日前，在“光聚湾区远见未来”为主题的湾区房地产走势分析暨招商臻湾府新品发布会上，经济学家马光远、中国城市经济专家委员会副主任宋丁等业内人士就全国经济与房地产未来发展区域表达了自己的观点，剖析了新时代下大湾区的发展机遇。

政策市场见回暖

对于当前宏观经济与房地产走势，马光远认为，楼市密集调控下，地产熄火，经济低迷。

1998年以来，中国房地产行业经历了长期繁荣，房地产行业也成为拉动GDP增长的主要引擎之一。直到2020年，房地产行业增加值对中国GDP的直接贡献超过12%，其中7.3%来自房地产服务，4.8%来自房地产建设。2021年楼市调控频出，从1-10月份，全国累计房地产调控突破500次，月均超过50次，核心特点是收紧。密集调控之下，地产引擎熄火，一线城市新房与二手房交易量大幅下滑，土地市场与房价一起降温。加上全球疫情对经济的影响仍然在持续，企业的长期投资信心受到极大影响，中国经济目前较为低迷。

但房地产政策和市场转折点已经出现。9月央行两次提出“两个维护”，增强信贷总量的增长与稳定。10月央行回应恒大风险，经济日报发文提到《共同富裕需要房地产的稳定健康发展》，强调稳定性；同月，哈尔滨提出16条稳定楼市的政策，意在“救市”，没有任何人质疑，也没有被叫停。以上传递出一个信号，政策和市场或出现转折点。

对于房地产后市，马光远认为，未来楼市分化将进一步加剧。一方面，房价两极分化，一线城市上涨，核心城市坚挺，三四线城市回落；另一方面，热点城市城区看涨，远郊区县去库存压力大。与此同时，企业间也面临分化，调控政策持续收紧，不管是供地两集中，还是三道红线，都考验企业的经营能力。

但核心城市价值将凸显，他提到，大湾区未来房地产市场具有深圳和广州等中心城市的溢出效应，随着大湾区的融合，深圳和广州等周边城市的价格优势会凸显，产业、规划都会向周边城市溢出。近年来，发展速度极快的中山产业及劳动力优势都非常明显，随着深中通道进入加速建设元年，2021年的中山价值凸显，房价或比肩珠海。

临深溢出效应中山面临机遇

在谈到大湾区向西发展趋势及系列重大发展机遇，宋丁认为，随着深中通道的开通，大湾区的中山尤其马鞍岛区域值得关注，建议关注6点：

1、大湾区横空出世，马鞍岛就地突入C位。从中山视角看，马鞍岛是边缘地带；从粤港澳大湾区视角看，中山翠亨新区与对岸的深圳前海一同进入中心地带；其中，中山的马鞍岛更靠近湾区核心。

2、深圳一路向西，超级能量聚东岸望西岸。深圳改革开放40多年来，经过跳升式发展；从80、90年代的罗湖，到90、00年代的福田，00、10年代的南山，一路向西。2020年后，超级能量正在向宝安海岸线一带集聚，为东西两岸的大交融创造了极为优越的条件，海岸对面就是马鞍岛。

3、深中通道飞跃，马鞍岛屹立在东西岸大交融时代潮头。珠江口东岸沿线四城“港深莞穗”的人口、资金、产业、GDP均占大湾区约8成，是豪华能量带，其中深圳是核心能量区。如今深中通道正在加快建设，2024年即将全线通车。天堑变通途，深中通道将成为珠江口两岸车流最大通道，为珠江口西岸、中山特别是马鞍岛带来超级机会。

4、极点·自贸·都市圈：马鞍岛成3X3功能枢纽地。马鞍岛位于港深极点、广佛极点、澳珠极点三大极点中心，前海蛇口、南沙、横琴三大自贸区以及深圳都市圈、广州都市圈、珠江口西岸都市圈三大都市圈的「3X3」强大功能枢纽地，有着天然的区位优势。

5、深圳大前海，东西岸寻均衡首落马鞍岛。未来大湾区最亮眼的地方在大前海，这里扩区后面积整整增加了8倍，重点扩区部分集中在深中通道东侧南北岸线，有很多像腾讯未来科技岛、大空港、会展新城、海洋新城的超级项目，还有将近7000家国家级高新技术企业。这些强大能量必将通过深中通道向西岸流动，马鞍岛将成为东岸大前海向西岸寻求均衡发展的首选地。

6、中山入海，马鞍岛一“马”当先。中山临海，但长期以来沿海一带缺乏开发。目前中山全面规划翠亨新区35平方公里，计划投资1500亿打造大湾区建设主阵地及高质量发展新引擎，建设国际化现代化创新型城市新中心、前海西岸封面新城、粤港澳产城融合一体化滨海新城。中山马鞍岛，进入海洋经济的桥头堡。

房产税试点对房价影响有限

对于市场上热议的房产税问题，会上，各业内专家展开了热烈的讨论。

业内人士均认为，房地产税试点是为了维护房地产市场的稳定健康发展。马光远认为，房地产税的主要目的是完善税制，增加税源。现在我们的土地财政收入逐步会下降，除了通过扶持制造业，增加产业的税收外，还要有一些替代的东西出来，房地产税是一个重要的替代，起到弥补土地出让金收入的作用。宋丁也认为房地产税试点对房价的影响有限。

试点城市深圳大概率跑不掉。业内人士陶文杰认为，深圳是一个经济特区，天生就有作试验的属性；其次，深圳对土地财政的依赖度不高，且深圳人多地少的矛盾比较突出，土地资源非常稀缺。这时候进行房地产税的试点，有利于促进深圳土地资源的节约和集约的使用。

房地产税作为一个地方税，假如在深圳试点，利好马鞍岛。因为未来深圳一大部分购买力会转移到周边的城市，中山马鞍岛与前海仅隔着一条深中通道，它其实是深圳周边的城市和深圳核心区非常近的。随着深中通道建设加速，马鞍岛上临近深中通道出口的招商臻湾府，值得关注。

据悉，2024年深中通道全线通车后，深圳到中山的车程将由约80分钟缩短为约30分钟。马鞍岛将位于前海“半小时经济圈”辐射范围内，比“深圳”还近前海。为此，中山还对照2024年深中通道建成通车的时间节点制定了交通项目建设倒排计划，构建“四纵五横”高速公路网、“二环十二快”快速路网建设、“十字形”高速铁路格局等，加快畅通与周边城市公路和轨道交通对接，进一步提升与湾区各市的交通互联互通，助力深中融合。

目前，翠亨新区已落地项目150+个，95家企业，其中不乏知名企业，比如华为、哈工大机器人产业园等科技企业，还有辉瑞制药等医药类企业，大部分在马鞍岛上。马鞍岛作为深中通道在珠江西岸的登陆点，将从区域交通末梢跃升为重要的交通节点。未来以深中通道建设为契机全面融入大湾区交通网，未来在大批高速、高铁、城际、快线集结成网后，马鞍岛将成为打通“深中两地产业互通”的“任督二脉”的关键枢纽。

此前提到的招商臻湾府，紧邻马鞍岛深中通道出口，毗邻湾区国际外国语学校、中山2号线地铁口(规划中)，由招商局旗下招商蛇口与中梁控股集团联合打造，招商物业提供社区管理服务的湾心瑧品住区。项目占地约10.37万平，总建面约40.75万平，容积率约3.0，主力户型105平的3+1房，南北通透，户户朝南设计，带双阳台，还有宽敞的U形厨房。

（文章来源：证券时报·e公司）

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