“我们潍坊二手房降价了，我朋友家在泉州也是，全国都这样吗？”过去几个月间，类似二手房降价的个体感知层出不穷，销售降温、土地转冷、投资下行的现象持续了已有一段时间，但整体房价并没有一个统一结论。

11月15日，国家统计局公布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，各线城市的新房和二手房价格环比均有略降，且房价下跌的城市数量出现大幅增加。

除了房价微跌，成交量也在持续下行，10月商品房销售面积和销售额同比降幅均超两成，已连续4个月同比回落。

同日，国家统计局公布的房地产开发和销售情况显示，相关数据表现同样不佳。房地产开发投资增速在持续收窄，房屋新开工面积出现下降，房地产开发企业土地购置面积同比下降，房地产开发景气指数则降至100.62，为近11个月新低。

值得注意的是，政策层面的“适度纠偏”已经开始显效，10月房贷利率出现年内首次止涨，后续房地产政策环境和金融环境或适当优化。

多位机构分析师表示，虽然政策端迎来边际改善，但在供给端与需求端同步降温的螺旋效应下，短期内房价仍有一定的降价压力，只是幅度相对平稳，市场下行局面有望在年底或明年年初筑底。

持续下行

继9月房地产投资和销售数据双双下挫、多项数据创下年内新低之后，10月楼市遇冷仍在持续。

整体测算70城新房价格指数，环比下跌0.3%，这是2015年一季度以来的最大跌幅；70城二手房价格指数环比也下跌0.3%，一二三线城市分别下跌0.4%、0.3%和0.4%。

房价下跌的城市数量明显增多。新房房价环比下跌的城市有52个，相比9月份的36个明显增多；二手房降价城市数量达到了64个，大概有90%的城市出现了明显的降价现象。

但下跌城市中80%左右的城市跌幅不超过0.5%，跌幅较小。

除了房价微跌，成交量同比也在持续下行。1-10月，商品房销售面积和销售额同比增速分别为7.3%和11.8%，继9月以11.3%、16.6%创下年内最低之后，继续下探。单看10月数据，商品房销售面积同比降幅较上月扩大8.5个百分点至21.7%，商品房销售额同比降幅较上月扩大6.8个百分点至22.6%。

实际上，成交量自今年下半年已经开始转入下行通道。7月以来，单月销售规模从同比增长开始转为下降，8月和9月，降幅一直维持在两位数。其中，作为传统销售旺季的9月，商品房销售面积同比下降13.2%，销售额同比下降15.8%。

开发投资数据方面也不容乐观。

1-10月房地产开发投资额同比增速为7.2%，而这一数据年初为38.3%，年内增速持续收窄。业内认为，开发投资增速收窄与房屋新开工面积增速的持续下行紧密相关，数据显示，1-10月，房屋新开工面积同比下降7.7%，其中住宅新开工面积下降6.8%。

土地端，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11.0%。

土地市场的整体遇冷相对上述其他改变更为明显，21世纪经济报道记者梳理第二轮集中供地情况发现，多个城市流拍率走高、溢价率大幅降低、底价成交频频出现，部分城市甚至“未拍先冷”，竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块，其中，杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。

连锁反应

房价的降温，是一场连锁反应。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，房价下跌是需求端和供给端同步降杠杆的结果。需求端，下半年以来居民按揭贷款额度收缩，放款时间拉长，需求减弱；供给端，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围，由此，新房“以价换量”的同时，二手房业主降价意愿也有增强，降价行为增多。

但深究背后的原因，其实整个市场基本面的下行，也是始于信贷收紧引发的整体连锁反应。

今年下半年以来，包含“三道红线”、房贷集中度管理等在内的房地产金融审慎管理机制全面落地，同时影响了个人按揭贷款和房企融资。

21世纪经济报道记者此前在调研中发现，多个城市存在住房按揭贷款额度受限、利率上升、放款时间不断拉长的现象，抑制了需求释放，导致需求端迅速冷却，二手房价格开始下跌。

市场的冷却导致销售下行，房企的销售回款下降明显，而销售回款恰恰是房企重要的资金获取途径之一。

“房企的现金流来源一个是销售回款，另一个就是融资。”一家深耕长三角的百强房企高管告诉21世纪经济报道：“对房企来说，最痛苦的是房子卖了，钱没收到。因为高销售回款率是房企承受高负债、提高抗风险能力的基石。回款慢导致企业周转速度减慢，项目成本增加，利润减少，土地储备受限，严重的会导致资金链断裂。”

而房企赖以生存的融资，也遭遇了全面收紧。

房地产金融审慎管理制度在执行过程中出现了一些偏差。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，比较突出的就是将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，房地产企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

此外，下半年以来，个别大型房企风险暴露，导致金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

由此，房企不得不加大促销打折力度，新房价格继续下降；以收定投也决定了房企的开发投资热情下降，反过来影响土地市场热度。

融资与销售双重挤压之下，也有部分企业出现债务集中到期问题，继而引发流动性危机。

调整信号

不过，政策层面的好消息已经在持续释放。

9月以来，央行多次表态“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，并对部分金融机构执行房地产金融审慎管理制度进行纠偏。

10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。

贝壳研究院高级分析师潘浩透露， 据贝壳研究院观察的数据看，10月主要城市房贷利率已结束上涨、与9月基本持平，房贷利率结束上涨，合理资金需求或将改善。

“10月房贷利率出现了年内首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。”许小乐分析认为，预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费正常满足，市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。

但需要注意的是，不应该将政策的调整理解为“放松”，而应该是“适度纠偏”，未来走向更倾向于“平稳”。

同策研究院研究总监宋红卫强调，种种迹象表明政策确实存在边际松动的迹象，但是这仅限于对于以往过紧政策的卡口的调整，而非方向性的松动。边际的松动对于整个市场营销规模也难以有较大的改善。

“宏观审慎的核心要义并不是一味地收紧，压降杠杆率，控制资金投向房地产的规模和杠杆，而是楼市稳定、防风险与去杠杆的统一，力求在动态中实现平衡。”李宇嘉进一步表示，按揭贷款与开发贷的正常化将有助于行业链条顺利循环起来，确保民生得到保障。

（文章来源：21世纪经济报道）

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