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在北京，像万柳地区这样，同时满足宜居属性、顶级学区属性和优越地理位置的片区，可能只此一处。所以，这里的房子成为奢侈品，坊间也戏言“万柳是北京的尽头”，是很多中产想要追求的终极之所。

这期我们关注万柳，揭开这个“奢侈品”的些许神奇面纱。

文 |易方兴

编辑 |楚明

运营 |以繁

柳树

传说中的万柳，是有一万棵柳树的地方。

5年前的11月，在北京海淀万柳地区，绿化工人正在砍树。他们砍的是知泉路上最后几十株柳树。这也是当时万柳地区最后一批柳树。由于柳絮扰民，绿化部门决定改种国槐。至此，一切不复当年，万柳剩下的终于只是个名字。

时至今日，万柳的名气越来越响，却不再是因为茂盛的柳树，而是因为教育。这里被称为“北京学区房的尽头、拼娃教育的发源地”。

从当年砍树的知泉路开始，以半径1公里画一个圆，这个圆会把全北京最贵同时最宜居的学区房囊括其中。在北京，像万柳地区这样，同时满足宜居属性、顶级学区属性和优越地理位置的片区，可能只此一处。所以，这里的房子成为奢侈品。

2020年11月份，某中介在万柳片区一个月卖出了113套学区房，创造了纪录，这些房子加起来超过10亿元。这是万柳最疯狂的时候，蜂鸟家园一个50平方米的小户型，2个月里从800万元涨到了926万元。更不用说万柳西北部，以“万城”开头的小区里，最大户型的学区房售价都在1亿元以上。

宁采10年前来到万柳，那时她只是一名刚毕业的北漂房地产中介。她丝毫没有意识到，自己被分配到万柳片区，将可能会改变自己的命运。后来她带客户看房，常说的一句话就是，自己要是当时能买个蜂鸟的房子，人生就会完全不一样了。

那时候蜂鸟家园一套小户型，100万元出头，她老公当码农，她做房地产中介，两家人凑个首付款能拿下。但事实是，就连像宁采这样万柳片区最资深的房地产中介，都没法在当年预预测出万柳房价的未来。

▲ 在房屋交易APP上，万柳成交小区榜第一名的就是蜂鸟家园。图 / 手机截图

学区房不是孤立矗立在万柳地区的。万柳位于海淀区中部，总面积48平方公里，东邻万泉庄，西邻蓝靛厂北路，北邻巴沟路，南至小南庄，西北临颐和园。这么描述可能会让不了解北京的人费解。但你只需要知道，在万柳，往北骑10分钟共享单车，就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路，就是中国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的，是中国最好的小学之一中关村第三小学，就在片区的正中央。

尤其是在西城区“731多校划片”政策之后，万柳片区以“100%上车盘”的概念，吸引了北京最有钱的家长们。在过去，家长们往往会在“海淀万柳”和“西城德胜”之间做个抉择，由于海淀万柳走的是一条拼娃之路，结果往往是德胜片区以“能一路躺着上重点中学”的优势胜出。但德胜片区再也无法保证稳进牛小，海淀万柳终于登上北京学区房的华山之巅。

三小

中关村第三小学是万柳的核心，要了解万柳，绕不过它。

从三小毕业的徐婷，印象最深刻的是三小的空中操场，这成为三小硬件配套设施的象征。

在万柳这个寸土寸金的地带，中关村三小修了个空中操场，跑道要上到二楼去。在地下一层还有个能容纳千人的篮球馆，四周围绕着透明的玻璃门。玻璃上，学生们可以自由涂鸦。篮球场再往下就是恒温游泳馆。总之，在三小，对于热爱运动的徐婷来说，她可以参加任何她能想到的体育社团，比如各种球类，还有想象不到的，比如高尔夫球、冰球、花样滑冰。

