「核心提示」

在大城市拥有一个温馨小窝，是梦想照进现实，还是挥向韭菜的镰刀？

作者 |陈晓妍

编辑 |张子睿

“北京130平loft，170万带回家” “上海浦东精装loft 公寓，独立小花园，150w” “买一层，送一层、近地铁......”这些吸引年轻人的房源推荐，仿佛在描述着另一个平行世界：小豪宅、精装修，一线城市，百万安家不是梦。

小红书、抖音上也涌现了许多分享loft“一镜到底”的博主，那些动辄数十万的播放量和点击量，正是年轻人渴望在城市拥有理想小家的佐证。

许多公寓的包装宣传更是“精准“到面向单身且有一定经济能力的年轻女性客群。每个精装修的样本间，都飘散着都市精致生活的幻想：“有房就有底气”，是属于都市女性的安全感，也是一种经济独立的象征，甚至可以作为婚前财产的保护方法。

loft的复式结构、楼梯，是住惯平层住宅的人眼里的“白月光”。低总价、高颜值，对年轻人有着极强的吸引力。

为此心动的年轻人，往往难以预料，精致的买房梦，真的是照进现实的理想吗？

1、年轻人的买房梦

从开始看房，到决定买下一套100多万的loft商住公寓，吴琦和家人只用了三天的时间。这种仓促和冲动，也成了她日后懊悔的缘由。

2017年十一，父母为了让刚毕业的吴琦免去租房的烦恼，专程来到她工作的杭州，准备为她买一套房。

后来回过头看，看房那天，中介的安排也是“别有用心”。得知吴琦一家的买房预算，中介先是带着他们在附近的几个“老破小”二手房转了一圈。

小区破旧，都是80年代建的商品房。墙皮剥落，楼道里也无人打扫，到处堆放着积灰的杂物。里面老年人居多，一个单元门前还挂着一个花圈，有老人刚刚去世。几个房子里，只有一家的装修还算整洁，吴琦刚觉得不错，就被她爸爸催促离开：“赶紧走，根本没法住人。”

连续看了一两天的“老破小”，中介才将他们带去紧邻地铁口的loft公寓：“考虑一下这间，总价低，地理位置又好，也不用忍受‘老破小’。”公寓只有35平方米，却分区明确，楼上有两个房间，楼下是客厅、厨房和洗手间。麻雀虽小，五脏俱全，这也是loft打动她的地方。

明晃晃的大落地窗照亮了样板间里的精装修环境和家具，也扫去一家人看房的失望和疲惫。在老破小的衬托下，窄小的户型也显得格外温馨。

周围的其他二手房大多60多平米，总价达两百多万。而loft公寓上下层加起来将近七十平米，总价却比二手房少了100来万。再加上吴琦的父母买房，主要是给她作为工作前几年的过渡房，并不打算长期住这里。一家三口很快达成共识，还是单身公寓划算。当天，他们就签下一份协议，交了五万元的认筹金。

低总价、高颜值，城市里的商住loft公寓，就像一块磁铁，吸引着单身年轻人或情侣。

大二学生茜茜和父母住在深圳的一套平层住宅里。当父母准备为她买一套房时，茜茜点名要网上家居博主常晒的loft公寓，“有上下楼的那种，网上看装修得都很好看，很温馨。”

“买一层，送一层”、“近地铁、精装修”、“大三居170万”，第一次在网上刷到这类loft推广短视频，在北京的王丰感到不可思议。用一百多万在北京地铁附近买一套135平的房子（上下两层），原本是不可能的事。但商住公寓，看似提供了一个可实现的契机。

王丰与女友在北京工作了两年多，一居室的月租高达五千元。算下来，每年有六万元给了房东。于是，他开始考虑买一套房作为过渡房。不限制购房资格、也无需高额房价的公寓成了他的首选。在中介“无限制，有钱就能买”、“超低总价”的话术轰炸下，王丰感觉到，原来两个人在北京安一个小家，并不如外界说得那么困难。

北京白领杨慧在结婚时也选择了loft公寓作为婚房。跟她一起买公寓的几个朋友，都是类似的情况：经济条件有限，在北京的纳税社保也不足五年。2011年，夫妻俩花了100来万，在朝阳区买下一套55平米的小户型公寓。

搬进去时，她发现，在小区里，几乎都是年龄相近的年轻人。很多人还在为了在大城市立足而奔波，顾不上成家立业，也没有孩子，不用担心买公寓无法落户与学区的问题。商住公寓刚好迎合了一部分不婚或者丁克群体的需求，代表着一种更轻盈的生存方式。孩子和家庭太过厚重，何不用更低的成本，过得更精致的生活。

许多公寓的包装宣传，也有意面向单身且有一定经济能力的年轻女性客户群体。每个精装修的样本间，都贩卖着都市精致生活的幻想。“有房就有底气”，是属于都市女性的安全感，也是一种经济独立的象征，甚至可以作为婚前财产的保护方法。哪怕结了婚，也能为自己保留一份被动收入，留下家庭之外的独立空间。

