文｜《财经天下》周刊 北牧

编辑｜董雨晴

没有意外，贝壳找房的三季报出现了下跌。

11月9日，贝壳三季报显示，其营业收入达181亿元，同比下降11.9%，经调整后净亏损8.88亿元。三季度，贝壳成交额（GTV）达8307亿元，同比下降20.9%。

作为融合线上线下业态的新居住服务商，贝壳的业绩往往在一定程度上反映着中国房地产存量与新房市场的走向。尽管下跌程度在市场的合理预期之内，但这同样暴露了当前房地产市场下行的严峻态势。

2021年以来，房地产行业调控政策持续收紧，包括集中供地、给房贷设置“两道红线”、二手房出现指导价，企业融资收紧等措施不断落地，新房和二手房市场几乎同时进入降温态势，整个房地产行业正在经历一次漫长的阵痛与变革。

行业进入寒冬的两个明显事实是，一些长期依靠高杠杆、高负债发展起来的房企，频繁爆出债务危机。另外，中介行业出现大规模的洗牌，具体表现不只是部分城市出现“闭店潮”，更有老牌房产经纪公司在经历业绩和组织变动的双重考验。

此次贝壳业绩下跌也与身处寒冬的市场大环境息息相关。不过，更多的人却在下跌的业绩中对贝壳的未来、对居住市场的未来持看好态度。有投资者分析认为，贝壳的线上化和数字化能力是被很多人忽略的企业最大价值，它可以帮助管理降本增效。“从长期看，居住市场的空间还有很大，贝壳的投资价值是不低的。”

控制回调，等待穿越周期

贝壳董事长兼CEO彭永东坦言，“过去的这一季度，行业充满了困难和挑战。”

的确，无论是宏观环境、大行业还是贝壳本身，此时都处在一个微妙的“调整期”。根据贝壳研究院数据，第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%。国家统计局数据显示，三季度全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。

相比于整体市场的下降幅度，贝壳第三季度业务GTV下降的比例并不突出，比如二手房交易GTV为3782亿元，同比下降34.3%；新房交易GTV为人民币4101亿元，同比下降2.5%。均低于行业平均跌幅。

尽管三季度贝壳营业收入同比下降11.9%，但从今年整体看，市场下行周期里，贝壳显示出相对市场的抗性。财报显示，1月至9月，贝壳营业收入达630亿元，同比增长31.7%，调整后净利润为22.5亿元。

2021年前三季度贝壳总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2%。其中，存量房业务GTV为1.70万亿元，同比增长25.7%，新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%，新兴及其他业务GTV为1656亿元，同比增长50.5%。

在当前的市场环境下，贝壳要把业绩回调控制在合理范围内，其实并不轻松。首先在新房领域，面对开发商的流动性压力，贝壳既要保证回款，又要优化自身的生态治理。据悉，在贝壳内部严格落地针对开发商的全流程回款风控管理，并且严查新房市场破坏行业生态的行为，截至9月底，对开发商的“五不承诺”覆盖66城100%开发商，累计11,191个项目；截至10月中旬，累计发现47例违规行为，向开发商履行承诺赔付金额接近200万元。

持续投入在贝壳看来是穿越周期的基础。毕竟，现在新房市场，消费者观望情绪重，这背后也反映出对新房市场的不信任。常年与一线客户打交道，贝壳很快发现了消费者的需求变化，已经从“买到房”转向“住得好”、“住得安全”上。为此，贝壳创建了全国最大的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。

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市场历经前所未有的调整，对行业和贝壳都是一次挑战。贝壳执行董事、首席财务官徐涛认为：“不低估政策对市场的纠偏能力，同时也不低估市场供需的刚性动力。”

在投资者看来，借助对VR、AI等技术的大规模成熟应用，贝壳找房优化了用户找房、看房、买房的体验与效率。因此一个季度的营收下滑并不重要，“线下生意规模一大，企业运营成本非常高，反而成本控制比较关键，这个能看出来运营质量。”

为了降本增效，三季度贝壳推进经纪人分岗，加快了线上赋能经纪人的脚步，推出了“小贝二手训练场”系统，帮助经纪人掌握新技能，提升服务质效。三季度的下行周期里，贝壳基于合作生态，已经完成超过3.1万家门店的经纪人分岗，覆盖人数超30万，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。

在房地产“稳地价、稳房价、稳预期”的基调中，央行货币政策委员会前段时间又提出了“两维护”，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。有业内人士判断，房地产调控政策底部已经出现，短期内房地产市场会有所好转。在彭永东看来，一系列整顿和广泛深入的调控措施有效保障和促进了中国房地产市场的长期健康发展。贝壳想要穿越周期，必须专注提升品质和对服务者的技术助力。

回归居住本质，拓展新居住赛道

今年是“十四五”开局之年，对于企业而言，房地产行业的调控依旧是最大的不确定因素。从现阶段的调控方式看，在中央和各地都坚持“房住不炒”的定位下，房地产市场逐渐回归居住的本质。房地产行业的金融属性在持续降低，这意味着，为了抵消这部分调整，对房产中介而言，也需要在房产交易之外，找到第二条业务增长曲线。

财报显示，2021年第三季度，贝壳新兴及其他业务收入为6.1亿元，较去年同期的6.3亿元有微降。原因是围绕存量房交易服务场景展开的金融服务收入减少，但同时，装修服务收入同比增长29.4%，部分抵消了下降幅度。

2020年4月23日，在贝壳找房两周年大会上，“被窝家装”正式发布。但贝壳对于装修行业的兴趣早些年就表现出来了。2015年，链家与万科合资成立“万链家装”，开始探索家装行业，2019年，贝壳又收购了南鱼家装。

今年以来，贝壳继续发力自营业务“被窝家装”，并且并购了华东区域知名装修企业圣都家装。1月至9月圣都实现累计合同收入同比增长超过35%。目前，贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。

（图为贝壳家装业务效果图）

“翻越第二座山”是彭永东对家装业务的评价，这也是贝壳主攻的业务方向。三季度，被窝家装在北京竣工1127单，环比提升35%。面向服务者，被窝家装推出行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂，为家装全产业链输出专业人才。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。

在中国居住服务市场，家装市场与曾被数字化改造的存量房交易市场较为相似，在很长一段时间内都被互联网行业看作是一个“难啃”的赛道。

原因在于其空间巨大、高度分散，长期以来尽管保持着相对高速的增长态势，但用户体验还存在较大提升空间，产业链条与人才管理都有极大的改造空间，亟待用产业互联网的“重”度思维“重”做一次。在彭永东看来，品质、服务者、科学化管理，是家装市场破局的三个关键点。

如今，提升居住品质，似乎正在成为更多互联网巨头的新生意。

在万亿市场规模下，家装赛道挤满巨头，线上线下的各路人马争相进场，一场围绕家装的数字化变革悄然开启。眼前的贝壳，能不能在家装领域成势，打通整个居住服务的链条，还要等待时间的检验。

标签： 贝壳 家装 房地产 装修