中国基金报记者 李树超

继首批公募REITs成功发行和上市后，第二批也来了。

11月12日，华夏、建信基金两家基金管理人上报的公募REITs产品正式获批，为投资者涉足基础设施领域投资，提供了新的优质标的。

多家基金管理人告诉记者，公司针对新获批的公募REITs产品，已经进行了充分的发行准备和投资者教育工作，预计产品将很快面市。与首批公募REITs产品类似，新获批的公募REITs项目质量同样优质，预计也将引来资金的火爆认购。

第二批公募REITs来了

华夏、建信基金拿到批文

证监会官网信息显示，新一批公募REITs产品，华夏基金上报了“越秀高速公路封闭式基础设施”、建信基金申报的是“中关村产业园封闭式基础设施”，上述产品都于今年10月14日上报，并于10月15日受理，并在近日拿到批文，获准正式公开面市发行。

从产品运作形式看，与首批产品类似，都设置为封闭式运作的基金，投资项目分别为高速公路、产业园区等基础设施项目。

其中，华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为50年，准予基金的募集份额总额为3亿份，华夏基金为基金管理人，中信银行为基金托管人。

建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为45年，准予基金的募集份额总额为9亿份，建信基金为基金管理人，交通银行为基金托管人。

建信基金表示，建信中关村产业园REIT的各相关主体已针对产品发行工作进行了充分准备，产品预计将很快与各位投资者见面。

关于后续产品的发行与运作，建信基金表示已设立了专门的基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT的日常管理，拟任基金经理张湜自工作以来，即开始参与国内公募REITs试点相关工作，具备13年以上的基础设施项目投资管理从业经验；史宏艳和李元利分别具备8年和6年以上的基础设施项目运营管理从业经验。建信基金也将与相关专业机构保持密切沟通和配合，共同做好产品的投资管理和运营维护等工作。

多家获批公募，针对该类产品的风险收益特征和适合的客群，也做了详细的解读。

华夏基金表示，从产品风险和收益特征看，公募REITs具有的低投资门槛、与股债的低相关性、可场内买卖等显著特点，REITs产品的封闭期较长，投资收益预期大概率优于银行大额存款和银行理财产品等收益特征，相对适合长期投资客户、银行长期限存款客户、希望分享不动产增值客户、担心股票市场波动太大的客户等，上述客群适合成为公募REITs投资者。

在建信基金看来，对于投资者而言，公募REITs是投资者布局基础设施领域的便捷工具，有三大显著特征：一是公募基金作为普惠金融代表，公募REITs能够助力投资者低门槛涉足基础设施领域，享受优质不动产带来的增值收益。

二是长期投资回报好，参考国外经验来看，Nareit、兴业证券数据显示，截至2020年一季末，富时权益型REITs近20年、25年、40年、48年的年均复合回报率均高于美股其他主要指数，分别达到9.99%、9.72%、11.35%、11.14%。

三是助力投资者实现多元资产配置，作为另类投资工具，公募REITs与股票、债券等资产在风险收益特征上具有差异性，可作为多元配置的另一个选择。同时，投资公募REITs也能够进一步分散组合风险，降低整个投资组合的波动。

首批产品认购火爆

5个月最高已大涨31%

多位业内人士表示，考虑到首批9只公募REITs产品认购非常火爆，部分基金的配售比例创下历史新低，预期第二批产品依然会受到资金的追捧。

Wind数据显示，首批9只公募REITs产品于今年5月31日同一天起售，很多产品是一开售就“秒光”。首批产品的认购天数都是2天-3天，9只产品全部完成募集目标，最终完成发行份额64亿份，发行总规模314.03亿元，总计有144.47万户的有效认购户数。

从今年6月7日，首批公募REITs产品成立，6月21日同日上市交易，截至11月12日，上述基金成立超过五个月，多数产品的市场表现非常抢眼。

数据显示，截至11月12日收盘，9只公募REITs上市以来平均涨幅接近18%。其中，中航首钢生物质REIT涨幅超过31%，富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT等产品，同期涨幅也超过了23%，展现了不俗的赚钱效应。

不过，业内人士也提醒，虽然上述产品在二级市场涨幅可观，但绝大多数产品处于溢价交易状态，投资者要注意高溢价回落的投资风险。

虽然今年国内公募REITs快速启航，但对标国际市场，我国公募REITs市场仍有很大的发展空间。

资料显示，REITs自1960年起源于美国，在全球快速发展。全球REITs市值从2002年的2312亿美元增长至如今2020年的1.9万亿美元，年均复合增长率约为12%；在欧洲，欧洲REITs市场过去发展迅速。截至2020年底欧盟地区REITs总市值达1262亿美元。

图1：近年来美国REITS市场规模变化

华夏基金认为，我国拥有庞大的基础设施存量市场，截止2021年6月，我国基建投资累计额达到170.7万亿，为REITs提供了丰富的底层投资资产。从增量市场来看，经过多年快速建设，我国基础设施条件得到了明显改善；同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来我国新老基建都具备较大的发展空间。

公募REITs项目质量较优

基金管理人投资管理经验丰富

从上述产品申报项目看，第二批公募REITs产品的项目质量同样优质。

华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金，是一只以基础设施资产为主要投资标的的REITs类公募基金产品。

该产品的底层资产为汉孝高速公路，这个高速公路是湖北省武汉-十堰高速公路起点段，也是国家规划银川-武汉大通道的重要组成部分，是湖北省高速公路网规划“九纵五横三环”中重要组成。它由汉孝高速公路主线及汉孝高速公路机场北连接线两部分组成。

汉孝高速主线为福银高速公路湖北境汉十高速公路的首段，主线全长33.528km，总投资10.55亿元，2006年底通车试运营。路线起于黄陂区桃园集，止于孝感市孝南区华楚湾。机场北连接线为完善武汉天河机场交通枢纽修建的，起于汉孝高速甘夏湾，止于武汉天河机场规划北门，全长2.468km（收费里程为4.968km），特许经营权到期日为2036年12月9日。

汉孝高速收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入，2015年-2020年交通量年均增长率达9.7%。

在上述项目中，越秀（中国）交通基建投资有限公司作为本次公募REITs的原始权益人，将持有约30%的公募基金份额；中信证券是本项目专项计划（ABS）管理人；华夏基金是本基础设施基金（REITs）的基金管理人，华夏基金早在2015年就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，具有丰富的REITS投资研究经验。华夏基金、中信证券依托于强大的投研能力、深入的公募REITs行业理解以及丰富的执行经验，为本项目在存续期内的高效平稳运行和资产的保值增值提供保障。

而建信中关村产业园REIT，该产品的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。

建信基金的项目中关村软件园，聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

在选择优质标的资产的同时，建信中关村产业园REIT也汇集了一批实力雄厚的专业机构，共同为投资者提供更好服务。该产品由中关村发展集团股份有限公司发起，建信基金作为公募基金管理人负责REITs产品的投资和管理，北京中关村软件园发展有限责任公司即原始权益人负责基础设施的运营和管理，建信资本、中信证券等也分别作为资产支持证券管理人和财务顾问参与其中，各大机构通力合作，力求为投资者争取更高收益。

编辑：舰长

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