作者 | 武丽娟

来源 | 独角金融

对于房地产行业来说，2021年的冬天，比往年更冷一些。而对于投资了房企理财产品的投资者，这个冬天更是难捱。

近年房企融资通道受限，发行理财产品成为业内流行的融资手段。然而，今年下半年以来，理财产品违约的“暴风雨”蔓延到了房地产领域。继多家房企旗下理财产品先后逾期兑付后，又一千亿级别房企中国奥园(3883.HK)发行的理财产品出现逾期，涉及金额约60亿元。

12月8日晚间，宝能集团官宣了此前承诺的理财产品细则版兑付方案，即日起组织对指定理财产品底层资产的收购，全部用于兑付，最晚收购时间不超过2022年6月30日，并且将组织提供总价值不少于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益供投资者自由选择。

不过，据自媒体“国朝预警”消息，宝能旗下六大基金公司9日晚发布声明，并不认可此方案，称兑付方案未与管理人沟通，未经管理人同意，对于涉及产品底层资产收购事宜与事实不符。

尽管多数房企都郑重承诺，坚决兑付每一分钱，但这个寒冬里，还是让很多投资者慌了神。

更巧合的是，这些投资者中，很大一部分来源于房企内部员工。他们的损失何时能挽回，一切还是未知数。

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多家房企理财产品触礁，员工很受伤

12月2日深夜，中国奥园在官网紧急发布了《致投资人的一封信》，承认部分投资产品出现逾期兑付的问题，并向投资人致歉，承诺一分不少地兑付本息。目前相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

据《第一财经》报道，中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，其中699人为奥园内部员工及亲友，人均投资约400万元。

员工买自家理财产品，这在房企中已然不是秘密。高收益的利诱后，毫不犹豫的重金购买，最后却被告知延期兑现。

百强房企当代置业(1107.HK)也没能摆脱债务违约命运。10月26日，当代置业宣布2.5亿美元债实质性违约。10月22日左右，网络平台上出现了当代置业员工要求“退还恶意欺骗员工的理财产品”的内容，主要涉及一款名为“职员宝”的员工理财产品。

一位原当代置业员工曾在投资者论坛公开透露，“基于对公司的信任，很多员工都购买了债权计划职员宝。有些员工用存款购买，但受近几年10%-15%的稳定收益诱惑，有些员工甚至刷信用卡、借债购买来赚取利息差。整个公司的员工购买金额可能达到约7-8亿，人数在500人左右，大多数员工的购买金额在10-50万之间，管理层几乎都在50万以上。”

不过，当代置业管理层应允在今年年底之前将“职员宝”的本金归还给员工。

一位地产界人士表示，类似“职员宝”的理财产品，本质就是公司版的P2P，暴雷后利息没了，本金想变现都是难题。高息理财的风险，一定要有承担损失的心理准备。

实际上，不少房企员工买自家公司的理财产品，一方面是因为高息的诱惑以及对公司的信任，另一方面也是无奈之举。

9月底，雪球等论坛就曝出恒大每年向各地公司下发理财产品认购指标，按人头强制摊派，如果没法完成考核指标，则会受到通报批评、降薪、扣奖金等处罚。

文旅地产品牌奥伦达部落的日子，一样不好过。11月23日，文旅自媒体“旅界”披露了奥伦达部落·原乡小镇理财产品到期未兑付、拖欠员工工资等诸多问题。

原乡和海坨山谷是支撑奥伦达部落品牌形象的标志性项目。有投资者购买了300万元理财产品，今年7月份到期，但无法兑付，给出的解决办法是“买房抵房款”。还有投资人去年8月买了海坨山谷同创康养4.0卡的100万元理财产品，当时说法是“存满一年，可以享受6%的利息。”现在兑付时间已经到期，项目负责人却给投资人开会说，“资金链断裂，正在融资找投资人接盘”，相关理财产品会从2022年到2023年分期退还。

如今被套的投资人担心，他们的理财本金有可能血本无归。

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兑付进行时

今年以来，融资、预售资金等从严监管政策，叠加评级机构下调行业预期，越来越多的房企难以独善其身。

从9月13日恒大理财产品违约后发布兑付公告开始，佳兆业、中国奥园等地产公司陆续公布兑付方案，也都给出了不同处理结果，主要提出展期偿还和实物资产兑付两种方案。

恒大还问责惩处了6名提前赎回恒大财富投资产品的管理人员，确保一视同仁。其兑付共有3种方案：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。

