撰文 | 《财经天下》周刊 廖凯

编辑 | 董雨晴

“三道红线”发布以来，随着房企流动性危机的集中爆发，该指标对衡量房企债务情况是否足够安全的意义与价值也越来越深远。

各大房企也纷纷力求实现指标“绿档”，寻求企业经营的安全边界。

10月28日，荣盛发展公布了三季度财报，公布了公司的运营状况。数据显示，荣盛发展1-9月实现了营收459.2亿元，经营性现金流62.5亿元。累计实现了签约面积816.03万平方米，签约金额923.17亿元，同比分别增长21.54%、25.24%，业绩增长保持着不错的速度。

通过财报了解发现，荣盛发展期末的投资收益、资产处置收益，都有一个大幅度的增长，帮助企业经营实现了良好的资金补充。

值得一提的是，荣盛发展也在今年前三个季度中实现了“三道红线”由黄转绿的目标，成为了一家更具安全性的房企。

“三道红线”均达标

一个明显的趋势变化是，房地产的经营逻辑已经发生改变，地产行业单纯凭借以往“高杠杆”即可叱咤风云的时代，逐渐远去。新形势下，房企更多要考虑的是如何在发展与风险、资产与负债之间寻找一个新的平衡点。

今年随着信贷收紧、监管扩容、集中供地等政策的陆续出台，也让这个资金密集型行业时刻绷紧着神经。

“三道红线”成为考量房企财务健康状况的硬指标后，也成为许多房企在经营策略上，主动考量的一个重要因素，绝大部分房企都在为实现“三道红线”全部达标而努力。

今年上半年，荣盛发展财务状况开始取得一定好转，现金短债比为1.16，符合监管要求的大于1倍；净负债率66.5%，远低于监管要求的低于100%；剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，接近达到监管要求的70%。在“三道红线”中已经有两条达标，一条接近达标。

当时有业内人士分析表示，荣盛发展全年实现三条线转绿，并不困难，只要公司业绩保持良好的增长，有望在全年实现。

通过前三个季度的业绩持续增长，荣盛发展提前实现了“三道红线”全部转绿的目标，成为一家稳健型“绿档”房企。

数据显示，荣盛发展前三季度现金短债比为1.05；净负债率58.89%，较期初下降21.29个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67个百分点。三个指标都已符合监管要求 。

AI财经社了解到，荣盛发展今年7月兑换到期美元债之后，下半年没有了境外债压力，有充裕的时间去做好外债兑付压力。“三道红线”转绿之后，四季度负债依旧有再次降低的可能，本年的财务优化或许可以提升一个档次。

结构化投资布局，业绩稳健增长

经过了解发现，荣盛发展能够在今年三季度就成功实现“三道红线”转绿，或许并不是偶然，跟公司经营战略调整有不可忽视的关系。

今年3月，荣盛发展进行过一次组织架构调整，为了形成“长三角+大湾区+京津冀”三大业务布局，首次设立了“大湾区特区”，此前的主要战场京津冀区域的七八个公司合并为北京、天津两家公司。

据了解，近年来，荣盛发展持续加大对长三角、珠三角、环渤海、中西部的拓展力度，完成了全国性战略布局。

在完成全国区域布局后，荣盛发展也有效的降低了区域性政策给企业销售业绩带来的不良影响。可以更好的保证其销售的稳定性，以及销售规模的高速增长。

有媒体报道，去年，荣盛发展在长三角的浙江区域公司，完成了118亿元的销售业绩，完成率达到121%，回款完成103亿，完成率125%，签约、回款完成率均居企业第一位。

今年上半年，面对疫情冲击，融资收紧和市场下行多重压力，荣盛发展也主要聚焦在长三角和珠三角区域，上半年投资了90.36亿元，这两个区域就占据了投资总额的73.23%。上半年，其还实现了签约金额567.67亿元，这两个区域占到了签约总额的53.6%。

从数据表现来看，荣盛发展近几年结构化的战略调整，取得了不错的成绩。面对市场下行压力，荣盛发展前三季度的销售业绩增速继续在同行保持拔尖水平，实现了签约金额923.17亿元，同比增长25.24%.

近日，荣盛发展公布了十月份的销售业绩，在房企单月市场普遍表现不好的状况下，荣盛发展的销售业绩依旧保持稳定，单月实现了签约金额113.23亿元，同比增长1.49%。前十月也已经累计实现了签约金额1036.40亿元，同比增长22.12%，继续保持着较快增长的态势。

按照荣盛发展2021年公布的签约1300亿销售目标，以及计划实现销售回款1050亿目标。目前荣盛发展销售目标已经完成79.72%，全年目标完成难度并不大。上半年，回款率达到近82%，全年80%的回款目标也并不会太难。

及时的战略调整，结构化的布局，让荣盛发展的经营业绩能实现持续增长。荣盛发展也在前三季度实现经营性现金流62.5亿元，同比大幅增加，并且连续四年为正，比肩万科、龙湖、世茂、华润等头部房企。

荣盛·云台古镇王城巷实拍图

企业安全的护城河

面对行业融资收紧的大环境，整个房地产行业都面临着资金紧张的情况，积极降负债成为房企共识。随着近几个月房企的境外债暴雷，国际评级机构对于房企的信用等级集中下调等状况，房企融资难度进一步加大。

业内人士表示，实现“三道红线”转绿，满足国内监管标准后，国内的融资环境会略微宽松。由于市场下行，此时尤为考验房企的运营能力，即使降价、降利润，也要首先保证现金流。

目前众多房企面临的流动性危机，大致主要可以划分为融资性现金流和经营性现金流受困所致。融资性主要体现在借新还旧，国内推出“三道红线”标准后，每一档有不同融资规模规定，只有绿档可以实现有息负债规模接近15%。经营性现金流，主要就是通过卖房、回款实现，这是一条正路。面对市场行情下行，能够保持业绩稳定发展的企业就变得尤为可贵。这也是大多数头部房企，为什么在面对债务危机时，着重强调保交房的原因。

随着融资收紧，众多房企遭遇不同程度的资金危机。近日，央行营管部发声，要准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。

目前来看，荣盛发展在“三道红线”和“经营性现金流”上，都处于一个正向的发展区间。当一个企业能够保持融资和经营业绩的持续性，也将会给企业的经营安全性，带来更多得保障，最终形成良性发展的局面。

只有熬过行业的“冬天”，才能真正迎来“明天”。

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