本文来源：时代财经 作者：刘新歌

图片来源：视觉中国

一则“年薪60万元招中小学教师”的消息让鄂尔多斯冲上热搜。

如此高薪足以碾压一线城市深圳，去年深圳中学曾以40万元年薪招聘了66名教师，而深圳大学给助理教授开出的价码是起薪37万元每年。

鄂尔多斯有关部门的回复是，“这是我们全旗教育综合改革中的一项人事改革措施”“我们的财政可以负担得起。”

搜狐城市发布的“2020中国城市人均GDP百强榜”显示，鄂尔多斯以164082元的人均GDP位居全国第四，仅次于克拉玛依、无锡和北京，超过上海、深圳、广州等3座一线城市。受经济发展和教育资源发展的带动，鄂尔多斯的楼市也逐渐回暖。

统计数据显示，从2016年开始，鄂尔多斯康巴什房价逐步复苏，均价从每平方米2000多元涨到6000元，2020年突破12000元。来自鄂尔多斯住建局的信息则显示，今年1-8月，全市新建商品房销售485万平方米，同比增长19.77%。这一增速跑赢全国平均水平。

这个曾因房价暴跌、空置房成群而被贴上“鬼城”标签的塞外名城，楼市正在悄悄复苏。

楼市神话在复苏，6年赚了70万

王兴（化名）就尝到楼市复苏的甜头。

“2015年花30万买了东胜区二完小的学区房，今年100万卖掉。另一套书香院的房也升值了，今年1月5000元/平方米买的，7月5700元/平方米卖掉了。”公开信息显示，书香院以120平方米以上的大户型为主，以此估算，该楼盘一套商品房在半年内升值约10万。

这与十年前大相径庭。

2012年，由于大宗商品价格暴跌导致矿产能源类企业资金吃紧，加上民间借贷风险的爆发，被各路资本推向虚高的鄂尔多斯楼市一朝暴跌，停工的楼盘、门可罗雀的售楼处随处可见，房价也从最高时的每平方米1.5万元—2万元跌到每平方米3000元。而就在1年前的2011年，鄂尔多斯还是中国最富有的城市，人均GDP超越香港，资产过亿的富豪超过7000个，大量的热钱涌入这座人口不到200万的城市。

财富来得快，去得也快。“好多房子烂尾，很多打工的人都走了。”十年前，鄂尔多斯人霍洛（化名）还是一名高中生，在校园里“两耳不闻窗外事”，但那场刮遍全城的楼市风暴还是给他留下深刻印象。

楼市神话破灭后的数年里，鄂尔多斯在尽力处理这一地鸡毛。

2016年，鄂尔多斯启动棚改，官方数据显示，当年鄂尔多斯全市商品房销售总面积589.79万平方米，较棚改启动前的2014、2015年增长了2.5倍以上。鄂尔多斯住建局官网信息显示，2016-2020年五年间，该市累计消化房地产库存1650万平方米，解决94%以上的房地产历史遗留问题。

去库存的同时，房价也在回升。以康巴什区的胜达园丁南区为例，该小区房价从2016年的每平方米6000多元一路上升，到了2018年，单价已超过10000元/平方米。

钱飞（化名）是一名房产中介，他从2017年开始明显感到鄂尔多斯楼市的复苏。“2013年左右，鄂尔多斯比较豪华的小区均价大概三、四千元，中等小区两三千元。2017年以来基本都涨了，现在稍微好一点的小区价格都在七、八千左右。”

库存清理得七七八八，鄂尔多斯楼市也开始“上新”。2020年全年，鄂尔多斯住宅用地成交面积达146.23万平方米，同比上涨约32.2%。住宅用地成交额更较2019年大涨204.96%，收金25.8亿元。

复苏的楼市重新获得外来房企的青睐，恒大、碧桂园于2020年首进鄂尔多斯。

鄂尔多斯《2020年国民经济和社会发展统计公报》显示，全市房地产投资同比增长89.3%。其中，商品住宅同比增长121.1%。商品房销售面积89.8万平方米，同比增长73.9%，商品房销售额527545万元，同比增长98.9%。

煤价助推力减弱，学区房受热捧

与十年前一样，外界将鄂尔多斯楼市的复苏归于近年来煤价的回升，另一方面，随着教育资源发展，学区房也成为带动当地楼市回暖的一个因素。

今年以来，煤炭价格高位运行。国家统计局10月数据显示，煤炭供应偏紧，价格上涨较多，煤炭开采和洗选业价格上涨20.1%，煤炭加工业价格上涨12.8%。

不过，鄂尔多斯似乎没有走十年前的老路。除依靠煤炭资源外，近年来鄂尔多斯也在大力发展多个产业，2020年政府工作报告显示，全市加快培育新兴产业，生产液晶显示器件6559万片、汽车近3万辆，株洲时代风电叶片二期、久科康瑞节能环保产业园等项目投产。

“今年煤价上涨是突发状况，对整体市场的影响不会特别大，而且目前已被调控，最近又跌了。近年房价的上涨主要是整体经济、物价水平的上涨引起。”鄂尔多斯东胜区市民章华（化名）对时代财经说。在其看来，与十年前不同，煤炭行情对楼市影响不大，更多是整体经济的提高。

统计数据显示，2021年前三季度，鄂尔多斯实现GDP约3262.9亿元，在内蒙古自治区继续蝉联第一。而搜狐城市发布的“2020中国城市人均GDP百强榜”则显示，鄂尔多斯以164082元的人均GDP位居全国第四，仅次于克拉玛依、无锡和北京，超过上海、深圳、广州等3座一线城市。

钱飞也指出，与十年前不同的是，目前鄂尔多斯楼市的主力是本地人。“煤矿工人大部分是本地人，在鄂尔多斯工作的外地人以司机等职业多一些，购房者主要是改善型需求的本地人。”

尽管煤炭行情影响不大，但学区房被热捧成为新的特征，这在康巴什区尤为明显。

时代财经了解到，曾经资本抽逃后留下空置率高企的“鬼城”，康巴什是最严重的区域之一，但从2016年开始，康巴什的房价逐步复苏，从每平方米2000多元涨到6000元，2020年又突破12000元。

教育资源丰富被认为是康巴什房价的上涨重要原因。近年，康巴什致力于建设“西部教育名城”，优质教育资源成为其带动城市发展的重要引擎。该区2021年《政府工作报告》显示，2020年，康巴什投入8.84亿元新建学校3所、改扩建学校4所。康一小、康一中等一批学校成长为鄂尔多斯市名校。而今年高考中，位于康巴什的鄂尔多斯第一中学有34人考入清华、北大。

不过，学区房并不是康巴什的独有现象。曾晶（化名）在鄂尔多斯东胜区民联B区有一套楼龄20多年的老房子，因为拥有区一中、八完小的“双学位”，单价约1.3万/平方米，远高于全区均价。乐居网信息显示，东胜区近半年均价约6900元/平方米。

无论是大力建学校，还是60万招聘中小学老师，教育资源的发展为鄂尔多斯楼市复苏起到一定的推动作用。但经历了十年前的大起大落，如何让房地产市场持续健康发展，不仅关系到鄂尔多斯房地产市场的未来，还牵涉这全市的经济。毕竟，在经历2017-2019年连续三年的正增长后，2020年鄂尔多斯原煤产量同比下降了8.7%，为65834.3万吨。

标签： 鄂尔多斯 学区房 楼市 房价 鬼城 一线城市