深圳楼市 张慧敏 摄

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近期，深圳市住建局数据显示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大关。

有专家表示，深圳楼市今年最后两个月和明年的第一季度，市场会温和回升，不过不可能迎来趋势反转，一方面受制于二手房参考价，另一方面，房地产贷款集中度管理还是一个“紧箍咒”。

相关数据显示，11月，深圳近六成的房源接近参考价成交。国家统计局最新数据显示，11月，深圳市二手房价格继续下跌，跌幅为0.2%。自今年5月以来，深圳市二手房价格已经连续7个月环比下跌。

二手房市场回暖？

近日，《华夏时报》记者多方了解到，深圳市二手房现回暖迹象。

乐有家研究中心数据显示，10月下旬到11月，二手房带看量和客源量均有所回升，11月门店成交量环比呈现上涨。在市场全面向好的影响下，预计12月二手房过户量有望突破2500套。

在深圳市从事二手房赎楼工作的相关人士对《华夏时报》记者表示，此前二手房参考价的影响确实较大，特别是今年3月份，二手房成交量急速下滑，其公司的业务量也随之下滑，不过近期，市场有所回温，从11月开始，其公司的二手房赎楼业务也明显增加。

深圳市住建局数据显示，2021年11月深圳全市二手商品住宅成交2118套，环比增加32%，至此，深圳二手商品住宅成交量重回2000套大关。今年4月开始，深圳市的二手房成交套数一路下跌，10月，深圳市二手房成交1605套，与1月的成交量7008套比起来，深圳市二手房市场可以说是冷到了极点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，触底反弹的趋势是毫无疑问的。过去10多年，深圳正常时期月均二手房销售规模是3000-6000套，过去几个月，深圳二手房成交量连续低于2000套，这本身是不正常的。

李宇嘉表示，深圳楼市今年最后两个月和明年的第一季度，市场会温和回升，不过不可能迎来趋势反转。一方面，二手房参考价对房价上涨的制约仍然较大；另一方面，房地产贷款集中度管理还是一个“紧箍咒”，大多数银行房地产贷款额度空间并不大，信贷释放的空间绝对不可能像过去那么大；而且这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。

限制仍然存在

二手房参考价对深圳二手房市场的影响之大，是无可置疑的。今年2月，深圳市发布二手房参考价，此后，银行按照参考价发放贷款。然而，因为二手房参考价普遍比实际成交价低，因此，成交价与参考价的之间的差额需要买方在付首付款的同时付清，这无疑增加了购房者的资金压力。

例如，龙华区上塘地铁站附近潜龙曼海宁花园北区一总面积为47.02平的住宅，参考价7.3万元/平，参考总价344万元，业主挂牌价为415万元。若该房源按照415万元成交，买方首付三成，那么，买方需要一次性付清124.5万元的首付，以及参考价与挂牌价之间相差的70万元，一共194.5万元。

深圳市一房产中介对《华夏时报》记者表示，如果想购买上述房产，一次性需要支出200万元左右，而200万元，完全可以在新房市场买一套80平左右的紧凑小三房。例如龙华区5号线附近的中海明德里，均价7万元/平，若买一套83平的住宅，总金额为581万元，需一次性付清的首付为174.3万元。

另外，尽管近期深圳有银行下调了房贷利率，但是，并非所有银行都进行了下调。

12月14日，《华夏时报》记者了解到，广发银行、平安银行等深圳多家银行在近期都下调了房贷利率。调整之后，广发银行首套房的房贷利率低至4.95%，二套房的房贷利率低至5.25%，而此前，深圳的主流房贷利率为首套5.1%，二套5.6%。

不过，也有银行的房贷利率仍然没变。招商银行和建设银行的个贷经理均对《华夏时报》记者表示，其银行首套房的房贷利率为5.1%，二套房的房贷利率为5.6%，其目前还没接到房贷利率下调的通知。

二手房价继续下跌

尽管成交量有所回温，但依旧改变不了深圳房价继续下跌的事实。12月15日，国家统计局发布11月全国70城房价指数。数据显示，11月，深圳市二手房价格继续下跌，跌幅为0.2%。值得注意的是，自今年5月以来，深圳市二手房价格已经连续7个月环比下跌。

据悉，近期业主挂牌房源增多，由于成交量长期低迷，有不少业主下调了挂牌价格。根据乐有家的数据，今年7月以来，深圳二手住宅偏离指导价10%以内的房源成交占比上升明显，11月，偏离指导价10%以内的房源，成交占比已高达56%。也就是说，近六成的房源接近参考价成交。

深圳市宝安区一房产中介对《华夏时报》记者表示，尽管11月二手房成交量有所上升，但市场仍然低迷，他表示，个别业主急用钱，确实有按照参考价卖房的情况。“核心地段的小区，价格方面变化不大。”该中介补充道。

深圳市龙华区一房产中介向《华夏时报》记者提供的资料显示，龙华区上塘地铁站附近一住宅，近期业主将挂牌价下调了10万元，几天之后，该业主下架了该房源，业主表示，“暂不出售，昨天出租出去了，现在市场行情也不太好，等租客到期以后再考虑了。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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