题图｜视觉中国

去泡沫的进程逐渐加速，房地产的调整走向深水区。

全方位的行业监管和调控，终结了房企高负债、高杠杆的开发模式，勒住了地产行业驶向危险边缘的缰绳，中国版的“雷曼时刻”被化解于无形。

行业调整必然带来阵痛，国家统计局数据显示，10月份，商品房销售面积1.27万平方米，同比降21.6%；销售金额1.24万亿，同比降22.6%；投资开发增速下滑至7.2%；以及，一批房企倒下。

与此同时，经历刮骨疗毒、去腐生肌，更健康的行业生态开始萌芽：保持稳健增速，回归民生属性，服务居住需求，购房人可以更从容地选择理想居所。

站在变革的路口，行业第一次大规模审视和反思房地产的问题，为什么在这场调整中，有些房企被淘汰出局，有些房企仍能留在牌桌上？分化是怎样产生的？

没有不好的行业，只有不好的企业

被挤下牌桌的不乏百强甚至TOP级房企，这些曾金光闪闪的房企有着被高速增长所掩盖的“致命弱点”。

第一， 高杠杆模式扩张，融资成本高，现金流紧绷。在过去数年间，一批房企以极低比例的自有资金，通过借钱拿地借钱开发的方式，实现了规模跃升。到2020年，173家房企跻身百亿军团，其中千亿军团的数量更扩容至43家。为了融资，有些房企不但付出高昂的成本，还玩转“财技”将各类金融杠杆用到巅峰，有的甚至动用了民间借贷。

高杠杆带来了规模扩张，但也埋下了现金流紧绷的危机。

据统计，中国房企负债水平普遍偏高，《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，上市房企的净负债率均值达95.07%。在这种情况下，尽管房企也意识到风险，但是十个锅九个盖，骑虎难下之势已成，再遭遇疫情、调控打击，债务压力一触即发。

第二，盲目多元化，资金过度沉淀，消耗主业利润。2010年以来，房企试图寻找第二增长曲线，对多元化布局进行了诸多探索，闯进了全新的细分赛道，比如文旅地产、产业地产、商业地产、养老产业、长租公寓、联合办公、物流地产等等，有的企业甚至完全跨界进入了新能源汽车、快消品、文化影视、农业等新行业。

其结果却难言乐观，大多数房企并没有找到足以媲美主业的新大陆。

数据显示，目前房企的开发业务平均占比依旧高于80%。对容错能力强的房企来说，小规模的试水不会伤及元气，但一些风格激进的房企却过于押注新赛道，使得无法产生正向现金流的业务沉淀了大量资金，降低了企业的抗风险能力。

第三，管理粗放，三费占比高，产品品控不足。一位地产业内人士曾经感慨，地产行业最大的问题就是太过关心政策和经济形势，对企业内部的产品和管理等却关注太少。

在高速增长20年，房企占据着土地红利和金融红利，能拿到地、能借到钱就能卖出房，但在现阶段，粗放式的管理却会直接影响成本和销售，挤压要命的利润空间。

统计发现，2021年上半年，在TOP50上市房企中，三费费用率最低与最高房企之间相差了4倍多，有16家房企三费费用率超过10%，2家房企三费费用率超过15%，内部管控亮起“红灯”。

与此同时，对地段、产品、户型、景观、物管缺乏足够研究的“速成楼盘”则被购房人用脚投票——没有销售回款，必然带来现金流的枯竭。

留在牌桌上的房企，都是全能选手

根基不稳的房企终被雨打风吹去，而对于经营稳健、资金充裕的房企，这个行业仍然机会很多。

中指数据显示，2021年1-10月，万科、碧桂园、中海地产、保利发展分列拿地金额前四名，分别为1304亿、1129亿、1083亿和1082亿元。

数据来源：中指数据CREIS

另据统计，在20城的第二轮集中供地中，中海地产拿地金额超600亿元，拿地城市达12个；民企碧桂园也保持着正常的投资节奏，7-8月的权益拿地金额近400亿，前8月投销比为31.8%，接近历年平均投资力度。