中关村三小社团之丰富，体育类只是其中很小的一部分。疫情还没出现的时候，三小校内办了个科技节，结果吸引了一批重量级的科技企业，包括中国航空发动机集团、商汤等。来讲座的嘉宾是《国家宝藏》国宝守护人吴庆辉这种级别。很多社团可能连很多大学里都找不到，但在三小里却有，比如航空社团、航天社团、机器人社团、微电影社团、单片机社团之类。这里也有民乐、管弦乐、电子乐、昆曲等艺术类社团。在三小机房里，摆着整齐划一的苹果一体机，教室里一套可调节的学生桌椅都得几千块钱，走廊上每隔一段就摆着一架钢琴供感兴趣的学生弹奏。这些结合起写入三小章程的定位——“北京气质、世界品位、大家风范”，可以想象三小能给北京的中产家长们带来多大的诱惑。

▲ 2020年8月，中关村三小的一年级新生入学仪式。图 / 视觉中国

但三小还有更加实际的一面——小升初。

徐婷的妈妈学区房买得早，她颇为务实，学校的软件和硬件都是虚的，唯一对她的女儿有价值的是能否进入重点中学。中关村三小的对口初中是中关村中学，一所第三梯队的中学。这显然不是徐婷父母所期待的。他们瞄准的是海淀第一梯队的六所中学——“人大附中、北大附中、清华附中、首师大附中、十一学校和101中学”，鸡娃圈称之为“海淀六小强”。2020年北京高考成绩公布后，万柳妈妈们发现北京高考700分以上的学生里，海淀六小强占了一半还多。也就是说，这6所高中，顶尖学生的数量甚至超过了北京剩下的283所普通高中之和。进入了六小强，就相当于提前获得了一张名牌大学的入场券。

“这么多年来，海淀六小强有个特权，就是能从全区点招学生。”徐婷的父亲说。所谓点招，以人大附中来说，整个海淀区的学生都能投简历，学校再从简历中选出优秀的学生参加内部考试，优中选优，才有进入学校的资格。

这样的筛选甚至能说得上是残酷。有家长统计过，2019年从中关村三小毕业后，能进入海淀六小强（包含清实，北实）的比例为25%。再加上一些教学实力强大的民办中学招生也是点招，加起来，从三小升入好中学的比例为36%。对于高考，这已经是个大概率事件。这是万柳片区称之为“北京学区房尽头”的终极原因。

转折点

中关村三小南校区位于泉宗路和万柳中路的十字路口。这里是三小的低年级部。双减之后，小学生们要留在学校里参加课外班。最晚接孩子的一批家长要等到晚上6点半，这时是足球兴趣班的放学时间，两排小学生在校外对着家长们鞠躬，喊“谢谢家长”，像是晚会时的谢幕。如果你想看一看万柳妈妈们是什么模样，晚上6点，来三小门外准没错。

南校区一街之隔，最黄金的地段，是一字排开的5家房产中介机构，由西向东依次是链家、麦田、21世纪不动产、我爱我家、中原地产。卖学区房是暴利生意，不仅单价高，而且交易频率比单纯的豪宅高得多。在残酷的房地产中介战争下，北京剩下的主要几家房地产中介全集中在了这里。

▲ 街对面紧邻的几家房屋中介。图 / 易方兴 摄

在10多年前，三小周围还没有房地产中介公司的概念，那时，想进入三小，最靠谱的方式是交“赞助费”。

2008年，《法制日报》报道，北京海淀区审计局在对中关村三小审计时，学校4名管理者直接烧毁了学校的账目。法庭上，校长王翠娟说，中关村三小的账外资金超过了1亿元，而这部分账外资金，几乎全部来自于“片外”学生入学缴纳的赞助费。

那是个片区外的学生可以通过高额赞助费就读三小的时代。审计结果曝光之后，赞助费时代终结。从此之后，要上三小，只剩下买学区房了。

到了2010年，刘菲作为一个购房者，开始感受到了中介之间的战争。

刘菲买三小学区房是2010年。那一年她儿子4岁，光大花园房价2万6一平米。那是3月份，她刚发完年终奖，那时一个中介同时带好几个客户看房，经常现场就开始竞价。有一次她看中一套房，链家刚跟业主谈到280万，我爱我家的就带着客户来了，业主坐地起价，“再往上加20万就给你了”，最后房子被我爱我家的客户抢走了。

后来她半年看了七八十套房，最后看中一套光大花园的房子。成交那天，见了房东，房东说要交10万押金，她怕房东反悔，又找亲戚借了40万，凑了个50万的押金。当时房子一共花了270万元。

