本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

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捂盘近600天，深圳网红楼盘海德园终于坐不住了。

11月22日深夜，价格与二手房倒挂数百万的深圳福田安托山片区项目海德园公布了意向登记客户认筹名单，181套住宅共引来504批次客户，冻结资金13.1亿元，中签率为35.9%。

入围海德园的购房者除了身家不菲外，他们还有一个共同点，就是社保积分均在62.2分及以上，这个分数刷新了深圳今年的新盘认筹分数。而上个月日光的“超级网红盘”深业中城入围积分也不过61.9分，海德园略高0.3分，相当于三个月的社保缴纳。

按照深圳目前的积分计算方式，要达到62.2分难度不小，大致有两种类型：一类是“夫妻双方均满足十年内无房且无房产交易、深圳户口的基本要求，有未成年子女，并且双方各连续不间断缴纳3年社保”；另一类是“夫妻双方同为深圳户口、近5-10年内无房但有房产交易，有未成年子女，且夫妻双方各连续不间断缴纳7年以上社保”。

有网友表示：“在深圳买房，只要同时满足深户、已婚、有未成年小孩，上车的机会就大很多”。

根据海德园项目销售方案，11月24日将进行公证摇号、26日进行线上选房，从目前接近三倍的认筹数来看，海德园极大概率会清盘。

开发商捂盘近600天，却等来倒挂出售

2020年初，海德园曾传出有入市计划，但直到2021年底，项目B区才获批预售，延期近600天。此次海德园推出181套建面约121-296平方米的住宅，均价约12.6万元/平方米，总价约1385万元—4260万元/套。

时代财经实地走访发现，目前海德园B区已封顶，正在装设外立面，但项目并没有开设营销中心。在附近中介门店工作多年的曹光（化名）告诉时代财经：“海德园的开发商比较低调，项目从动工到现在，开发商的人基本没怎么出现过，倒是来看（项目）的人比较多。”

天眼查显示，海德园的开发商为深圳市新润园房地产开发有限公司，注册资金为6000万元，成立于2005年，背后的实际控制人是肖永坚。时代财经发现，肖永坚的关联企业有9家，涉及行业较多，其旗下的新润园房地产与餐饮椰子鸡品牌润园四季颇为相似，而肖永坚手中确实有一家餐饮公司，名为深圳鹏湾大酒楼有限公司，但并未发现与润园四季有何关联。

海德园已封顶，时代财经/摄

曹光告诉时代财经，海德园从去年4月开始就传出入市消息，关注的人特别多，自己平时除了带看周边二手房的工作，大部分时间是给来看海德园的购房者讲解项目，最多的时候一天可以接待5批客户，大家就站在海德园工地旁聊。

“很多人来看，都问怎么没有营销中心，其实我也不太清楚原因。”曹光表示，虽然自己并不是海德园的销售，但通过每天的讲解，自己对于这个项目已经非常了解。

同时，曹光向时代财经表示，海德园最大的优势在于价格。根据深圳二手房指导价，安托山片区的指导价基本处于13.1万元/平方米，因此海德园12.6万元/平方米的均价极具吸引力。“今年5月，邻近的万科臻山府成交了一套200多平方米的大户型，单价20万元/平方米，总价接近5000万元，所以能买到海德园的客户都是赚的。”曹光如是说。

35岁的王静在一家互联网公司做运营工作，在认筹海德园之前，她曾入围过华润城润玺一期，遗憾的是摇号拿到1300多号，最后并没有进到选房大厅。这一次海德园开盘，她关注了很久，并表示一定要买到。

“我的目标很明确，就是要买（总价）一千多万、有升值空间的房子（投资），所以并不是所有房子我都会看，我觉得大家都追的网红盘更有投资的价值。”王静表示，如果这一次摇号又拿到比较靠后的号码，下一次看到合适的项目不知道要等到什么时候。

事实上，在深圳，开发商捂盘惜售的情况颇为普遍，比如盛璟润府和榕江壹号院，捂盘时间超过10年，相比之下海德园也才不到2年。

有业内分析人士谈到：“海德园迟迟不入市可能跟利润有关。2018年以前房企拿地成本较高，房企捂盘可能会带来更大的利益，但现在市场环境变了，整个行业出现下行趋势，房企到了不得不入市的节点，越往后拖可能利润更低。”

不过，对于海德园的去化情况，该分析人士表示看好，安托山近来少有新房入市，加上周边环境好，教育资源、商业配套、交通等都很完善，自然会吸引大批客户。

有楼盘日光，有的去化仅3成，深圳楼市上演冰与火

无论从价格、地理位置和项目定位来看，海德园都有望成为11月深圳的第二个日光盘。此前，海德园“邻居”深铁懿府也曾实现日光，为本月第一个去化100%的项目。

11月14日，位于南山安托山片区的深铁懿府推出二期产品，648套住宅招揽1260批客户参与认筹，冻结资金约25.2亿元，开盘当天所有房源即售罄。

时代财经粗略统计，11月以来，深圳共有16个新盘入市，位置遍布福田、南山、罗湖、龙岗、坪山等地，其中，不乏均价10万+/平方米的千万豪宅，也有很多价格低、面积小的刚需“上车盘”。仅11月23日当天，就有包括深铁瑞城、中泰印邸、合正方洲在内三个住宅项目取得预售证，共计1993套房源计划入市。

虽然上新数量多，且有临海揽山、深铁懿府等网红项目，但整体的销售情况并不理想。公开数据显示，进入11月份，开盘当天售罄的项目仅深铁懿府一个，临海揽山开盘首日去化为64.9%，其余大部分楼盘去化仅3成。贝壳数据统计，截至21日，深圳新房住宅共网签4404套。

时代财经梳理发现，销量不佳的项目普遍认筹惨淡。位于罗湖翠竹片区的京基水贝城市广场推出的441套住宅仅有86批次认筹，罗湖莲塘片区的东海富汇豪庭911套住宅仅51批意向客户进行诚意登记，中签率高达1786%，而福田沙头片区的富通上舍，65套住宅只有8人参与。

有业内人士向时代财经透露，“随着深圳一二手房价格差缩小，打新的红利也越来越小，购房者将愈发理性。”时代财经了解到，近来入市的新盘中，部分价格已经超过同片区的二手房指导价，甚至有新房价格已经追平周边次新房的实际成交价。

富通上舍的均价就达到了11.4万元/平方米，而邻近的国都高尔夫花园二手房指导价6.4万元/平方米，君临天下二手房指导价8.4万元/平方米，其中，君临天下是2014年建成的次新小区。与周边二手房对比，富通上舍并无价格优势。

“目前君临天下有一套中间楼层的房源在售，92平方米的4房报价990万元，折合单价约10.7万元/平方米。”负责沙头片区的中介孙新（化名）表示，现在的购房者都很理性，相较于配套一般、价格还高的新房，大家更愿意考虑二手房，而不再追着新房不放。

不过，对于海德园、深业中城、深铁懿府这类网红盘，孙新表示，其购房者多是拥有千万资产人士，买房更多是为了投资和进入更好的圈层，“你能说买深圳湾的人是刚需吗？他们当然不是，只是身份的象征。普通人还是务实一点，没必要硬挤进那个（豪宅）圈子。”

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