第一财经从接近监管人士处获悉，证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。同时，将积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金(REITs)支持保障性住房等租赁住房行业健康发展，促进房地产行业发展转型。同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

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恒大2.6亿美元担保无法履约 一行两会表态：房地产企业合理发债融资不受影响

靴子落地。12月3日晚间，中国恒大(03333.HK)宣布，无法履行2.6亿美元债务担保义务。

晚间，广东省人民政府约谈恒大实控人许家印。同时，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

随后，央行对于广东省向恒大派出工作组表示支持，并称“短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。”央行表示，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

“这是市场经济中的个案现象。我们相信境内外监管部门会依法公平公正地处理相关事宜。”银保监会新闻发言人晚间对此表示，恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。因此，这不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。该发言人还表示，中国金融的市场化、法治化和国际化改革开放取向不会有任何改变。

针对恒大风险事件对资本市场的影响，证监会有关负责人晚间表示，目前A股市场运行总体平稳，交易所债券市场违约率保持在1%左右的较低水平，涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

积极争取境外重组

中国恒大晚间公告称，公司收到要求公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知，“在本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期”。

同时，恒大还表示，自2021年9月份以来，集团积极与财务顾问和法律顾问评估公司的资本架构及流动性情况，探索所有可行方案，并与境外债权人保持持续沟通。

“鉴于目前的流动性情况，集团不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。集团会统筹考虑其整体财务状况，尊重全体利益相关方，秉承公平性、法制化原则，将积极与境外债权人沟通，为所有利益相关方制定可行的境外重组方案。 ”恒大称。

央行晚间表示，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。境外美元债市场是高度市场化的，投资人较为成熟、甄别能力较强，对于相关问题的处理也有清晰的法律规定和程序。

“中国始终坚持营造公平的市场环境，稳妥有序推进中国金融市场的双向开放。有关部门将继续保持与境外市场相关监管部门的沟通，敦促境外发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。”央行表示，对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策框架下提供支持和便利。

“实际上，自从恒大出问题以来，市场上一直在等待恒大违约的具体时点。四季度以来，许家印通过变卖个人资产，多次在最后时点偿还美元债，延迟了违约时点。但过去几个月，随着恒大销售陷入极大困境，依靠高周转回笼资金偿还贷款的路彻底被堵死，个人变卖资产只能延缓违约时点，但违约是早晚的事。”华兴资本集团首席经济学家李宗光对第一财经表示，因此这次履约失败可以说是一次“靴子落地”。

在他看来，对高风险房企的个案风险处置是有利于行业的长远健康发展的。

他表示，“高杠杆-高周转”下，房地产行业债务水平普遍不低，但近年来，有关部门落实房地产长效机制，通过“三条红线”和“贷款集中度管理”等政策，限制房地产企业无序加杠杆。经过一段时间的努力，我国房地产行业总体保持健康发展，财务稳健性出现向好趋势。

另有业内人士表示，近年来，有关部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产企业金融审慎管理制度，房地产的合理融资需求得到积极满足，我国房地产行业总体保持健康发展，财务稳健性出现向好趋势。恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险爆发，属于个别现象。

国泰君安分析师董琦此前曾发报告提出，恒大事件大背景是2020年以来房地产调控带来的房企融资渠道收窄，融资规模持续下降，叠加企业销售回款减少，流动性缺口较大。但是，从企业经营战略、经营能力以及债务结构和存量来看，恒大此次危机有其自身根源。

经营战略方面，首先，多元化的问题。多元化的业务没有给恒大带来健康的现金流，大部分业务都处于亏损状态。其次，扩张过于激进。

实际上，由于业务激进扩张，截至目前，恒大负债约2万亿。

经营能力方面，周转速度的问题，高负债率和高周转天数造成巨大的现金流和负债压力。其次，去化能力的问题，促销效果持续下降，常规销售能力无法应对自身的高库存难题。

债务结构和存量方面，恒大集团“三道红线”全部“踩线”，财务风险很高、偿债压力很大，且面临巨大的现金流压力。

自恒大事件爆发以来，业内对上述问题十分关注，而对于恒大可能出现的境内外债务违约也一直有所预期。

在李宗光看来，除多元化扩张造成问题之外，恒大突破底线加杠杆也是其爆发风险的一个重要原因。

“虽然‘高杠杆-高周转’是目前房地产开发的主流模式，但恒大杠杆程度之高，加杠杆手法之多，还是令人瞠目结舌。尽管表内贷款不高，但通过信托等表外贷款、上下游供应商欠款、恒大财富高息产品揽储等手段，将杠杆做到了极致。”李宗光说，近年来，恒大转向造车，通过举债数百亿元大肆买买买，造车是极度烧钱的游戏，这或许也成为了压垮恒大的最后一根稻草。

监管层支持房企合理融资

恒大事件爆发之后，业内对房地产行业整体融资有一定忧虑。不过，根据监管层最新表态，房地产合理发债融资仍将得到支持。

央行晚间表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

证监会也表示，恒大集团事件属于个案风险。当前我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

第一财经从接近监管人士处获悉，证监会还支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。同时，将积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金(REITS)支持保障性住房等租赁住房行业健康发展，促进房地产行业发展转型。

同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

实际上，早在10月20日，刘鹤副总理就曾在2021年金融街论坛年会上表示，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

而今年10月以来，房地产风险整体也呈现出下降趋势。有机构首席地产分析师对第一财经表示，可以看到，近期一些房企在采取自救措施，而且除债务硬约束的企业外，10月份以来房企整体债务风险是在减小的，包括阳光城、中国奥园等都在做债务重组或延展。

“能重组就是好事，说明债权人是同意解决问题的。”该分析师说。

李宗光也观察到，恒大事件出现后，市场上出现了一些非理性的声音，认为国家要抛弃房地产行业了，民营开发商要逐步被清理出去，被国资替代。

“实际上，恒大的问题更多地是个体性问题，过度冒险失败后，应按市场经济原则承担损失，付出代价。但这并不意味着对民营地产商的否定，只要稳健经营、聚焦主业，是不应过度担心的。所谓国资趁火打劫，趁机低价取代民营资本，更是不可能的。”他分析称，实际上，国有开发企业受到“三条红线”限制，很难做大资产负债表。对于大部分国资而言，问题开发商更多是烫手山芋，而非优质资产。

在他看来，对于房地产行业不应完全否定，或把它和实体经济对立起来，绝对化地看待问题。“房地产过去几十年的发展，使我国人均居住面积达到40平方米，居住条件和居住环境有了质的飞跃。”他说，而且，行业上下游几十个行业，大部分也都是实体经济。

银保监会晚间还表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。

“现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”银保监会称。

（文章来源：第一财经）

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