本文来源：时代财经 作者：童洁

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背靠午山森林公园，面朝石老人海滩，西邻金家岭国际金融新区，东临石老人观光园及高尔夫园。在青岛崂山区，有这样一个带着光环的豪宅项目，一度因背山面海的优越占位而受到青岛富豪们的追捧。如今，它却成为交易台上的拍卖品。

近日，青岛鲁德海德堡二期土地及在建工程于网上公开拍卖，涉及79419平方米土地、在建的98972.46平方米建筑面积，在建工程中包含12幢双拼别墅、10幢电梯洋房和8幢高层公寓，共计502套房源。

最终，鲜少出现在公开市场的青岛本土房企海信地产以22.5亿元的底价顺利拿下该项目。这也意味着，鲁德海德堡终于等到了重生的一天。

临沂“土豪”折戟

此次拍卖之前，被誉为“青岛十大豪宅”之一的鲁德海德堡已搁浅三年。

2015年年末，鲁德海德堡一期入市，2.5万元/平方米的均价为该项目打上“豪宅”的标签。要知道，那一年，整个青岛市，除了崂山区和市南区的房价能够冲上2万元/平方米之外，其他区域的售价基本都在1.6万元/平方米以下，甚至在距离市中心较远的区域，均价不足万元。

并且，在一期开盘后短短半年时间内，鲁德海德堡几度涨价，由最初的2.5万元/平方米涨至2.6万元/平方米。到了第二年的7月，仅剩少量联排别墅户型的鲁德海德堡，售价更是突破4万元/平方米。

高价没有阻挡富豪们的脚步，尽管去化周期长达1年多，但鲁德海德堡一期房源还是全部销售一空，包括洋房、公寓和联排别墅。按照合同的约定，业主们将在2017年年底拿到心心念念的房子，未曾想，意外发生了。

约定交房日期到来之前，鲁德海德堡一期业主就收到来自开发商的延期交付通知，称因为施工原因，交付日期需延至次年7月底，后再次延期至2019年年初。而在这期间，鲁德海德堡二期房源正在如火如荼的销售，2019年，原本应该是二期交付的日子，但一期已然几度延期交付，二期难免受到影响。

很快，鲁德海德堡开发商资金链断裂的消息就传了出来，崂山区政府在多次接到业主投诉后，也迅速介入项目，要求开发商保证交付之余，还需额外对业主做出补偿。结果，一期的交付姗姗来迟，二期却难逃烂尾命运。

一位青岛业内人士向时代财经透露，实际上，鲁德海德堡由临沂一位“土豪”花重金收购而来，由于前期收购项目花了大量资金，在建设一期的过程中就碰到了资金的问题，完成一期交付之后，便没有能力再负担二期的开发建设，于是项目逐步停工，最后变成“烂尾楼”。

鲁德海德堡背后的开发商为“青岛凯旋地产有限公司”，通过天眼查查询到，该公司的大股东为鲁德建设，实际控制人为季晓菲。2016年，鲁德建设曾为该项目引入平安系投资人，这一变更记录或侧面佐证了上述业内人士说法。

关于鲁德海德堡遇到资金问题更直接的证据是，2019年，工商银行青岛市南第四支行将青岛凯旋地产及鲁德建设告上了法庭。根据裁决文书显示，工商银行指出，其自2017年3月起，多次与青岛凯旋地产签订借款合同、最高额抵押合同和保证合同，并接连向青岛凯旋地产发放借款，借款总额超过5亿元。

但是，2018年11月之后，青岛凯旋地产及其关联方出现逾期还款现象，截至2019年1月22日，青岛凯旋地产逾期未付的本金利息为25.81万元。最终，法院判决青岛凯旋地产在十日内归还5亿元借款及相应利息1350.78万元。

就这样，临沂“土豪”倒在了青岛楼市中。

“佛系”海信地产接盘

鲁德海德堡二期的拍卖，业内外期待已久。而对于海信地产的接盘，业内普遍用“毫无悬念”来形容。

从法拍信息中可以看出，这是一次有“门槛”的拍卖。根据法拍信息，鲁德海德堡二期总价值30.14亿元，其中土地使用权评估值为14.7亿，在建工程评估值为15.44亿元，参拍保证金高达3亿元，且附有几条参拍条件。

具体来看，参拍条件规定竞买人必须单独竞买，还需具备房地产开发一级资质且注册资本金10亿元人民币（含10亿元）以上，竞买人及其控股子公司近十年须在青岛市崂山区完成住宅建设面积不低于40万平方米（以竣工备案证载面积为准）。

不仅如此，按照规定，竞买人2020年的财务指标应满足国家对房企融资“三条红线”政策要求，成交后应当承担整个项目续建费用，并保证维续完成该项目的工程及验收合格和交付，配合完成居民安置、化解该项目的信访维稳工作等。

“有本土优势的龙头房企更能契合所有参拍限制，例如海尔产城创、海信地产。”前述业内人士透露，之所以最后由海信地产拿下该项目，更深一层的原因或与前些年市场中相传海信地产曾对鲁德海德堡提供资金帮助有关。

该业内人士还认为，对于海信地产来说，能够拿下鲁德海德堡二期也是一件好事。此次拍卖的鲁德海德堡二期的在建部分就包含502套房源，有媒体做过统计，该项目已经网签179套，也就是说，仅在建部分就有323套可售房源，4年前，这批房源的单价就超过4万元/平方米。

这也是海信地产年内在“大本营”青岛通过公开渠道拿下的第一个项目。此前青岛集中出让的时候，都不曾看到海信拿地的身影，时代财经进一步查询发现，今年以来，海信地产共获得两个项目，除了此次拍下的鲁德海德堡二期之外，今年5月，其在济南斩获一宗地铁上盖地块。

“佛系”是外界对于海信地产的印象，如果放在几年前“以规模论英雄”的时代，过于“佛系”和偏安一隅也是海信地产屡被诟病的地方。

打开海信地产官网“项目展示”一栏可以看到，不同于许多全国性房企遍地开花的布局，涉足房地产20余年的海信地产，项目所在城市的只有9个。其中，青岛、济南、烟台、威海均位于山东省内，在外省，海信地产仅布局了深圳和南京，另外在美国和澳洲各拥有一个项目。

外界一度认为是外来房企的涌入对海信地产和海尔产城创这样的本土房企造成冲击。不过，有分析师告诉时代财经，虽然像融创这样的外来房企增长势头十分凶猛，但海信地产规模受限与其类似于国企的体制相关，在这样的体制下，海信地产对于投资和“走出山东”会更加谨慎。

“其实这么多年以来，海信地产一直是比较保守的发展思路，专注在自己熟悉的山东省内，有足够的土储就满足了。这次拿下鲁德海德堡，海信地产在青岛的土储进一步扩充，可能接下来一段时间，海信地产又会从土地市场‘消失’。”该分析师说到。

克而瑞统计数据显示，今年前十个月，海信地产在青岛的销售额为103.19亿元，仅次于融创。

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