近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份拨打海口某在售楼盘咨询电话时，销售人员并未急着介绍项目情况，而是首先询问记者是否有购房资格。

在海口楼市实地走访时，多位海口当地的房产中介也告诉记者，目前海南的限购政策相当严厉，楼盘会优先关注购房者资格。

自2018年4月22日海南宣布在已出台的限购政策基础上实施全域限购后，海南楼市一夜入冬。不过，从2020年下半年开始，海南楼市开始复苏，尤其是海口和三亚，其房价涨幅明显高于全国水平。

据国家统计局数据，截至2021年10月，海口的新房价格已连续上涨了16个月；同年11月，海口房价环比下跌0.5%，这也是海口新房价格在2021年首次环比下跌。

二手房方面，截至2021年11月，海口二手房价格连续18个月上涨。而当月70城仅有3个城市二手房价格环比上涨，其中海口二手房价格环比上涨0.3%，涨幅居70城第二位。

值得一提的是，记者在海口走访多个楼盘项目发现，海口市场上的新建住宅房源供应量明显减少，而商业类公寓的售价远高于同区域的住宅价格。

海口在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

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商业公寓售价远高于住宅价格

“海口现在对买房管控得还是很严，如果没在海口落户的话，得交够5年社保才有资格买房。”海口资深房产中介刘鹏告诉《每日经济新闻》记者，目前海南的限购政策相当严厉，楼盘会优先关注购房者资格。

正如刘鹏所说，当记者拨通海口市龙华区龙昆南路的某住宅项目的咨询电话时，销售人员并没有着急着对项目进行具体介绍，而是首先问，“您这边在海南是首套房吗，已经交了多久的社保了？”

记者在实地走访海口的龙华、美兰、琼山三个片区发现，虽说这些片区在建的楼盘项目不少，但多以商业性质（如公寓）为主，住宅类项目并不多。

整体而言，商业类在建项目的密度要远高于住宅在建项目，其中龙华、美兰片区尤甚。在这些片区，整体在售的住宅项目并不是太多，记者走访时看到的主要有金岛国际、昌茂•春天里、中国城•星悦居、融创桃源大观等项目。

而且记者在走访中发现，与一线或热点二线城市不同的是，海口的众多商业项目往往卖得比住宅还要贵。

比如位于龙华片区的龙湖光年的商业类公寓项目，售价为2.7万元/平方米。但距离其约1.3公里的中国城•星悦居的住宅项目，售价仅1.69万元/平方米。类似的情况还发生在昌茂春天里项目，其商业性质的公寓销售价格为2.8万元/平方米，但住宅价格仅为1.73万元/平方米。

海口市龙华区的住宅小区 每经记者 陈荣浩 摄

“海口楼市跟其他城市有很大区别。比如深圳，一个区域产业特别集中就会导致这个片区房价整体都比较高，但在海口基本没有这样的说法。”刘鹏告诉记者，海口人买房基本以实际需求为主。而外地人来海口买房的话，因为限购政策较严，基本只能买不限购的商业类项目，这也导致海口很多商业类公寓项目卖得比住宅还贵。

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中介齐推三大潜力片区房源

在海口实地走访过程中，当地多个房产中介向记者推荐了“海口秀英区西海岸”“国兴商圈”以及“江东新区”三个片区的房子。

“这三个片区是海口未来比较有发展潜力的区域。”

在谈及为何看好这些项目时，在当地从事房产中介多年的陈德胜向《每日经济新闻》记者介绍，“之所以推荐秀英区西海岸片区的房子，主要是因为该片区的规划和配套很不错。西海岸是海口新区，海口市政府在2011年就搬到了那里。此外，随着秀英区西海岸快速路的开通，现在那边的道路规划和配套都是不错的，相比一些老片区更有大城市的感觉。”

