21日，网上突然传出“广州二手房贷可以不用参考指导价”的消息，并指出上述消息已获几家大银行确认。

广州房贷可不按指导价？

二手房成交价格采用政府给出的指导价来代替此前的评估价，最早在深圳实施，随后在一些大中型城市推开，成为不少地方遏制房地产过热、控制买房杠杆的重要手段。在“房住不炒”调控主旋律下，银行对此事发声十分谨慎，不难理解。

不过，同为政府指导价，广州和深圳做法其实并不完全一样，广州房贷是否在评估标准上出现松动，还未可知。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳推出二手房参考价的时候，一开始银行并不知道怎么做，后来在加强房地产调控的背景下，银行达成共识，都按照指导价来做贷款评估。但是广州发布参考价的时候，并没有银行宣传要按照指导价来做贷款评估价，因此也就不存在退出这个政策一说。

多地实施住房交易“指导价”

2021年2月8日，深圳在全国率先实行二手房成交指导价制度。随后，全国多地跟进。据克而瑞研究中心不完全统计，自2月份深圳在全国首推二手房成交参考价政策至今，包括上海、广州、三亚、西安等地在内，全国共计约有15个城市陆续出台了二手房相关指导价政策。

在出台指导价的同时，深圳市政府相关部门同时引导地方银行参考指导价为依据发放二手房贷款，由于指导价普遍低于市场成交价，这个做法减少了购房者从银行取得的房贷额度。指导价制度实施后，深圳二手房评估公司的业务一落千丈。

5月，深圳对新房成交价也实施了参考价政策。房地产成交参考指导价成为新一轮房地产调控的重要措施，影响深远，一定程度上缓解了部分城市，尤其是一线城市房价持续上涨的态势。

以深圳为例，克而瑞研究中心监测的数据显示，从2月份深圳正式确立二手房成交参考价机制之后，深圳的二手房市场成交量连续7个月出现下滑的趋势。10月份，深圳二手房成交面积回落至8万平方米，环比下降了50%，同比跌幅扩大至81%，这创下了深圳二手房市场交易的历史新低。同时，二手房市场成交均价持续下滑至55805元/平方米，环比基本持平，同比则下跌了12%。1―10月份，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。

调控同时强调“合理住房需求给予满足”

近日，关于房贷放松的传闻不少。有消息称，昆明此前“停贷”二手房的部分银行已恢复接单，最快15天放款，12家主流银行中，有7家下调房贷利率。

11月19日，银保监会新闻发言人在谈到房地产贷款时表示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。房地产合理贷款需求得到满足。

对于银保监会的最新发声，李宇嘉认为，房地产贷款基调发生改变。

一是满足合理需求，夯实“房住不炒”。未来，继续严控资金过多、过快流入地产，严堵资金跑冒滴漏去炒房，去开发地产。同时，对合理住房需求要给予满足，这不仅是维护购房者贷款融资的合理权益，也是“房住不炒”的落实。因为合理购房需求的贷款支持，本身就是房住不炒。

二是，保持房地产稳定，需要宏观审慎的信贷政策。即逆周期调节，房地产市明显回升或过热趋势时，收紧贷款规模（就像今年上半年）；相反，则逆周期、跨周期调节，在杠杆率稳定的情况下，适当增加信贷投放，不局限于短期内迅速降杠杆，这会导致风险爆发，而是寄希望在中长期解决问题。

三是，信贷投放要精准，调节需求结构。包括对刚需的支持，对租赁需求的支持，控制投向商品房市场的规模和比例，特别是要控制多套房购置加杠杆，控制非普通住房项目融资等等。

尽管近期楼市快速回调，但是房地产信贷政策的基调很稳定，坚持“长期讲定力、短期讲策略”。具体表现在，仅仅对合理住房需求大力扶持，其他贷款仍旧比较紧张；仅仅对稳健经营的房企融资放开。

李宇嘉预计，今年11-12月开发商整体融资环境，并未大幅度转好，开发商降价促销，保卫现金流仍旧是营销主基调。信贷政策是否进一步调整，需要观察四季度数据。

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