根据宝能集团最新披露的方案，基于“先兑付投资本金，后兑付投资收益”的原则，投资收益将依据底层资产情况并参照产品合同约定，不晚于2022年6月30日组织兑付；而尚未到期的理财产品，以实际兑付日为产品到期日，不晚于2022年6月30日组织兑付。

至于兑付进度计划，宝能集团承诺，满足投资者每月不少于3万元的款项分配，确保投资者至2022年2月28日兑付总额不低于20万元、至2022年4月30日兑付总额不低于50万元，剩余款项不晚于2022年6月30日组织兑付。

中国奥园同样制定了现金分期和实物资产兑付方案。现金分期兑付即按照合同约定本息足额兑付，除此之外，还追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付。对于延期兑付的本金，中国奥园承诺，将按照年化6%利率向投资者支付逾期利息。

在《致投资人一封信》中，中国奥园有一段承诺值得注意：为保障和加快兑付进度，公司锁定部分销售价格好、流速快的优质项目，销售回款归属于集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。

不过，保兑付的基础是公司正常运营以及相关资产的正常出售。

11月中旬，奥园公告披露以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，目前也在就境外其他相关资产处置洽谈合作伙伴，意向资产涉及香港、澳洲、加拿大等地的项目。

除此之外，房企们亦在积极处置相关资产。

11月12日，阳光城旗下的华冕财富延期兑付后，针对已到期产品给出2种方案：要么分期付款，要么由各地区公司提供已获取预售证、可供兑付的全资项目实物资产供投资人选择，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等，这与恒大财富的处置方式如出一辙。

为了尽快解决流动性危机，宝能集团已经在抓紧处置包括前海人寿在内的10余项核心资产。

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房企理财困局背后的暗雷

所有的风暴并非毫无征兆。

2016年左右，在P2P热潮下，因为门槛低，募资能力强，地产公司也开始纷纷布局互联网金融。

随着行业强监管，2020年“三道红线”的政策出台后，房企表内融资能力、杠杆比例受到约束，地产公司又在第三方财富管理公司洗牌中寻求机遇。

而地产系财富公司的理财合同大同小异。产品结构一般包括募资总规模、起投额、投资期限和预期年化收益率。产品各相关方包括发行方(即融资方)、承销商、受托管理人、担保方和备案机构。

值得注意的是，很多房企兜售的理财方案中，融资方、担保人、托管人及销售方，都疑似其关联公司。

比如鸿坤地产旗下鸿坤财富发行的产品，通过旗下两子公司作为融资方和担保方，募集的资金用来补充公司的流动资金，最终用于地产项目的开发建设。

据《证券时报》报道，鸿坤财富理财经理任伟良(化名)介绍到：“我们的固收(理财产品)投的全部都是鸿坤自己的地产项目或者产业的项目。”鸿坤财富2020年通过这类固收理财产品募集了50亿元，今年到8月已经募资30多亿元。

而奥伦达部落海坨山谷的操盘方——张家口海坨房地产开发有限公司，成立于2016年7月，天眼查数据显示其风险等级为高级。今年8月-9月，该公司因未按时履行法律义务而被赤城县人民法院强制执行五次，执行标的从253万元到86万元不等。

该公司的股权链条也相当复杂。独角金融根据天眼查，梳理其股权路径图如下：

制图：海坨山谷开发商股权路径图

可以看出，海坨山谷的最终受益人是香港居易国际集团控股有限公司，而居易国际董事局主席刘向阳，即是奥伦达部落的创始人。而购买海坨山谷理财产品的投资人，很多就来自原乡美利坚。

上海申浩(南通)律师事务所的陆雷律师表示，自融缺乏在法律上的概念认定。《债务融资工具有关事项规范通知》严禁发行人“自融”，即发行人不得直接认购，或者实际由发行人出资，但通过关联机构、资管产品等方式间接认购自己发行的债务融资工具，认购资产支持票据及其他符合法律法规、自律规则规定的情况除外。

陆雷律师认为，大房企的理财最近偏向于内部集资，采用几个员工组合购房的形式，利息以退房支付补偿的形式返还。员工往往认为，假若不能返还，至少还有房产，但风险在于这种显然不是以居住为目的购房，很难享受到优先权。

因此对于这类集资，一定要关注到项目公司破产的可能性。对于高息理财，中小投资人还是保持警惕，以不参与为主。

曾是投资者眼中高回报的理财手段，到现在却成了堵在心中的那根刺。房企能否渡过艰难时刻，返还投资款?你身边有购买房企理财产品的人吗?留言一起讨论!

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