宁采作为在万柳地区工作了十年的房地产中介，记得万柳房价一共经历了4次大幅上涨。第一次是2013年加强房地产调控的“国5条”出来之前，第二次上涨是2016年，只要还清了房贷都能算作首套。第三次上涨是2019年，海淀出台“1911”政策，而万柳片区成为优质教育资产，号称能无视政策，100%上中关村三小。第四次上涨是在2020年下半年，在西城的多校划片政策打击了西城学区房之后，海淀的万柳片区成为家长们的第一选择。

这4次上涨，造就了万柳的学区房神话。刘菲270万元买的房子，在10年间翻了6倍。海淀房管局有一次约谈万柳地区的中介时发现，万柳地区家长全款买房率高达70%，远超北京市15%的平均水平。关于学区房的咨询，还养活了一大批“XX说房”之类的自媒体人，其中很多人自己就是万柳家长，买房买成专家，开始搞付费咨询。比如其中一个人售卖299元的资料包，已经卖出去3000多份，照这样算赚了近百万元。

▲ 海淀区部分小区的配套信息中，都会在教育类别里着重强调中关村三小及相关附属学校。图 / 手机截图

链条

在学区房这个漫长的产业链上，万柳哺育的不光是房价。

2016年，有个叫王焰的品牌老年公寓创始人，惊讶地发现整个海淀万柳地区，竟然没有一家社区养老院。他觉得这是个机会，一番调研之下，他看中了当时万柳片区碧水云天小区底商的3层商业建筑。

一番打听，原来的租户正好退租，王焰很兴奋，过去一谈价格，心凉了半截儿，租金每平方米要7块钱。“这对于成本回收周期通常在10年以上的养老机构来说是个天价。”他一面去找街道办事处要政策，一面跟业主解释自己做的偏公益的养老事业。结果跑着跑着，他发现大楼有一天围起了围挡，一家教育机构已经交付了租金，开了一家“少年成长中心”。

在“老与小”的竞争中，他失败了。

也有获利者，前提是你的服务对象是万柳妈妈和孩子。比如与三小北校区一墙之隔的一家私立医院。该私立医院在今年自豪地宣称，从2015年起，该医院服务万柳周边家庭，“在6年时间里，迎接了8000多个新生命的诞生”。要知道，每年中关村三小能够容纳的学生数量也不过是700人左右。

就连专门服务于妈妈群体的高端美容机构，到了万柳，服务也要改成“万柳特色”。其中有一家美容机构颇受欢迎，是因为它们除了在节假日时关心妈妈们之外，就连孩子的重大考试日之前，也会打电话给万柳妈妈，说一些鼓励的吉利话。各种日托机构、绘本阅读机构、近视矫正机构在万柳都过得很滋润，因为万柳妈妈们不会在娃身上省钱。

当然，妈妈们在孩子们身上花的最多的还是上补习班。在万柳，妈妈们选择幼儿园，会打听幼儿园里英语老师的籍贯，如果是东南亚或是印度的老师，往往会因为口音问题被嫌弃。

为了引起中学的注意，有的妈妈们甚至会刻意给孩子选择冷门的特长培养。比如刘菲就让自己的儿子学唱歌，学完了还要考级，几年下来花了二三十万元。后来她总结“屁用没有”。因为别的妈妈们培养出的不光会唱歌，上台还会主持节目，还会演讲，要全能得多。这让她觉得很挫败。

▲ 几年前，家长来中关村三小门口接孩子时，就开始有许多培训机构举牌子宣传。图 / 视觉中国

在双减之前，万柳妈妈王艳有一次也跟我聊起她的育儿观。她说五年级的儿子只报了5个课外培训班。语数外三科，外加钢琴和绘画。打开她的手机，加了十几个鸡娃群，有数学金牌辅导、单词速记、动漫超级拼读之类，每个群她都会看。最近她正忙着带儿子去考PET（剑桥英语考试），同时还得考虑参加奥数竞赛。据她所说，她这样每年只花十几万在辅导班上的，算是万柳妈妈里最佛系的一类。

