作者| 猫哥

来源| 大猫财经

最近，京东拍卖上挂出了一套房子，已经是二拍了，最终还是因为无人出价而流拍，这就意味着这套房子即将进入变卖程序，总之得变现。

这套房子位于三河市的燕郊，就是被中介们称为“北京东燕郊”的地方，镇级的行政区，房价比廊坊还要贵。

这套房的原主人小江是一个90后男生，他在2017年3月买的这套位于燕顺路的房子，面积不到60平的小户型，但是价格可不便宜，单价约3万/㎡，他从银行贷款120万，拿下了这套二手房。

120万的贷款，30年，利率还是按基准利率4.9%，等额本息算下来，月供6000多，还款的总额229万多，这个负担不算轻。

当时的燕郊房产跟疯了一样一天一个价，如果房产升值，自住或者卖掉都是合适的。

开始一段时间还行，但从2019年12月开始，小江的还款就开始吃力了，还款时间和数额都不能保证了，之后更是连续7个月都没能按时还款，120万的贷款本金也就才还了5万多，基本上算是断供了。

银行坐不住了，于是起诉了小江，弃房断供的小江没上庭。

判决书显示，小江需要还全部未还贷款本金115万，还有罚息3万多，而这套贷款买来的二手房将进入拍卖程序。

然后经过低价一拍流拍，二拍降价再次流拍，这套房还没有走到终点。

这大概是不少燕郊炒房者们共同面临的命运。

弃房断供的选择很艰难，但是又不得不断。

2017年，三河市的高峰期均价3.3万/㎡，一些楼盘打出了4-5万的价格也不稀奇，尤其是一些二手房，挂牌价更贵，更早一点的炒房客成本更低，当年出货的也算是狠狠地捞上了一笔，小江的3万/㎡只能说是平平无奇。

但是，到小江断供的2019年底，燕郊房地产就变天了：

燕郊的均价只有1.8万了，差不多接近腰斩了；

限购之后，别说房价不行了，想找接盘侠都很难了，光挂牌卖不出去，在某中介网站，浏览量不少，但是带看为0，为啥，因为接盘也是血亏。

小江这套房的总价也只有102万了，整套房已经覆盖不了贷款本金了，弃房断供，算是正常选择。

算笔账嘛：

弃房断供的金钱成本，首付的50万，已经还得贷款5万多，以及如果房子未来以82.5万的价格变卖成功，还需要补32万的房贷差价，再加上3万多的罚息，差不多亏损90万。

而且82.5万的价格也还是乐观的，单价仍在1.45万/㎡，同小区的最低挂牌价，已经到了1.2万了，还有降价空间。

但是如果不断供，那么意味着，他将在未来26年，扛着6000多的月供，继续为这套80多万的一居室，再掏220多万。

小江这样的例子不是个别的。

在裁判文书网上，光大银行廊坊分行、建设银行廊坊燕郊开发区支行，相关的公开判决均超过了50例，基本上集中于2019-2020两年间，庭审也基本放弃了。

贷款额度基本上都在100万以上，而多的则可以达到200多万，额度越高，损失就越大。

而除了多家银行燕郊本地支行外，还有不少周边地区的银行支行也介入到燕郊房贷业务，更多的判例或在路上。

不少刚需选择继续背贷，很多家庭幸福指数直线下降，跌跌不休的房价是家庭矛盾的导火索，当初耗光了家里的六个钱包凑足的首付，如今面对房子的大幅贬值，放在一般家庭真是个大事。

断供的代价不止钱那么简单。

断供这种拖欠贷款的行为，肯定属于征信污点了，上了征信的黑名单，影响还是很大的。

比如，想再贷款，无论是房贷、车贷还是消费贷、经营贷，基本上是不行了，甚至现在不少非银系统的信贷，都跟征信挂上钩了，但凡正规一点的相对低息的贷款产品，基本上都难了。

想再贷款买房真的会受影响。

民间借贷、现金贷基本上等同于高利贷，资金成本差别不是一星半点。

如果把钱还了呢？也不可能立马“清白”。

这种征信污点保存的期限，是5年，但是这个5年的起点，不是从违约的那一刻算起，而是从污点彻底消除的那一刻算起。

而经过法院的裁定或者判决，对于有银行欠款的，首先会成为被执行人。

待遇会和一些商界大佬一样，被限制高消费，飞机、高铁就不能坐了，动车的一等以上座位、火车软卧也无缘了，旅游、度假、星级宾馆消费，也不行了。

当然，买房就更不行了，装修也不行。

在断供的那一刻开始，在未来的5年、10年甚至更久的时间里面，买房这事儿就不要想了，能让已经不是自己的房子出手，才是正经事。

想把这事处理完了还挺棘手的，为啥呢？因为进入法拍阶段处置的房子，也不好卖。

在京东的法拍平台，三河市的住宅用房拍卖581套，其中303套进入二拍，66套进入变卖程序，一拍的评估价已经在市价上打了折扣，但是一拍的成功率只有36%。

以往法拍房都被认为是“捡漏”，因为一拍价和评估价或市价有30%的浮动空间，而进入二拍，则意味着，在一拍价的基础上仍有20%的降价空间。

但是现在，却不太灵了。

现在处在价格的下行区间，很多地方的房子不需要法拍都可以打折，根本没必要折腾还有产权纠纷的法拍房。

虽然最新的执行规定里面，拍卖的房子要由法院负责腾退，但是要真的实现腾退也不容易，比如房子已经租出去了，“买卖不破租赁”，租房的是有权继续住的。

燕郊的不少断供的房子里面已经有租客了，法院也只能在门口贴通知，要求原房主或者承租人自行腾退，但是如果承租人不腾退，也没办法。

而且，当初被视为“捡漏”的最大漏洞被堵上了，2022年1月1日起，法拍房将全面进入限购。

为最高法的这个司法解释划一下重点：

1、要拍房，得获得房产所在地的购房资格，没资格不得参拍；

2、购房资格需要持续，从申请参拍到成交裁定前，不能中断；

3、弄虚作假让拍卖无效的，还要负赔偿责任；

4、即便是流拍，想要以房抵债的申请执行人，也得具备购房资格。

虽然这几年法拍房的限购漏洞逐渐在修补，不少城市把法拍房纳入到限购范围之内，但是更多的城市在法拍房上留有空子，所以各种法拍房被争抢的事情不断。

现在，全面限购，钻空子不行了。

房价暴跌、贷款还不上、房子不好卖，这大约就是房地产暴涨暴跌的代价，在疯狂的时代炒房甚至卖房，就要想好付出代价，承担损失。

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