记者注意到，陈德胜所描述的西海岸片区位于海口市西北部的全长22公里热带景观滨海带状型地带，北邻琼州海峡，东起秀英港，西至盈滨半岛。

此外，中介提到的另外两个片区，一个是位于海口美兰区滨江路的国兴商圈，另一个则是海口在2018年设立的江东新区。

记者在走访国兴商圈过程中发现，该区域商业配套较为齐全，此外相关政府机构较为集中，如海南省政府、海南省科学技术厅等均位于该商圈内。

在海南省政府东侧1.5公里范围内，存在好几个高端项目住宅，如国瑞城•铂仕府二手房均价为3.6万元/平方米，国瑞城•爵士苑二手房均价为3.5万元/平方米，海航国兴城二手房均价为3万元/平方米。

海口江东新区区位图 来源：海南省人民政府网站

“江东新区在海口的东海岸，与海口市区隔着一座琼州大桥，大桥以东都属于江东新区。这个区域政府规划了很多发展组团，比如国际文化交往组团、国际综合服务组团、国际离岸创新创业组团等。这些都是在地图上看不到的，也是海口未来重点发展的区域，规划的是未来世界500强企业总部、高端产业集群落地等。”

刘鹏向记者介绍，目前江东新区还处于百业待兴的阶段，“需要时间去发展，这边配套的话目前可能会差一点”。

不过刘鹏也强调，江东新区目前住宅类项目很少，“你如果去江东片区看看就会发现，这个片区的住宅项目并不多，因为政府根本就不怎么批江东新区的住宅类用地。”

《每日经济新闻》记者注意到，目前江东新区的住宅类项目单价约在1.65万-1.75万元/平方米之间，如江东壹号售价为1.65万元/平方米，华侨城•椰海蓝天为1.72万元/平方米。

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供地减少或致新房供应失衡

对想要在海口买房的李恒来说，过去的2021年略显惆怅。

早在2020年年中的时候，李恒的公司搬到了海口，李恒全家也跟着过来了。到2021年时，李恒就确定了在海口买房的想法，过去一年也一直在看房。

但让李恒感到郁闷的是，现在想买房却买不到，因为目前海口的新盘住宅项目并不是很多。

“现在海口的新增住宅房源很少，在售楼盘更是奇货可居。早在去年年初的时候，原本打算去买西海岸的房子，当时那里还有1.2万元/平方米的房子，当时因为觉得位置比较偏远就没买，现在那里的房价都已经普遍涨到1.7万元/平方米了。”

李恒无奈地告诉《每日经济新闻》记者，房价涨了，但现在还不一定能买到。“有些开发商还要求你全款购买，或者有一些其他附带条件，比如捆绑销售等，买了房子，还要求你买个车位。”

海口正在施工的楼盘项目 每经记者 陈荣浩 摄

李恒所说的新增房源变少的问题，与海口的土地供应量减少有关。

中指研究院数显示，2021年海口土地出让金额为78.64亿元，同比2020年下滑39%，大致与2016年的情况相当。

而从海口的土地成交结构来看，2021年海口住宅类用地的成交比重为46.3%，而在2019年该比重为63.3%，2016年为93.3%。

2016-2021年海口土地出让金额及溢价率走势

来源：中指研究院

《每日经济新闻》记者注意到，为加快海南自由港建设，近一个月以来海南陆续出台了包括产业、落户、土地、住宅相关的政策。比如开发商拿地不开发一律2年内收回、到2025年建设3万套保障性住房、支持产业项目发展规划和用地保障等。

此外，记者还注意到，2019年海南首提去房地产化，2020年推出现房销售制度，这也在某种程度拉长了海口新房的入市时间，导致海口市的房地产市场出现供求关系阶段性失衡现象。

据中指研究院数据，2021年海口楼市销售排名前列的房企包括中国恒大（82.35亿元）、碧桂园（53.35亿元）、宝龙地产（27.90亿元）、雅居乐（26.77亿元）和金隅集团（22.42亿元）。

其中，新世界•美丽沙、和风•家园、长影环球100老艺术家创作中心、金隅•阳光郡和雅居乐金沙湾项目，分别以53.67亿元、27.42亿元、26.25亿元、22.36亿元以及19.70亿元的成交额排在海口楼盘项目销售前五位。

（应受访者要求，文中刘鹏、陈德胜、李恒均为化名）

撰文| 陈荣浩

编辑| 魏文艺

封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

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