距离2021年收官还剩10天，深圳楼市收尾阶段进入深水区。

近期可以看到整个深圳市场，新盘遍地开花，“网红盘”、“逾十年旧改盘”、拖拖拉拉的“尾盘”扎堆入市，开发商们为了能快速出货，龙岗、坪山、罗湖、福田、光明纷纷加入打折促销的行列。

但东部最近的几个新盘，俨然成为楼市近期的自画像。

@格隆汇楼市发现，罗湖的独树阳光里、京基水贝城市广场等多个新盘在一片促销声中，却暗自遭“分局锁定”。

龙岗平湖的融湖盛世花园，在连网红板块卖货都卖得慢起来的情况下低调日光。

深圳的这些新盘，却在悄悄发生“异像”。

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不动声色被“锁盘”

最近一段时间，罗湖的新盘都占据流量的头版。

信诚缙华府“开盘即降价”、翠园华府“优惠80万+”.......

可见开发商为了卖房，年底冲刺有多么的用力。

但用力过猛，稍有不慎，甚至有可能会“惹火上身”。

@格隆汇楼市发现，在深圳房地产信息平台上，独树阳光里、翠园华府、京基水贝时代广场、益田御龙华府等出现不少新盘的房源被“分局锁定”。

益田御龙华府目前还在开盘期，便出现一套房源被“分局锁定”的情况。

今年上半年开盘的缙山府4栋有一套房源被“分局锁定”。

华润置地笋岗中心07-02地块也有一套房源被“分局锁定”。

这几个新盘，只是单一或者零星的房源被“分局锁定”。

而通过深圳市房地产信息平台检索，@格隆汇楼市发现，京基水贝城市广场1栋1单元被“分局锁定”三层共计30套房源；翠园华府D座1单元被锁定8套，D座2单元被锁定2套。

（京基水贝城市广场）

（翠园华府D座1单元）

（翠园华府D座2单元）

据深圳市房地产信息平台的解释，“管理局锁定”，是指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。

这就意味着，这些项目近期推盘可能触碰到一些违规情况，比如：

1、部分房源优惠力度过大，触碰到“打折的底线”；

2、项目可能存在虚假宣传；

3、缺乏备案，未获取预售证；

4、捂盘惜售或者变相囤积房源；

5、工程质量不合格等等。

但不管是哪种情况，基本可以确定的是，近期这些项目在销售过程中，确实存在了违规的行为。

同时也侧面也反映出，当下的打折市场，违规的情况比想象的多，官方也悄悄在背后进行了定向打压。

这对当下频繁促销、优惠比狠、在违规销售边缘疯狂试探的开发商来说，无疑是一针“镇定剂”。

2

“悄悄日光”的平湖

近两个月的深圳新房市场，大家有目共睹。

东部供应量爆发，总价300-800万左右的盘普遍不好卖，西部连“殿堂级别”的华润城也没了“日光”的光环。

这说明刚需当下反复纠结不敢进场，土豪有钱也谨慎挑剔起来。

但就是在这样的市场背景下，上周龙岗平湖的新盘融湖盛世花园却低调“日光”了，成为12月截止当前唯一的“日光盘”，不仅给“凉飕飕”的新房市场添了一把火，还给市场带来“指向性”的意义。

12月8日融湖盛世花园突发拿证，既没有推广，也没有做前期的蓄客铺垫，安安静静的推出112套房源，均价约4.3万/㎡，户型主打90-112㎡刚需户型，总价区间为375-489万/套，意向登记不及1:3，仅176批客户入围。

但在大家纷纷感叹“连超级网红盘润玺二期都不能日光”的情况下，融湖盛世花园反而在选房当天（12月17日）以35分钟的迅速之势头清盘。

如今连光明、宝安最近都做不到日光，反而平湖这个不起眼的版块，却出了一匹“黑马”。

而且同期坂田片区还推出联发天境雅居（6.23万/平）、信诚缙华府（6.2万/平）两个盘，这不仅让市场感到诧异，也让不得不让人感到疑惑。

实际上，就融湖盛世花园自身来看，户型设计实用性偏低，89平只做了2房，112平只做了3房，109平的户型却做了4房，周边整体面貌有待规划升级。

但楼盘带有明确的“日光”基因，如明确的价差预期、一直推进中的旧改预期、叠加的交通区位优势，再加上总价不高，是刚需上车盘等等。

目前融湖中心城一期（融湖世纪花园）成交已经站稳5万+/平。

去年62平左右的房源，成交单价一度冲到6万+/平。

今年10月最新的成交数据显示，约87平的房源成交单价在5.43万/平。

和这次开盘的融湖盛世花园（单价区间不过4.16-4.29万/平），差了约1万+/平。

而周边被旧改包围，有约19个旧改项目拆除重建建设用地总面积超过260万㎡，比如山厦旧村、山厦工业区、平湖旧墟、力元吓、北门坳、佳兆业红朱岭、平湖片区、华南城等旧改项目。

通过大体量的城市更新，平湖的城市面貌未来会得到升级，区域价值自然也会水涨船高。

当前的交通区位还坐拥5条轨道，包括10、17、18三条地铁线（17和18号线规划中），以及广深铁路平湖站、远期的深惠城际线。

最重要的是，平湖虽然一直属于慢热的版块，被划定为平湖金融与现代服务业基地，成为深圳17个重点区域之一，未来有很强的预期。

所以，在总价不高（375-489万/套）的情况下，又自带“日光”的潜质，顺利完成100%的成绩也在情理之中。

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