中新经纬1月5日电 (董湘依)刚刚过去的2021年楼市表现如何？中原地产研究中心数据显示，2021年楼市调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%。专家分析称，2021年房地产整体调控政策表现为上半年收紧，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控的政策。

2021楼市调控次数创新高

资料图 中新经纬摄

中原地产研究中心统计数据显示，随着信贷政策的稳定，2021年各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴、购房补贴。据不完全统计，去年12月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等在内的近25个城市都拿出了“真金白银”，以期提振房地产市场。

在这些政策的影响下，去年12月房地产调控次数高达65次，是最近几个月以来的政策次数高点。

整体来看，2021年高达651次同比上涨幅度高达33%(2020年累计调控489次)，同时刷新历史纪录，平均每月调控次数高达54次。

专家：释放多重信号

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2021年房地产调控超过650次，创历史新高，释放什么信号？

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬指出——信号一：2021年11月-12月以来，房地产政策整体出现转向，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。去年12月，各地房地产政策宽松明显，超过25个城市发布了不同力度的补贴购房政策，主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。

信号二：政策底部出现，信贷回归正常。中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

信号三：目前看，信贷积压城市明显缓解，随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。

信号四：2021年房地产调控政策上半年收紧为主，下半年市场下调后逐渐出台稳定调控政策。2021年全年，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变。

信号五：2022年中国房地产调控将坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2022房价预测：整体有望维稳

资料图 中新经纬摄

2021年中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”。央行金融市场司司长邹澜表示，“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

易居研究院分析称，2021年下半年以来，楼市地市进入下降通道，预计2022年商品房销售市场继续低迷，虽然货币政策将会有一定的放松，但房企经营困难仍难以有效缓解，销售端的压力传导至投资端，房企拿地信心难恢复，“三道红线”、房地产贷款集中度管理等将继续实施，预计土地成交面积将会继续下降，但跌幅会有所收窄；土地成交均价涨幅回落；溢价率保持历史低位，地市将会继续降温。

信贷方面，张大伟认为，过去几年，房地产行业的规模快速扩张主要靠的是快周转战略+高杠杆。这种发展是不可持续的，良性循环应该是继续降低企业的杠杆，提高预售资金监管保证开发商稳定建设，整体市场平稳，信贷不会过于紧张，也不会再现宽松。

房价方面，易居企业集团CEO丁祖昱预计，2022年全国整体房价或将在一季度止跌企稳，这主要是基于新房市场降温已有半年之久，随着中央信贷政策略有松动维稳市场，整体行业信心正在逐步恢复，加之部分地方政府出台“限跌令”，房企因资金流问题大幅打折的高潮期已过，2022年房价整体有望维稳，下半年或将保持小幅回升行情。

具体而言，一线城市房价将维持现有高位，主要是基于居民充裕购买力支撑；二线城市整体房价持稳，局部城市房价或有补涨。三四线城市下行压力依旧巨大。二手房市场整体房价“坚挺”程度不如一手房，尤其是多地出台二手房指导价，也将影响市场预期，进而影响二手房价格。(中新经纬APP)

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

拓展阅读：

开发商“断崖式降价”，刚买房的业主很生气，向市委书记投诉！官方介入：停止低价交易并退款

楼市遇冷，开发商为了快速回款往往会选择降价销售，但这也会引起此前“高价”购买的业主不满，因此发生投诉、“维权”事件。

近日，陕西汉中的一位业主就因为自己购买的楼盘降价销售而投诉到了汉中市委书记钟洪江的留言板。当地住建局在调查后表示，已责成开发公司停售退款，并恢复降前价格。

业主投诉楼盘降价销售

官方：停售退款，恢复降前价格

公开信息显示，汉中荣盛滨江悦府位于汉中市南郑区江南东路与汉桂路交汇处东南侧，由汉中荣园兴城置业有限公司开发建设，项目开盘时间为2021年1月31日，房天下显示的价格为6300元/平方米。

据人民网领导留言板，12月17日一名网友向汉中市委书记留言称：

我是汉中荣盛滨江悦府的一位业主。我今年8月份在荣盛购买了他们的商品房，花费67万多元。但是，就在今天，荣盛项目部以“工抵房”的借口进行断崖式降价售房，平均一平方降价在1000元以上，同面积房屋总价下降10余万元以上，这严重扰乱了房地产市场秩序，我本金+房贷初步估计损失在18万元以上。我们无法接受房产如此恶意贬值，且多位业主反映购房并首付后很长时间不能网签，这属于严重违规售房，请严查。

汉中市南郑区委办公室12月29日回复称，经区住建局调查核实，该网民于2021年7月25日认购该项目住宅一套，并于10月18日与开发商通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案。

经查，所反映的降价房源，系开发公司与施工单位签订有抵款协议的“工程抵押房”（开发公司向施工单位融资所抵押的商品房），共计60套，由施工单位通过开发公司销售渠道进行销售，整体均价较开发公司正常销售的房源每平米降幅约600元，截至12月16日，达成销售意向的“工程抵押房”共计52套，每套收取1万元订金。该项目前期存在部分购房款未及时进入预售资金监管账户的情况，市住建局网签及资金监管系统自动识别锁定，导致部分业主暂时无法进行网签备案。

