第三批次集中供地开闸 北京设置了竞现房销售环节

发布时间:2021-12-13 10:20:41     来源: 中国消费者报

土地市场是楼市的晴雨表。近日,多地迎来第三批次集中供地。作为今年最后一次集中供地,第三轮供地规则有何调整?是否会延续此前土地溢价率走低的现象?尤其是北京在第三批次集中供地时,有6宗地被设置了竞现房销售环节,这将对市场产生哪些影响?《中国消费者报》记者对此进行了采访了解。

土地拍卖门槛降低

第二批次集中供地刚刚落下帷幕,深圳、上海、北京、南京、苏州、广州、福州等部分热点城市近期就迅速拉开了第三批次集中供地的帷幕。

结合多地发布的供地公告来看,相比于前两次集中供地,第三批次集中供地在土地出让规则上有明显的变化,比如提高房价销售上限,让利润更有空间;适度放宽保证金支付期限;降低参拍门槛,调动房企积极性等。

贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示,具体来说,第三批次供地较第二批次的规则有所放松,主要体现在房企资质、资金要求以及配建比例三个方面。例如,在房企资质方面,南京降低了企业资质门槛,拿地资质从1级降至2级或3级,放宽了联合拿地的限制;在资金要求方面,苏州的保证金比例从第二批次部分宗地的50%下调至第三批次全部宗地的30%,且首付款比例由60%下调至50%,而广州允许土地款分期支付,部分宗地将一个月内一次性付清总价的要求取消,调整成最长6个月内付清;在配建比例方面,部分城市减少了有配建要求的地块出让,如合肥第二批次仅有2宗地无配建保障性租赁住房要求,而第三批次则有9宗地无此要求,同时,配建保障性租赁住房面积比例在20%以上的,从第二批次的40%降至第三批次的30%,为房企留下一定的利润空间。

不过,许小乐指出,针对房企资金来源审核、土地溢价率不得超过15%,以及通过摇号、竞(定)品质方式确定竞得人等土地拍卖规则依然没有放松,这表明在稳地价的目标下,防止土地金融化、杜绝炒高地价的行为仍然是关注重点。

更多优质地块释放

由于在第二批次集中供地时市场降温明显,长沙、北京、沈阳、杭州、广州等地的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率、提高成交量,这些城市在第三批次时更有动力拿出优质地块供应,调动房企参拍的积极性。

许小乐对《中国消费者报》记者表示,从已公告的第三批次供地城市来看,成都、合肥、苏州、深圳、杭州等城市的核心区土地供应规模均有明显增加。以杭州为例,目前第三批次预公告的核心区供应规划建筑面积占比为39.0%,相比于第二批次的24.4%有明显上升。同时从地块条件来看,51宗地中有42宗为纯住宅用地,有利于房企算账与去化,进而提高房企的拿地意愿。

北京也拿出核心区的优质地块参与第三批次集中供地。近日,北京土地交易市场发布的第三批次住宅用地出让公告明确,共计12宗地,土地总面积约62公顷,总建筑规模约113万平方米,起始价总额336亿元,将于12月下旬集中成交。12宗地中,位于中心城区的有7宗地,土地总面积约40.4公顷,占比为65%,其中,朝阳区有6宗,约26公顷,丰台区有1宗,约14.4公顷。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《中国消费者报》记者表示,本次是今年最后一批次集中供地,意味着这是房企今年补仓的最后机会,预计22城第三批次集中供地的整体市场表现或将有所回温,流拍现象有望减少。同时,土地拍卖门槛的降低将在一定程度上缓解房企的资金压力,促进企业的周转能力,此类举措或将在很大程度上激发房企的拿地意愿,增强市场信心。

置业者点赞现房销售

在各地关于第三批次集中供地的公告中,备受关注的莫过于北京关于现房销售地块大幅增加的消息。

据记者了解,在北京第二批次推出的17宗地中,只有1宗大兴黄村镇的地块是现房销售。虽然第二批次集中土地拍卖的整体过程较冷清,但是竞现房销售面积的该地块却是吸引房企争夺激烈的地块之一,最终竞现房销售面积达到54000平方米。也许是看到了置业者对现房销售的热情,在北京日前公示的第三批次12宗地块中,有6宗被设置了竞现房销售环节,尤其是很热门的朝阳区劲松街道地块,干脆就被定为全现房销售,也就是说,这个项目今年拿地,但至少要到2023年下半年甚至2024年才能销售。而且,该项目的指导售价为10.66万元/平方米,与同区域二手房形成价格倒挂。

其他5宗被设置了竞现房销售的地块分别为朝阳区管庄1宗、房山区拱辰街道1宗、门头沟区永定镇2宗和密云区水源路南侧地块1宗。除房山区拱辰地块设置了竞现房面积的上限为31000平方米外,其他4宗地的上限均为全盘现房销售。

那么,现房销售对行业发展有什么影响?对于买房人来说,意义何在?合硕机构分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示:“现房销售具有划时代意义,因为相比竞共有产权份额、竞保障房、竞高标准建设方案等拍卖土地新招,只有竞现房销售面积是对房地产企业从拿地、生产到销售全流程都会产生直接影响的措施。”

记者发现,网友们对现房销售一致叫好。“家住大北京”表示:“所见即所得,可以让人真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。有可能会出现的情况是,品质好的项目大家争抢着要买,品质差的项目根本卖不动。”

“慧声找房”则认为:“货不对板、卖家秀变买家秀的情况会大大减少,有效规避了延期交房及烂尾风险,可以促使新房的质量整体提升。”

而开发商们面对现房销售的情绪则较为复杂,现房销售会对企业资金链造成巨大的压力。据记者了解,杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。

中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示,北京现房销售目前仅作为试点,短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说,若有部分楼栋需现房销售,在统一政府指导售价下,将有利于控制房价的平稳。

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