为什么公认的黄金地段，却回报平平？

为什么曾经的网红商圈，没几年就成了假口岸？

为什么周边人群消费力还可以，业态档次就是上不去？……

如今，盲选也能赚的日子一去不返，面对越来越高的甄别门槛，坚持创富理想的投资客，还能怎么选？

毋庸置疑，这是个大浪淘沙的时代，但或许也是个回归本心的时代。

2021年，龙湖依然以“11座天街+1座星悦荟”布局成都，同时多投资性产品绽放突围，获得越来越多的客户认可。那么，对于龙湖而言，这场从选址规划、设计施工到招商运营、物业服务的终极挑战，是如何破题与解题的？

或许，这里有我们的答案——

1、以“1+1＞2”的规划设计，打造商圈流量引擎

成都上城天街商圈设计图

“龙湖的商铺，处处都是金角银边！”

很多成功投资龙湖商办产品的客户，都曾发出过这样的感慨。究其来龙去脉，统筹多业态规划从而实现1+1>2，可能会成为一把解锁龙湖式商圈的钥匙。

对一个汇聚各种复合业态的大商圈而言，不同产品业态的割裂，不仅会导致片区形象和整体商业品质的下降，也将造成“不聚气”和人流量难以有效共享，进而对商业价值带来重大影响。

在商圈的打造上，龙湖以统筹考虑、统一规划的理念，分配各类产品的具体用地，同时根据不同产品的特征，寻求最契合的用地排布，让各业态优点发挥到极致。

因此，不论是天街、住宅，还是街区、公寓以及写字楼，他们在各自成为独立单元的同时，最终都集结成为一个相互联系互通互补的整体——

01 将街区商业与购物中心联动，实现流量共享。

以西宸天街为例：在购物中心与街区商业、社区商业之间，均设置了多处联动节点，充分发挥购物中心的流量池效应，将自持商业与街区、社区商业联动协同，让投资者全面享受天街价值。

利用西宸天街与新金牛公园导入人流

02 通过分级道路体系，实现高效内外通达性。

以时代天街、上城天街为例：

在横向的地面场域内：通过一级道路设计，实现与城市的连接，从多个入口为商业导入人流；通过二级道路及众多人行通道设计，实现内部业态的有效串联；

在竖向的立体场域内，各类办公酒店塔楼直接上盖底层天街或销售型商业，在垂直方向通过流动及常驻人口储备基础客流，保证商业基本面。

通过空中连桥实现垂直方向的通达性，让二楼直至五层呈现出接近首层的商业价值。

时代天街设计策略：增加内街及动线，延展商业界面

03 通过多业态动线连接，打造内生客流引擎。

在龙湖大型综合体内，住宅、公寓、写字楼通常将入口或必经动线设计在街区之内，让自有居住、办公人群对商圈的市场价值形成有效支撑；

龙湖社区底商的设计，则同样充分考虑住宅业主动线与商业的重合，创造高频消费条件。

时代天街街区实拍图

2、以“高灵活性”的产品设计，让资产价值最大化

在成都龙湖的研发团队看来，单体商办产品的设计越灵活，价值越大，这就是所谓的“价值最大定单体”原则——

1、在整体布局之后，针对单体业态的设计，要保证商业界面、空间效率，以及对外昭示性的最大化；品质呈现不仅要考虑当下的业态需求，还要兼顾未来业态升级的需求。另外，在单体业态动线上，要确保能与城市道路、公共交通、集中商业、其他业态动线衔接流畅。

2、在每个产品的内部空间，如一间商铺内，则要细化设定多种业态经营的可能性，从而反复推敲最具适应性的开间进深比；同时，预留屋顶油烟排放通道或预装油烟净化器、以及预留相应机电和结构荷载条件，以保证未来客户经营的“成长性”。

3、外围配置的人性化细节，如精细化设计地下车库，细分出入口，规范标识橱窗，合理布置柱网，预埋不影响经营展示面的后勤动线、安全便捷的设备用房等，满足各种业态商家的使用和消费体验。

事实上，在精细化的产品研发设计完成之后，龙湖团队确保产品“高适应性”的工作依然没有结束，如果提前确定的商家根据自身经营提出合理化要求，产品研发设计人员还将尽可能满足。

典型的案例是西宸天街B栋写字楼，整栋购买的企业“竞技世界”希望在高区引入一家酒店，龙湖团队很快便对管网条件进行了相应适配调改。

西宸国际写字楼实拍图

不懂商家，不可能设计出受欢迎的产品。从如此极致的产品业态适应性中可以看出，龙湖商业研发设计团队对不同业态有着深刻且前瞻性的理解，早已将自己“炼”成了“全业态经营的通才”。