王艳在三小上学的儿子，甚至会主动抱怨怎么不给自己多报点课外班。儿子有一次说，班上有个同学上了11个课外班，周一到周日每一天都安排得很满，堪比996、007。王艳后来有一次遇到了这个同学的父母，聊了之后发现孩子妈妈是北大的老师，爸爸是清华的老师。她感叹，同为万柳家长，一定要习惯总会有别人的娃和家长都比自家的牛， “要不然日子就没法过了”。

变化

万柳妈妈们之所以不断在拼娃这件事上拼出新高度，很大原因是因为如今小学里的校内考试几乎看不出差距，“有一回数学考试，一半的孩子都是满分，另一半接近满分”。

真正能突出差距的是孩子的特长、奥数成绩，还有更难拿到的北京市三好学生。

这三种殊荣，几乎是过去北京小升初三种升学模式的缩影，分别对应特长生、点招生、推优生。它们是存在于普通登记入学之外的渠道，相当于直通车。

然而，近些年来，情况发生了变化。

2017年小升初，海淀开始进行改革，取消了推优招生渠道。两年后，又取消了特长生渠道。时任海淀区教委主任的陆云泉说，“改革的目的，是要让老百姓清清楚楚看到升学途径，让孩子们都能在家门口上好学，教育品质无差距，家长们的焦虑感才能得到有效缓解。”

如今，通往海淀六小强的路，只剩下最后一种“点招”渠道，焦虑开始缓解了吗？

哪怕是双减政策之后，也很难抵挡万柳妈妈鸡娃的心。“我花了这么大代价在万柳买房，不拼是不可能的。”政策禁止周末上学科培训，万柳妈妈们就让孩子们在周一到周五放学之后上课。万柳片区的房地产中介李强与许多万柳妈妈们保持联系，得知现在流行的方式是几个妈妈凑一起攒班，私下请好老师来教孩子。“一个小时的费用在300块左右，几个家长平摊。”不过也要保密，“有一回攒班的孩子告诉班上另一个同学了，结果那个同学的家长反手就一个举报，万柳妈妈们就竞争到这种地步”。

这些年，学区房也在严格调控之列。

海淀区针对学区房推出了“1911”政策——在2019年1月1日之后买房的家长，申请入学不再对应一所学校，而是变为多校划片。这与西城区731政策颇为相似。

相似的政策，落到各个区，却能对房价产生截然不同的后果。买房的人越多，被调剂的也就越多，最后，有人发现，西城区德胜片区马甸南区的一套房子下跌了20%。相比之下，中关村三小有18个班，万柳地区又以大户型居多，多年以来只要买房就能上三小，以至于出现了抢购的场面——有业主晚上挂出房源，第二天早上醒来，中介告诉他凌晨已经带看签约了。

但随着进入万柳的妈妈们越来越多，就在2021年下半年入学季，三小这种供需平衡也被打破了。李强说，“三小也招不下了，今年交易量第一的蜂鸟家园，有40个左右的孩子被调剂了，没上成三小。而且由于2015年二胎放开，万柳片区的明年的孩子数量会更多。”

▲ 图 / 《三十而已》剧照

只有这种“不确定性”，才能真正影响到万柳地区的房价和人们的心态。万柳妈妈王艳说，她们现在无论是事业还是家庭，都已经触及到了某种天花板，接下来的一切改变只可能在孩子身上发生。她们费劲千辛万苦让孩子进入三小，也仅仅只是意味着，她们的孩子刚刚有资格站在某条虚构的起跑线上。

那个不确定的前方还在等着她们。2021年5月28日，人大附中发布公告，称将招收初一年级新生进行“教育教学改革试验”，需要准备不超过300字的“学生介绍”。而万柳妈妈们在接下来的6年时间里，就是为这300字而奋斗，她们要让孩子的这300字介绍，更加吸引眼球，更加具有含金量。

但目前更紧迫的事，可能是资产的缩水——最近，有传言说，万柳地区学区房缩水400万元。但在万柳中介李强看来也没有这么夸张，“3个月前，蜂鸟家园有个房子，挂牌800万元，最后客户砍价到了600万元成交。不过，宜居的大户型学区房价格很坚挺。”

“那之后，十几个买在蜂鸟的万柳妈妈过来找我们中介，说千万不能再这么卖房子了，再这么卖，她们就亏大了。” 他说。

（应受访者要求，文中人物皆为化名）

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