08.12.2021

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导读：年末是房企拼业绩的最高潮，是刚需客最需要关注的时间点。

作者 |第一财经 马一凡

尽管已经有20多个城市出台楼市“限跌令”，但是临近年关，多数城市的商品房价格仍处于下跌通道。

房子依旧很难卖。“全大区一个月能卖掉一套就喜大普奔了。”一位华东房企的营销人士称。

今年对房地产来说是一个较为特殊的年份，受到情绪面影响，购房者有“买涨不买跌”的消费习惯，而进入12月份绝大多数房企都背负巨大的业绩冲刺压力，因此或明或暗的打折促销现象很普遍。不过，有房企高管对记者表示，现在至春节前，是刚需族的最佳购房窗口期，春节后情况或有变。

不仅此时的房价处于低谷，利好刚需族的政策也在出台。12月6日，央行宣布全面降准，释放长期资金约1.2万亿元。同日，中共中央政治局召开会议，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

房价普降潮

江苏苏州人李琳达从9月份就开始看房了，她想为父母买一套户型设计理念前沿、带有良好社区配套的新商品房用于养老，但是因为房价一路下跌，虽然已经有了属意的楼盘，却一直没敢下手，想等到最后的窗口期。

“这几天，跟我一起看房的朋友出手了，等到房企融资起来以后，说不定打折房源就会消失了。”李琳达对记者表示。

从今年年中开始的楼盘降价潮，一直延续至今，且面积越来越广。从行业惯例来看，年末是房企冲刺业绩的最高潮，因而12月对于很多刚需购房者来说，是最需要关注的时间点。

虽然多地出台限跌令，不允许楼盘恶意降价，但进入12月后，仍有很多项目明里暗里打折。“朋友圈里的中介每天都在发工抵房房源，就没有一天消停过。”李琳达说。

根据克尔瑞研究中心监测，自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，10月房地产市场持续降温，房企压力非常大。由于部分城市发布了“限跌令”，明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价，房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪。

从工抵房的区域分布来看，工抵房的数量和城市市场热度呈现负相关关系。上至一线的广州，二线的南京、苏州、厦门，下至三四线的柳州、桂林、徐州等地，各个能级城市均出现了大量的工抵房，市场下行的城市工抵房数量往往较多。数量而言，一般单盘的工抵房套数多数在10套以下，也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多工抵房源，这属于房企在变相降价促销。

进入12月，山西省运城市吾悦华府、四川省达州市绿地城等项目，仍在以原价的七折、八折销售工抵房，当地主管部门未作过多干涉，回应称是市场行为。

第一财经记者发现，目前即便是在过往楼市较热的长三角、珠三角地区，降价促销、团购、工抵房等打折方式仍然普遍存在，愿意七成首付或全款的购房者，更是能拿到非常高的折扣。

这背后，是惨淡的销售行情。一家知名房企的苏南片区，曾一直是全集团的销量担当，现在的情况则凉得超乎想象。“一个月能真正卖掉一套房子，我们就喜大普奔了。”该房企区域营销人士对第一财经表示。

不过，随着活下来的房企熬过最艰难时刻，明年的房地产市场或将迎来变局。“大家都想撑过最后一个月，到了明年年初，大概率会阶段性收回优惠政策。”上述营销人士称。

华东一家房企的总裁也对记者表示：“从现在到春节期间，就是刚需购房者的窗口期。”

“一方面，开发商到下一个年度会重新制定销售计划和目标，优惠力度不会有年底大；另一方面，今年开发商拿地普遍保守，投资严重下滑，所以明年的新房供应较往年会减少。”一位房企中层营销人士指出。

利好政策出台

对于还在苦撑的那些房企来说，流向房地产的“源头活水”正在变多，这是他们的动力和希望。

9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，要求主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。12月3日，银保监会称，要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

一家TOP5房企的营销管培生对记者表示：“看到这些消息的时候，我真是激动地哭了出来。”她所在的项目定位高端，一直坚持不降价，而周边价格战打得火热，她和同事们有时候整月连一个单都没有。

12月6日，楼市继续迎来利好。中共中央政治局召开会议，首次提出针对房地产的“良性循环”说法，称要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“既然提及了支持，那么后续各类政策，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都应该给予支持。”严跃进认为，这轮放松，是针对“合理住房需求”的，可以理解为是刚需和改善型的购房需求。

“目前的价格和政策面，都是利好有合理购房需求的购房者的，但是在选择楼盘时，要注意甄别企业和项目，警惕部分恶意降价楼盘后续风险，包括烂尾或者质量过差等。”业内人士对记者表示。

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