这也是龙湖投资客的资产为什么总能成为“抢手货”的奥秘所在。

3、以“偏执狂”式的景观设计，促进体验升级

龙湖式商圈，不仅是一个消费目的地，更是城市公共空间的组成部分。

如何通过具有公共服务属性的功能性景观设计，为周边居民日常生活增加愉悦舒适的体验，是龙湖的景观设计师们从未停止思考的课题。

公园里的天街——首开·龙湖西宸天街实拍图

对于他们而言，花几个月的时间泡在周边街道、社区，观察人们的需求、行为和消费习惯，也是他们参与每个商业项目设计的常态。

在西宸天街商圈，天街外围的公共空间完全被当作公园的一部分来设计，通过更开阔的广场和互动、休憩设施打造，与公园空间的功能性形成互补。

首开·龙湖西宸天街外围空间实拍图

此外，地面增加了一条犹如机场跑道的景观灯带。每到傍晚，都有很多人在这里完成从忙碌到生活的降落。

于是，上下地铁、等待公共交通、拎着沉重购物袋的人可以在这里小坐，亲子关系的美好时刻在这里发生，年轻人、街头艺术家的展演在这里开场……

西宸天街的景观设计让更多的人停留于此

通过这种方式，也让更多的人在商圈停留，为旁边的紫宸铂金岛街区，导入了更多的客流。

在紫宸铂金岛，关于人行道上种不种树，种多少树，种什么树，在每一次评审会上需要被反复深究，甚至到了景观施工阶段，设计师还会在工地现场对“往左种一公分，往右靠半步”的问题“难为”施工单位一下午。

这些龙湖偏执狂们，让街区最终呈现的效果是：这间商铺门口，当夏日的阳光洒下来，客人就在树荫下用餐——树，既是遮阳伞，也是一道景观。而铺子外摆的舒适度，也因一棵树的位置锦上添花。

龙湖·紫宸铂金岛景观实拍图

正是这些看不见的“针线活”，从细微之处关怀于无形，才让这些商圈拥有了越来越多说不清楚理由但就是“喜欢逛龙湖”的铁粉。

4、以全生命周期服务，让“金铺”经得起时间检验

大牌商家逐年递增，业态愈发多元，甚至电影院都进入了社区底商……这股趋势，越来越凸显于成都龙湖商圈中。这种超常成长性背后的“隐情”，还要归功于龙湖招商运营思维的前置。

不同于其他同行，龙湖地产的招商运营团队，针对每一个街区项目，从深度市场调研，到具体落位品牌商家，一套完善的、高度前置的操作流程，已经成为行业学习的案例。

龙湖地产招商团队在上城天街熙街举办商家活动

因此，很多投资客在购买龙湖的商办时，实际上已经拿到了租约，这无疑为客户注入一针强心剂。比如龙湖·昱湖1号业主唐先生，便是购下了带着麦当劳租约的商铺，500强品牌背书的五年租期，给了他强大的投资底气。

龙湖·昱湖1号街区底商效果图

精准的商办定位，需要通过招商来实现；而稳步提升经营状态，还需要高度匹配招商成果的运营和服务来加持。龙湖除了提供基本的环境保洁、设备运维、安保秩序等基础物业服务，疫情期间还关注着每一个商家的运营情况。

2019年，位于时代天街街区的EVO艺威电影院，开业不久就遇上了疫情，被迫停业近7个月。这对于一家才刚刚走上运营轨道的电影院来说，几乎是毁灭式的打击。成都龙湖立刻与影院及房东三方协调，为电影院协商减免租金，协助EVO艺威影院顺利度过疫情的考验。

龙湖·时代天街街区实拍图

而在运营管理层面，龙湖社区底商也是极致的体现。无论是经营多年的晶蓝半岛，还是九里晴川、三千庭等社区商业，历久弥新的街区品质面貌、稳定上升的商家经营状态，为投资者租金和增值收益提供着坚实保障。

龙湖·九里晴川街区底商实拍图

龙湖打造产品的实力，绝不是来自某个单一象限。从研发规划、产品设计到景观设计，再到招商运营和物业服务，每个链条都是一道壁垒，它们紧密衔接，构筑起一条投资价值护城河。

越懂创富，越看龙湖

当能想到的和没想到的，龙湖都做到了

无论资深的投资老手，还是谨慎的投资新手

也就都有了“越过甄别门槛和试错风险”的一致选择

接下来，东安湖与行政学院两大优质项目

也将与龙湖式产品力一脉相承

为更多潜在客户，带来无可挑剔的创富惊喜

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