市场的分化表明，2022年的房地产格局正在加速重塑，能够穿越黑暗走入黎明的企业无一不是具备战略、财务、产品、管理等多维实力的综合型选手。

第一，敏捷的战略能力，面对商机能出手，面对危机有预警。当很多房企还沉浸在过去的成功中，做着调控放松的美梦，赌地产行业大而不能倒的时候，头部房企已经有了危机意识且积极作为。 碧桂园早在2018年就提出了“提质控速，行稳致远”的发展战略，主动降低发展速度，将更多资源放到内部管控上；在今年的中期业绩会上，莫斌给碧桂园定出了三条发展策略，一是坚持拿地越来越精准，二是财务管理越来越稳健，三是提升全周期综合竞争力。 另一家龙头企业万科则早于2014年就提出“白银时代论”，2018年又喊出“活下去”，更在今年提出“节衣缩食”打造“战时氛围”，这些当时被视为作秀、视为带节奏的表述如今看来却正确无比。 第二，有底线思维，重视造血能力，向经营要利润。只讲规模不讲效益，这一商业奇观一度在房地产行业大行其道。彼时，马太效应凸显，在强者恒强赢家通吃的时局中，一批房企争相追逐销售目标，对造血能力重视不足。来到房地产下半场，回款率、现金流、净利润等经营指标成为房企闯关的通行证。 以中海地产为例，凭借标杆性的经营能力，中海地产已连续十多年坐稳“利润王”宝座，2018年至2020年，中海地产的净利润率分别为27.3%、26.86%和25.27%，而同期的百强房企净利润率均值约为12%。 民营房企碧桂园是另一则例证，碧桂园已连续5年保持权益回款率超出90%，在今年上半年，又实现2727.9亿元的权益物业销售现金回笼，权益回款率达90%。此外，其净利润连年提高，2021中期实现净利润224.2亿元。 第三， 稳健的财务，控制负债率、保证偿债能力。为防范房企债务风险，监管层给出了三道红线限制有息负债的增长：剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。政策实施一年多，“绿黄橙”成为评判房企的新标准。 实际上，因为具备较为健康和留有弹性的财务结构，一批房企很快就适应了这一监管要求。碧桂园自2018年起就开始有效控制杠杆率水平，已连续多年保持净负债率指标在70%以下，到2020年碧桂园净负债率仅为55.6%，而同期百强房企这一指标的均值为94.6%。华润置地更是于政策出台之初便位列绿档，到2021年中期，其剔除预收账款的资产负债率为60.9%，净负债率37.4%，现金短债比2.27，全部为绿。 因此，三道红线对一些高杠杆房企来说是泰山压顶，而对另一些房企而言却是水波不兴。 第四，可靠的产品力，以购房人为中心，坚持打磨产品。从销售数字看，2021年前10月，碧桂园、万科、融创和保利分列销售业绩前四名，总额达2.17万亿元，其中碧桂园实现销售额6761亿元。在房地产市场整体降温的大背景下，这些房企仍然实现了较为稳健的增长，背后的“产品力”居功至伟。

在房地产回归居住属性后，新的市场规则也生效了：只有好房子，才能不愁卖。做好房，是房企新阶段的竞争焦点所在，而“好房”的内涵至少有两层，一是好的硬件空间，二是好的软性服务，这也是的碧桂园稳健发展的秘诀。

近年来，碧桂园一直不断迭代产品，根据450万户业主居住需求的跟踪调研，从健康、科技、美学、智能、人文等多个方面进行投入；与此同时，坐拥最大的物管，碧桂园还发布了“家园服务体系”，联动旗下资源服务业主。

此外，融创、大悦城等多家房企也指出，产品力将是企业未来重点增强的核心竞争力。

劣币出清，房地产行业或迎来破晓

寒冬之后，整个房地产行业将冲破黎明前的黑暗，迎来破晓新生。

万科董事会主席郁亮在交流会上用16字做了概括“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

监管机构和金融机构，也对行业未来表达了肯定的看法。

10月21日，中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，共同维护好房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月25日，央行金融市场司司长邹澜表示，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

11月10日，央行公布的数据显示，截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增加1013亿元。

11月19日，央行发布2021年第三季度中国货币政策执行报告，提出“目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

申万宏源分析认为，高层发声表明政府有意维稳房地产行业，资金端已逐步出现宽松迹象，行业调控政策正常化修复开启，同时考虑到目前行业加速出清后的格局优化，维持房地产板块“看好”评级。

如果说政策支持是房地产的定心丸，那么市场需求则是房地产的生命源。

第一，人口流动带来新房需求。虽然中国城镇住房套户比已经达到1.09，总量基本平衡，但是由于人口向重点都市圈流动、向区域中心城市流动，这些人口在保有原有房屋的基础上仍有新增购房的需求，尤其在人口净流入城市，优质住房仍有短缺局面。 第二，时光流转催生换房需求。一方面，由于多年前购置的房子已经成为老破小，一些家庭需要通过换房改善居住；另一方面，随着二胎、三胎的放开，小家庭变成“三代同堂”的大家庭，进而需要对房屋的面积和品质进行升级。

中金研究部预测，在经历过去3年的高位平台期后（年均约1400万套），中国城镇居民的新房合理需求中枢虽然进入下行周期，但未来10年每年仍有1000万套上下的需求量，这意味着整个行业的蛋糕仍然可观。

跟“住房短缺”时代说再见，向“品质居住”的时代进阶，在这一新驱动力下，中国房地产企业还将大有可为。与此同时，城市更新、物业管理、房屋租赁、地产科技等赛道也有望成为新蓝海。

静水流深。先破而后立，在高质量发展的新时代，房地产企业要赚取合理的资产回报，就必须做到从拿地到交付后的全流程精细化运营，像制造业一样。

对于购房人来说，房地产早该如此，也本应如此。

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