深圳楼市最近有些“热闹”。

2021年末，一则《深圳一架无人机被击落》的新闻在地产圈流传，此事发生的缘由，则是宝安区尖岗山壹号花园业主的无人机在外围公园取证时被击落。而就在此前几天，据《宝安日报》，宝安区区委书记曾至项目现场视察，协调相关问题处理。

“外墙面居然是贴瓷砖工艺，大多城市早已淘汰这种工艺了。而且我们在现场看到，项目尚未交付，外墙就有显而易见的不平整、大面积鼓包、零星掉落等现象，我们认为存在严重的安全隐患。”尖岗山壹号花园业主代表温子平说。

本应沉浸在即将喜提新房欢乐中的尖岗山壹号花园900多位准业主，在看到脱下绿网的整栋楼后，一下就慌了。

深圳尖岗山壹号花园 每经记者 甄素静 摄

业主：请还我们铝板外墙

对于无人机一事，温子平告诉记者，2021年末，项目主体完工脱网后，业主早期看房并不顺利。“项目在建，不让任何人进，业主们只能在小区外围周边看，拍照、拍视频用无人机，然后那天我们的无人机就被打下来了。”

之后，业主们开始积极寻求外界关注，在近日宝安区区委书记系列访谈的直播节目中，有市民反映了尖岗山壹号花园的问题，区委书记在直播中说将联合住建局展开调查。

据温子平介绍，（开发商）的要约图片和视频素材清一色是铝板外墙，但目前全部是瓷砖。

安全隐患方面，业主们表示主要集中在三个方面：

一是，外墙面砖施工工艺肉眼显见不平整、大面积鼓包，以及不完整、零星掉落等现象；二是，公共过道连廊区域护栏高度不足，带台阶且是平面；三是，消防通道楼梯间窗户距离地面过低，且窗户未做隐形栏杆。

温子平说，经过多次沟通，目前开发商在局部修补，以后准备做检测。

让业主们不太满意的，还有开发商的态度，“他们从来不主动沟通，你看公众号就知道，开盘销售后，一年都没有更新任何内容。我们提出问题了，反映强烈了，才憋出点儿信息。”

温子平告诉记者，现在业主方的核心诉求是，坚决反对用静态抽样检测合格，要彻底消除外墙瓷砖安全隐患，还业主铝板外墙。

开发商：我们日夜不停查漏补缺

尖岗山壹号花园原为新安街道上合村征地返还用地项目，由深圳市尖岗山置业有限公司开发，距离地铁5号线兴东站约600米，于2020年11月取得预售证，共推914套住宅，获2123批客户登记认筹，开盘即售罄。

据悉，尖岗山壹号花园推出的首批产品位于10-16栋，户型面积约79-136平方米，单价区间在8.2万-9.5万元/平方米，总价区间在679万-2075万元/套，约定2022年底毛坯交付，公共空间高标准精装。

记者今日（1月5日）实地走访尖岗山壹号花园发现，项目仍在施工中，且工地为全封闭管理，其他人员无法进入，通过围挡可以看到大量施工人员正在作业。有穿施工单位衣服的工作人员前来提醒，说项目暂未开放，仍在施工中，建议不要拍照。

在此之前，尖岗山置业元旦也曾回复业主称，虽然现在尚未竣工的施工现场有各种不完美之处，尖岗山置业始终在全力以赴，日夜不停地查漏补缺，认真检查并督促施工质量的不断整顿，极力争取明年11月30日前完美交付。

购房者应如何保障合法权益？

购房者提供的要约图片和视频素材能否作为诉求的合理依据？

北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

购房者应该如何保障自己的合法权益？

郑博恩表示，业主们提供的销售广告以及宣传资料如若足以对购房者订立合同以及确定价格产生重大影响，那么应当视为合同内容，开发商应当依法遵守。

“业主们可以将相关宣传资料特别是微信公众号推文等容易被删除的证据进行公证固定，并依照合同内相关条款向开发商主张违约损失，同时可以向住建局等相关部门投诉，要求进行质量检测，或在诉讼过程中向法院申请鉴定。”

对于业主方提出的质疑和改进诉求，记者再次致电尖岗山置业总经理，对方称在开会中不便接受采访，此后记者发去了采访问题，但截至发稿未获得回应。

（应受访者要求，温子平为化名）

延伸阅读

深圳均价10万楼盘当初被抢购 如今业主集体请愿退房

9月18日，一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文档在深圳的微信群和朋友圈流传。

图片来自网络

据证券时报“e公司”报道，请愿书为深圳龙华金茂府广大购房者于9月17日发布，文档显示，要求集体退房的原因为：

开发商在销售过程中欺瞒购房者、乱收品质提升费、利用学位营销、装修品质低劣、诸多承诺未兑现，交房后甚至还出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产等等问题。

