经历“金九银十”接连失约后，11月房地产市场继续降温。

中指研究院最新数据显示，11月百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（首次为疫情初期的2020年2月）；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.36个百分点；百城二手住宅平均价格为16013元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.04个百分点；同比上涨3.66%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

多家机构分析认为，今年全年商品房销售规模或将与上年基本持平，2022年房地产市场预计将呈现“销售面积回落、销售均价平稳运行、新开工面积继续下降、投资低速增长”的特点。

新房价格年内首次下跌

临近年末，在销售和资金的双重重压之下，房地产开发企业必然加大促销回款力度，房价仍面临下行压力。

据中国房地产指数系统百城价格指数，11月百城新建住宅均价为每平方米16183元，环比出现年内首次下跌，跌幅0.04%。其中，一线城市环比下跌0.10%，同比上涨2.66%；二线城市环比下跌0.02%，同比上涨2.84%；三四线代表城市价格与上月持平，同比上涨2.57%。

值得注意的是，就算是房价一度领涨的长三角城市群，新房价格也已出现连续两个月下跌，11月环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。其中上海、南京环比跌幅更是分别达到了0.16%和0.15%，温州、昆山、宁波等9城均由涨转跌。京津冀城市群内多数城市新房价格环比下跌，价格环比由上月上涨0.28%转为下跌0.02%。特别是廊坊、张家口等部分城市，自年初以来持续处于下跌状态。

整体来看，11月百城新建住宅价格环比下跌的城市个数为53个，较上月增加22个，跌幅均在0.5%以内。其中，北海、威海等8个城市跌幅均为0.2%（含）-0.4%；上海、深圳等10个城市跌幅在0.1%（含）-0.2%；昆山、宁波等35个城市跌幅均在0.1%以内。

中指研究院指数事业部分析师毛大鹏分析认为，四季度楼市“双向”调节模式显现，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策传导至市场端尚需时间，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降；房价或保持小幅波动，部分城市房价面临一定调整压力，发布“限跌令”城市数量或增加。

此外，根据中指数据CREIS统计，今年1-11月，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1940万平方米，与去年同期基本持平，处近五年历史同期次高位。7-11月，上市面积同比下降14.5%。

“5月以来，房企推盘力度后劲不足，叠加土地供应放缓，代表城市新批上市面积同比有所下降。”毛大鹏表示，特别是下半年以来，购房者置业情绪明显回落，去化压力增加下房企推盘积极性不足，三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%，10-11月，房企推盘力度进一步减弱，代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

而从成交情况来看，克尔瑞监测的29个重点城市预计成交规模达1808万平方米，环比下降4%，同比降幅达32%。其中，一线城市成交小幅回升，预计整体成交新房320万平方米，环比上升10%，同比下降17%；25个二三线城市预计整体成交1488万平方米，环比下降7%，同比下降35%，降幅有扩大趋势。

克尔瑞分析指出，“现阶段房企加强销售回款仍是第一要务，预计年末企业将加大供货力度，并推出更大力度的优惠措施，打折降价潮或将蔓延。受此影响，年末成交有望企稳，但回升幅度有限。”

二手房成交止步“7连降”

经历了今年以来热点城市二手住宅市场成交量连续多月下滑后，临近年末，多城陆续放松按揭贷款支持首套刚需住房消费，部分城市二手房交易终于迎来回暖行情。

克尔瑞数据显示，11月份10个重点城市二手房市场共计成交面积339万平方米，整体规模环比回升32%，同比跌幅收窄至43%，相比2019年跌幅亦缩小至34%。

以深圳为例，其官方平台最新数据显示，11月共成交2118套二手住宅，成交套数较10月的1605套环比上涨32%。尽管从环比数据上看，深圳二手房成交有所上升，但同比跌幅仍较大。11月，深圳二手住宅成交面积为20.07万平方米，同比大跌60.09%。

在价格方面，据中指研究院数据示，11月深圳二手住宅价格环比下跌0.18%，跌幅较上月收窄0.17个百分点，同比上涨2.2%。

另据乐有家研究中心统计，11月深圳二手楼盘带看热度逐渐向北转移，龙华区成为最大赢家。11月深圳二手楼盘带看热度TOP10中，龙华区独占7席，而福田区、南山区及龙岗区等以往二手住宅成交热度较高的区域，仅各占一席。

不仅是深圳，11月北京二手房市场成交量也结束4个月的连降局势，环比出现上扬。据北京住建委官网数据，11月北京二手房成交11851套，环比上月增长26.9%。

此外，10城中成都、杭州、青岛、苏州等城市二手房成交量涨幅也在25%以上，仅大连环比下降45%跌幅最大。同比来看，10城整体表现仍跌多涨少，超半数热点城市成交规模同比下降5成以上；不过深圳、杭州、青岛同比降幅有收窄迹象，同比回落7成以内。

“当前全国主要城市二手房住宅市场放量回升止步‘7连降’，叠加临近年底市场进入业绩冲刺季，预计后续将保持回升态势。”克尔瑞分析表示。

不过需要注意的是，受“二手房成交参考价”政策影响，多个城市二手房成交价下跌态势扩大。如长三角城市群市场降温明显，二手房成交价出现年内首次下跌，环比由上月上涨0.02%转为下跌0.05%；宁波、金华、温州、上海环比继续下跌，绍兴由涨转跌；京津冀领跌各主要城市群，二手住宅价格环比下跌0.21%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

“信贷政策放松对于二手房市场是利好消息，但目前成交状况远没有恢复到往年同期水平，市场信心塑造仍需要时间。”地产分析师严跃进向《每日经济新闻》记者表示，临近年末房企业绩指标压力明显，新房市场会对二手房市场造成较大冲击，整体回暖仍有待观察。

土地流拍率仍处23%高位

从拿地角度看，房企11月份拿地依然处于较低水平，月内拿地总额同比、环比双降，拿地金额创年内新低。虽然11月上海、深圳、南京、苏州等多城举行了第三批集中土拍，但是房企对于拿地普遍较为谨慎。

据中指研究院监测，11月份，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额创新低。

另据克尔瑞数据显示，截至11月28日，全国300城经营性土地成交总建面14337万平方米，较10月全月上涨8%，同比下降43%；成交总金额升至4118亿元，环比微增2%，同比仍下降33%。受三四线城市成交占比提升影响，平均楼板价降至2872元/平方米，环比下降6%，同比上涨16%。

尽管第三批次集中土拍规则略有松绑，但仍未扭转溢价率的下滑趋势，11月土地成交平均溢价率环比减少0.6个百分点至2.7%，再度创下历史新低。

具体来看，无锡17宗地底价成交，整体溢价率接近于0；深圳11宗地中有7宗底价成交，整体溢价率接近4.65%；苏州26宗地中有23宗底价成交，1宗流拍，整体溢价率接近0.6%；南京推出61宗地，其中有35宗底价成交，15宗临时中止出让，1宗流拍，整体溢价率为3.39%……各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势，尤其是二线城市，溢价率低至1.1%，再创历史新低。

尽管土地流拍现象环比有所好转，但平均流拍率依然处于23%的高位。其中，四成流拍地块集中在宁波、南京、石家庄、西安、郑州等二线城市，并以涉宅用地居多。

“当前房企资金压力仍未得到纾解所致。虽然近期房地产信贷端政策有所调整，但民营企业的融资端口仍未放松，加之项目回款速度也未有效加快，房企资金端仍然高度紧张，因此拍地积极性并不高，投资重点也将更聚焦于重点城市的优质地块，楼市行情惨淡的城市预计仍将会出现大规模的流拍。”克尔瑞分析表示。

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