来源：券商中国

日前，新加坡三部门联合宣布了一系列措施来冷却其飙涨11个月的房地产市场。

当地时间12月15日，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布多项管控房地产行业的措施，其中包括提高印花税和收紧贷款限制，重点冷却私人住宅和组屋转售市场的热度。

疫情影响之下，全球多国房价在货币政策、财政刺激等方面的影响因素下，普遍上涨。其中美国飙升的房价也备受市场关注，全美房地产经纪人协会（NAR）今年8月份发布报告指出，在该协会追踪的183个美国大都会区中，有182个地区的单户成屋销售价格中值较上年同期有所上升，其中94%的都会区房价中值较上年同期上涨了10%以上。

新加坡三部门出手冷却楼市

新加坡当地时间12月15日晚间，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布多项措施，意图冷却该国连涨了11个月的房地产市场。

“尽管受到新冠疫情影响，私人住宅和公共住房转售市场一直很活跃。”新加坡政府在声明中称，自2020年第一季度以来，私人住房价格上涨了约9%，而公共住房转售单价上涨了约15%。

新加坡财政部、国家发展部和金融管理局在联合新闻稿中称，此次发布的措施包括提高额外买方印花税率 (ABSD)、收紧总债务偿还率 (TDSR) 门槛以及降低住房和发展委员会 (HDB) 贷款的贷款价值比 (LTV) 限额。主要有下：

* 针对本国公民：购买第二套住房的额外印花税率从12%提高到 17%；对于第三套及以上住房，税率从15%提高到25%；

* 针对永久居民：购买第二套房的额外印花税率从15%上调至25%，第三套及以上房产，税率从15%上调至30%；

* 针对外国公民：印花税率从20%上调至30%；

* 针对非个人买家/实体：印花税率从25%增加到35%

* 总偿债比率门槛从60%收紧至55%，自12月16日起生效，即个人每月总贷款支付，包括抵押贷款，不能超过个人总收入的55%。

新加坡政府方面表示，近几个季度以来，当局持续关注房地产市场情况，并且发现即使新冠疫情对经济发展造成了一些阻碍，但是地产行业热度并未减退，其中私人住宅和组屋转售市场被持续涌入。

据了解，距离上一次新加坡当局调控额外买方印花税 (ABSD) 利率已经过了三年多的时间，很显然，此番再度强力出手调控楼市，体现了该国政府对于房价的飙涨的隐忧。

新加坡三部门在联合声明中还称，如果放任不管，价格可能会跑在经济基本面之前，并增加随后出现不稳定调整的风险。此外，借款人容易受到未来几年利率可能上升的影响。

值得注意的是，新加坡金管局近日发布的《金融稳定评估》报告显示，该国过去一年里家庭债务增长6.8%，而房贷是家庭债务增长的主要因素。“一旦房地产市场受到冲击，房价回调，国内需求降低，随之而来的不良贷款增加会影响银行系统，削弱银行向其他部门提供信贷的能力。”报告中称。

全球房价涨势汹汹

着眼全球，疫情之下，全球多国房价在货币政策、财政刺激等方面的影响因素下，普遍显示上涨。

今年一季度末，就有多份报告指出，多国楼市陷入火热境况。比如，欧洲、美国、加拿大和亚太部分国家和地区房价飙升，有分析人士指出，这背后的主要原因是低利率和货币宽松。全球房地产咨询公司莱坊国际（Knight Frank）也在今年6月份全球房价指数报告中指出，截至今年3月份的12个月，全球平均房价上涨7.3%，为2006年第四季度以来最大涨幅。

放眼亚太地区来看，新加坡房价在一季度时就表现得上涨最快，涨幅为6.1%；韩国位列其后，涨幅达5.8%；紧接着是日本，涨幅为5.7%。一季度时，土耳其房价涨幅位居榜首，上涨32个百分点；新西兰紧随其后，房价上涨22.1个百分点；同期，美国房价涨幅位居第五，上涨13.2个百分点，创下自2005年12月以来的最大涨幅。

“从拜登总统的税收提议，到整个拉丁美洲新的财富税，再到新西兰投资者新的资本利得税，全球房地产市场都面临着挑战，因为决策者希望通过提高税收来填补因新冠疫情而加剧的赤字。”莱坊国际（Knight Frank）分析指出，税收和监管环境将在2021年发生根本性变化，“因此，意大利、瑞士和摩纳哥等提供统一税率或一次性征税制度的市场将更具吸引力。”报告中称。

“出于隔离需求或者成本原因，郊区及成本较低的城市住房需求增加。”有美国经济学家认为，目前美国房地产行业的繁荣较稳定，系统性风险也较小，而疫情是当下房价走高的主要原因所在。不过，加拿大皇家银行的经济学家表示，当前楼市已经过热，出现买家扎堆和炒房等现象，而表明楼市趋势即将向下的信号亦有出现。

美国房价一路狂飙

备受瞩目的是，美国一些地区房价也正在屡创新高，而今年以来，全美房价总体呈现大幅攀升。

自疫情以来，美国政府相继出台一系列措施以提振经济形势，在失业救济金、家庭纾困金等补贴的发放下，美国居民个人收入有所提高，也由此提升了美国民众的购房等支出意愿。

有报告指出，由于低利率和远程办公的增加刺激了新的购房需求，房价攀升，“而由于潜在卖家取消或推迟了搬迁计划，市场上的房屋库存有所下降”。实际上，由于强劲的需求继续压倒待售房屋的供应，美国几乎每个角落第二季度的房价都出现飙升。

全美房地产经纪人协会（NAR）8月份报告显示，在该协会追踪的183个美国大都会区中，有182个地区的单户成屋销售价格中值较上年同期有所上升，其中94%的都会区房价中值较上年同期上涨了10%以上。

诺贝尔奖得主、经济学家罗伯特·席勒也多次表达了对美国当前楼市状况的不安。“回顾过去百年，实际房价从来没有这么高过。我不认为央行政策可以解释这一切”。他坦言，当前美国投资者在房地产、股票和加密货币，特别是房地产领域存在“狂野西部”心态，

不过，疫情笼罩阴云仍未散去，今年美国许多上班族仍保持在家办公的状态。而由疫情产生的换房需求会继续刺激房产市场，比如受疫情影响而延后购房的群体，需要为在家办公和远程上课提供更大空间的家庭，以及想要减少接触病毒可能性的住户等。

美国加利福尼亚州Norada房地产投资公司也在早前的一份报告中指出，市场上待售房屋数量已减少了 30%，而房屋需求量是过去的两倍，美国整个房产市场呈现出严重的供不应求的景象，“新房屋的建造受疫情影响显著降低，导致房产市场中待售房屋数量大幅降低。”其指出。

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