房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。

即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。

第二篇，关于北京，首都楼市情况如何？让我们一探究竟。

“近期新开盘的项目成交情况比较好，也说明了市场整体较好，因此购房优惠活动都不多。”一位负责北京多个新房项目的销售顾问对证券时报·e公司记者如此表示。

e公司记者日前对北京地区新房、二手房市场走访调研发现，新房项目普遍优惠力度很小，不少项目无任何优惠，甚至个别项目剩余尾房要待节后提价出售。二手房方面，近两个月中介带看量明显增加。不过由于临近春节等原因影响，进入1月市场有所回落。

中原地产首席分析师张大伟对e公司记者表示，近期北京楼市因多重因素影响，整体市场处于企稳状态。“北京房市成交量的最低谷已经过去，作为最稳定的一线城市代表，房价大涨和大跌可能性不大。整体看，随着政策调控底部的出现，北京有望成为首个走出低谷的一线城市。”

新房市场优惠力度小

近日，e公司记者以购房者的身份对北京朝阳、丰台、大兴等多个新房项目进行实地走访发现，多数近半年新入市的楼盘项目优惠活动较少，包括刚需楼盘和改善楼盘，有项目开盘三个月就已去化了近8成房源。

绿城沁园项目位于北京东五环外的朝阳区豆各庄附近，该项目于2021年9月开盘。

该项目一位销售顾问对记者表示，绿城沁园是绿城和金茂联合开发的，楼盘主打刚需品质住宅，一居到三居都有。“政府对开发商进行了限价，目前销售均价在6.5万左右。项目开盘3个多月已销售了近6成。不过，目前优惠活动很小，全款也就千四的折扣，即1000万优惠4万元。”

在离绿城沁园不远处就是主打改善型科技住宅的融创朝阳壹号。该项目销售顾问对记者表示，“我们项目是去年国庆期间开盘的，目前还剩下大约2成房源，项目户型为三居和四居，大部分是两梯两户的户型。面积在110平米以上，均价在7.1万。”谈及优惠活动，该人士表示，融创朝阳壹号没有任何优惠活动，都是按照公示价格去卖。最多根据付款周期，开发商提供一些物业费或车位费的抵扣。

北京-合生me悦位于北京大兴区南五环外的瀛海附近，该楼盘于去年7月正式开盘。该楼盘一位销售顾问告诉记者，我们主打中小户型为主的刚需商品住宅，最小户型面积为55平米，最大为120平米，单价在6.5左右。“项目开盘已经半年了，目前去化率在90%左右，但剩下户型可挑选性还比较丰富。在优惠活动方面，由于是民企开发商，付款好还有小幅的优惠，约1个点左右。”

东叁金茂府和北京金茂府都位于丰台区南三环附近，两项目直线距离约3公里。金茂府销售顾问告诉记者，我们主打高端科技住宅，目前东叁金茂府二期还剩下不多的房源，125平米和140平米的三居室还有一些，单价在10.8万左右，不管全款还是贷款都没有任何优惠。“而北京金茂府开盘相对较早，大概一年了，还剩下2套一楼的下跃式户型，面积在140平左右，均价也在10万多点，但目前已不对外出售，待节后上调价格后再卖。”

二手房方面，多位中介人士向e公司记者表达了，近期带看量和成交量明显增多的事实。

位于北京南三环付的麦田房产中介人士表示，“这两个月比10月和11月带看和成交量明显增多了，我本人在12月就销售了两套，此前一套都不容易，购房者的贷款周期缩也短至一个月左右。但近期由于疫情反复和临近春节的原因，带看量比12月少了不少”。

实际上，北京二手房在去年底出现翘尾行情成为业内共识。合硕机构数近期发布的数据显示，2021年12月北京二手房网签超1.54万套，较11月增加30%，北京二手房市场出现翘尾行情。2021年全年北京二手房网签近19.32万套，创近5年新高。

中指研究院也认为，北京二手房市场四季度随着信贷额度回升，放款周期缩短，成交规模逐渐回升，显现翘尾行情。

北京楼市企稳

从最新数据看，受即将进入春节等因素影响，北京新房和二手房市场的成交相比上个月有所回落。

中原地产研究中心提供的数据显示，截止1月24日，北京二手房住宅月内网签完成了9289套，预计全月网签住宅套数在1.3万套左右，整体低于12月份的1.54万套。但依然高于9-11月。新房方面方面，北京市场的供应量明显增加，目前已成交量达2316套，整体新建住宅供应高峰期已过，市场成交也有所回落。

中原地产首席分析师张大伟对e公司记者表示，近两个月因为多重因素影响，北京楼市整体处于企稳状态。

具体来看，他认为，首先，信贷政策出现了明显变化。“信贷政策最严时刻已过，房贷积压排队后的化解是12月和1月份二手房成交量恢复性上涨的主要原因，随着12月到1月份的信贷供应增加，当下北京购房者按揭贷款基本不用排队，1个月左右就可以放款。”其次，9-11月二手房成交量持续低迷除了受信贷影响外，新建住宅供应井喷也是一大原因，随着第一轮集中供地房源已经基本入市，二手房市场需求有所恢复。

“北京作为全国房地产调控最严格的城市，从2017年以来，房价一直相对稳定，2021年初只有海淀、望京、亦庄等少数区域，价格相对有所上涨，全北京大部分区域价格依然低于2017年同期，这种情况下，经过9-11月的调整，部分二手房购房者认为房价已经调整到位，再次入市，推动了成交量的企稳。”张大伟还表示。

在新房方面，展望全年，中指研究院认为，预计2022年北京新房市场成交规模仍将处于相对高位，上半年随着信贷边际改善，市场热度将稳步回温，下半年市场整体预期保持平稳运行态势运行。在房价方面，伴随集中供地项目的入市，限房价项目入市增加，限房价项目将接替限竞房，在一定程度上平抑房价上涨幅度，同时在“三稳”主基调、主体政策不放松等因素综合影响下，整体价格上涨幅度恐将有限。

“北京楼市成交量的低谷已经过去，预计2022年一季度市场在这个基础上徘徊，但整体看，作为最稳定的一线城市代表，房价大涨和大跌的可能性都不大。随着政策调控底部的出现，北京有望成为首个走出最低谷的一线城市。2-3月份北京因为冬奥等大会影响，整体市场需求会积压到4-5月份释放。”张大伟告诉e公司记者。

（文章来源：e公司）

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