目前，对于业主的相关要求，龙华金茂府尚未进行回应。

另据中国基金报报道，深圳龙华金茂府是金茂集团在深圳的高端楼盘，均价在10-11万/平米，总价都在1500万以上每套。

2019年11月20日，金茂府以10.3万的均价刷新了龙华新房价格的纪录，坐实了龙华第一豪宅的称号。

尽管价格比同区域的房子高了2至3万，但因出众的品质及“金茂府”系列在豪宅圈的出色口碑，突发开盘当晚，仍引来不少人抢购。

那么，当初抢购的业主，如今为何集体要求退房呢？

项目实景图。图片来源：金茂深圳

业主称现状与开发商承诺严重出入

据中国基金报报道，业主们称，他们倾尽家产选择置业金茂宣称的“豪宅”。然而，自2020年末龙华金茂府交房入伙以来，广大购房者发现该项目交付现状与金茂开发商作出的承诺存在严重出入，开发商在销售过程中欺瞒购房者、乱收品质提升费、利用学位营销、装修品质低劣、诸多承诺未兑现，交房后甚至还出现避难层乱拆乱建、盗窃小区集体财产等等问题，有些已经严重到违法违规层面。经多次沟通未果，广大龙华金茂府购房者决定集体请愿要求退房！

整篇请愿书近4000字，罗列了几大理由，详细叙述了业主们退房的事实依据。

第一条被作为退房事实依据的，是当时销售背书的华东师范大学附属学校，办学进度不明，已出现延迟开学。

请愿书指出龙华金茂府广大购房者之所以愿意接受高价购买，究其根因就是金茂开发商当初销售背书的华东师范大学附属学校。

开发商在营销过程中承诺学校将于2021年秋季开学，入伙即可入学，却在今年年初被告知不能在2021年初如期开学，是否能够保证2022年开学也无从得知。

翻看金茂府的官方公众号金茂深圳，该项目确实在前期就其学校的卖点有较多营销。如2020年1月3日的推文中就提及，学校预计于2020年中开工建设，2021年9月投入使用；2020年8月11日的推文中提及，学校预计2021年9月投入使用。

第二条则是疑似变相收取“喝茶费”

根据业主提供的资料显示，在购买金茂府之前，他们并不知情：原来房价已经包含精装修的事实。

除了政府备案价之外，还安排其100%控股子公司（广州哈铂科技有限公司）额外一次性收取了每位业主约100~200万元不等的所谓“品质提升费”，才能购买金茂府。

剩下的退房依据，广大购房者指出了项目漏水、漏烟、返臭，甲醛超标，设计缺陷，施工质量糟糕，维保进度缓慢，装修品质存在严重问题，列举下来，问题多达18项。销售承诺的地铁全封闭隔音、公寓不对外销售/不与业主共用花园及停车位、商铺不对外销售并统一运营等诸多承诺未实现，共五大退房理由。

深圳楼市降温

此前已有业主要求退房

据中国金茂控股集团公司官网，深圳龙华金茂府位于深港中轴——深圳龙华中心，紧邻高铁深圳北站，3公里范围内享受红山片区商业、文化、教育等配套，地理位置优越。项目总建面约20万㎡，定位为城市高端住宅，规划奢阔大宅、高端商业街等业态。

根据房天下的数据，龙华金茂府最新的报价在10.7万每平，房屋的建筑面积为155平米到248平米，也就是面积最小房屋的价格也超过了1600万。

这样一个豪宅项目购房者竟要集体退房？对于业主此次的维权，也有不少质疑的声音。有网友认为，业主之所以要求退房，买贵了才是关键。

今年2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制了“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。

在一系列强力调控措施下，深圳的房价已经出现明显降温和回调。

克而瑞数据显示，深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市之后，二手住宅成交量一路狂降。

在刚刚过去的8月，深圳二手房仅成交2043套，同比下降约81.96%。国家统计局公布的数据也显示，今年8月，深圳二手房均价环比下降0.4%，连续4个月下降。

据时代周报报道，近日，深圳多个楼盘陆续公布认购结果，中签率较去年明显提升。其中，鹏瑞颐璟府524人选1655套房，中签率高达316.6%。网红区域宝安的满京华云著雅庭推出416套房，共209人参加摇号，中签率接近200%。

深圳中原研究中心数据显示，8月深圳开盘去化率略高于四成，已降至年内最低值，无一项目开盘售罄。

9月17日，深圳某房地产中介公司负责人梁煜（化名）告诉时代周报记者，最近不少已交订金购房者，甚至是已交首付款的购房者都在跟开发商协商退房，申请退房的理由不一，有房屋质量问题、学位纠纷、配套不如宣传效果等，但本质原因都是价格。

事实上，深圳已有退房案例发生。今年8月，中海汇德里业主认为开发商建设标准“货不对板”，提出退房要求。8月21日，中海汇德里发出《关于汇德理项目的严正声明及限期解约通知》。为减少讼累，节约交易成本，中海汇德里无论业主的撤销权是否过了法定的行使期限，统一解除双方签订的合同。

值得注意的是，中海汇德理是去年深圳最热销的楼盘之一。去年8月，该楼盘销售均价约为7.5万元/平方米，同期周边二手小区鸿荣源尚峻均价约为8.4万元/平方米，中海锦城均价约为10.8万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。

时代周报记者从一名中海汇德理业主处获悉，该楼盘开盘时一房难求，当天即售罄。很多业主认为“买到即赚到”，连样板间都没看过就下单了。

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