目前，汉中市并未出台商品房价格限跌令，商品房售价调整属市场行为，但本次“工程抵押房”销售行为对前期购房业主造成一定心理影响。12月17日，区住建局对开发公司下发了整改通知，要求开发公司立即停止“工程抵押房”销售业务，暂停该批次已售“工程抵押房”后续业务办理，责成开发公司成立工作组，妥善解决因销售“工程抵押房”与前期购房业主产生的矛盾；经协调，网签及资金监管系统已解除锁定，目前正在陆续办理房屋网签备案。

开发公司立即通知购买“工程抵押房”群众前往退款，截至目前，已有20余户办理了退款手续，剩余购买“工程抵押房”群众正在与开发公司协商后续处理事宜；同时，该项目所有楼盘房价已恢复至本次“工程抵押房”销售前价格。

荣盛发展遭遇流动性困难

公司正在自救

启信宝显示，汉中荣园兴城置业有限公司为A股上市公司荣盛发展（002146.SZ）旗下公司。

值得注意的是，不久前荣盛发展位于成都天府新区的楼盘荣盛时代天府也曾因以工抵房名义降价销售引发争议。

据中国证券报报道，有荣盛时代天府业主声称，刚签完购房合同就发现开发商以工抵房名义推出8.2折的购房优惠，一周之内直接损失53万元，还有业主称损失70万元以上。

不过，对于业主的反映的问题，四川天府新区成都管委会公园城市局回应称：“经核实，开发企业降价销售未违反成都市房地产现行法律法规，该情况属于市场经济。”

官网显示，荣盛发展成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。截至2021年上半年，荣盛发展土地储备达3741.25万平方米，总资产达2935.53亿，已开发或开发中项目约300个。

据21世纪经济报道，12月20日，荣盛发展召开美元债投资人电话会议。

会上，荣盛发展董事长耿建明承认，公司遇到流动性困难。三道红线政策出台、银行贷款集中度管理、信托新规、预售监管资金限制、房地产税试点等等，监管政策不断加码，行业从下半年开始迅速降温，需求端也严重下滑。另一方面，金融机构放款收缩，叠加房地产企业同行信用事件爆发，冲击房地产行业市场信心。尽管公司按计划严抓回款，在年初制定相应的应对措施，但对下半年的形势判断和准备不足。

三季报数据显示，今年第三季度，荣盛发展实现营业收入116.95亿元，同比下降33.2%；归属于母公司所有者的净利润5.69亿元，同比下降60.99%；扣非净利润5.39亿元，同比下降60.15%。前三季度，荣盛发展实现营业收入459.18亿元，同比上升5.17%；归属于母公司所有者的净利润31.02亿元，同比下降29.57%；扣非净利润31.53亿元，同比下降27.97%。

荣盛发展方面表示，公司已经经历了2到3个月的自救，尽量避免进行债务展期，但目前货币资金受限情况较为严重。银行贷款集中度管理导致机构的放款额度和意愿都受到了限制。截至目前，荣盛有160亿权益口径在途已签约的销售，但由于限制签约备案和没有按揭额度，在短期内无法回收这些款项。更重要的是，融资端压降非常严重，截至目前公司融资净现金流出额为182亿元，这是历年以来没有过的。

荣盛发展还表示，目前公司面临的是行业短期流动性危机，从政策层面来看已经见底，但政策传导还有一段时间，年底前公司将面临工程结算款和农民工工资支付，存在现实困难。公司将加紧销售回款，并通过出售资产来履行财务承诺，保障债权人利益。

编辑|何小桃 杜恒峰

校对|卢祥勇

封面图自摄图网501575762

每日经济新闻综合每经APP、21世纪经济报道、中国证券报

延伸阅读：

深圳新房现“打折潮”有楼盘“买一套送一套”

临近年底，房地产企业都在忙着加速回笼资金，各种促销手段层出不穷。去年还很热闹，甚至许多项目“打新难”的深圳新房市场，今年年底却迎来花样打折。

近期，位于深圳罗湖区的一个住宅项目开盘，每平方米均价在备案价基础上打了九二折，最低价格在6.3万元/平方米左右。而周边在售的新房单价普遍在每平米8-9万之间，因此该项目吸引了不少人来看房。

记者走访过程中了解到，临近年底深圳市场打折促销的新盘遍地开花，打折方式也是多种多样，有的直接打折，有的直接推出特价房，还有的楼盘则是购买大户型赠送一套小户型。业内人士表示，今年年底深圳新房市场优惠的楼盘更多，且优惠幅度更大。

深圳某房产中介经纪人 樊先生：之前很多开发商，折扣都很难谈，包括付款周期，今天付款周期、折扣都可以沟通。普遍来讲，折扣比之前增加了大概5个点左右，像之前一些项目，大部分都在两三个点的折扣，今天很多项目在9折或者92折左右，特别是一些公寓项目可能85折左右。

除了新盘打折以外，为了拓展客户资源，提高新房销量，现在开发商也在积极寻找中介合作售楼，而且佣金也有所提高。不过尽管如此，大部分楼盘的去化率普遍不理想。

深圳某房产中介经纪人 樊先生：今天开发商很主动找我们合作。深圳这边佣金在变高，目前我们代理的住宅项目大部分在1.5到2个点之间。虽然佣金有加高，但对于从业者，大家收入在降低。之前成交一个单，可能周期在一个月。今天成交一个单，周期可能在3个月或5个月，大家的单量下降非常严重。

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