乍看上去，loft公寓就是年轻人的白月光。

2、装上“滤镜”的样板间

许多人也想借助成本更低廉的买房梦，拂去在城市租房的一地鸡毛。

在大城市合租，遇到什么样的室友就像抽盲盒。在北京望京工作的小周，就曾遇见过最让他尴尬的情形。跟他合租的男室友是一位性少数者，好几次，小周碰见他带着不同面孔的男性回家。这也让他提前买房计划更笃定。放弃住宅，先买一套便宜的loft公寓“上车”。这类户型受年轻人欢迎，即使自己不住，也能出租给上班族。

有的人则是厌倦了居无定所漂泊感。五年前，瑜伽教练刘怡还在扬州租房。因为家具自然老化，房东把问题推到她身上，以此作为不退租金的理由。有一年，她经历了七次搬家，觉得自己像个找不到安定住所的流浪汉，梦想着能拥有一间属于自己的房子。

为了不麻烦父母，她拿出自己的积蓄，贷款买下一套建筑面积55平米的小公寓。没想到，这个被她视为“扬州第一站”的房子，却成了新的烦恼来源。

拿到房产证时，她发现原本说好40年产权的房子，到手只剩下27年。原来。房子产权是从开发商拿到地皮开始算起的，中介为了不影响交易，也瞒着没说。

公寓虽然总价低，但持有成本高昂。入住第一年。刘怡就为她55平的房子交了2000多块钱的物业费，远远高于同地段的住宅。高昂的电费也让住户和业主们叫苦不迭。公寓里的水电都是商用费用标准，跟民用水电计费不同，一个月下来，刘怡一人的电费就高达700块钱。

另外，公寓坐落在高架旁边，五年下来，房价没有多少涨幅，但同期的住宅却翻了三倍。这些公寓的常见弊端，刘怡本该在买房前就了解，但是几年前，她并没有考虑到这些问题。“当时年纪小，啥也不懂，就觉得样板房好看。”她说。

对比起刘怡买的现房，期房的隐藏落差则更大。

2018年，大二学生茜茜得到了人生中第一套毛胚房。走到电梯口，她就发现，中介承诺的“一梯两户”，变成一梯两排房子，至少有十几户。公寓往往一梯多户，人流多，隐私性也差。

一进门，压抑感扑面而来（见上图）。失去了样板间精装修，就像撤掉了房子的梦幻滤镜。30平米的房子，与一个通了电的鸽子窝没两样。整个房间的光照来源只有上下两个小窗。层高也不够，中间加上楼板，身高一米七八的人站上二楼，都会碰到头。

三天就定下房子的吴琦也发现，loft公寓的样板房往往比普通住宅房猫腻更多。吴琦怀疑，样本房在层高上被动了手脚。看起来更高，楼板也更薄，所以能隔出真正的二楼。但自己家，就像是挤出来一个逼仄的阁楼，“呼吸也不顺畅”。粗糙的装修和不协调的配色，让她一想到要在这里生活几年，就觉得痛苦。

北京的王丰也发现了不对劲。大三居样板间分隔出的房子，有两间作为“书房”甚至“画室”展出，摆放的都是小型不占地的家具，给买家营造出房间数量多，功能多的感觉。但实际测量后，王丰才发现，这些小房间，勉强能容下尺寸正常的大床。

房地产营销从业者苏明告诉《豹变》，loft样板间是最常见的套路。超高配的装修装饰，让人体验感很好。很多看房的人会因此忽视loft户型上的普遍毛病，更容易造成冲动型购买。

由于公寓商住两用，吴琦所在的那栋楼里，每天进进出出的人员杂乱。有人在里面开美甲健身工作室，有人办公，还有人开起了宾馆。

3、谁在制造年轻人的需求？

“一些loft公寓除了自住体验差，投资属性也不佳。”作为从业者，苏明自己在2018年买入一套位于西安耳环地铁口的loft公寓。那年，西安房价疯涨，苏明认为房价有保证，再加上公寓地段好，交通便利，很好出租。她预计，买一套公寓房，回报率总比放在银行或者其他理财渠道更高。

但很快，苏明就发现这是一笔让她后悔的投资。公寓市场流动率小，二手交易税费高，基本很难转手。公寓的收益，主要只靠租金。但在二线以下的城市，人口流量小，没有大城市的白领、创业者的需求量高。租客少，租金也低。

房子总价是76万，但每个月的租金只有2000出头，租售比并不高。她也见过有人为了买公寓贷款，但租金根本跑不过银行的商贷利息。

2021年，苏明想为孩子换一套学区房，但loft公寓已经占去她的大部分资金。再加上很难转手，她只能另外贷款。

小红书、抖音上的loft公寓广告，“很多都是忽悠人的”。苏明告诉《豹变》，商铺和公寓本身就比住宅难卖，所以开发商更愿意找代理的公司合作帮忙卖。一旦成交，公寓的佣金也比住宅更高，有的能达到5%～6%，少数甚至高达10%。

在《豹变》采访的几位loft公寓业主，都提到过自己的“冲动消费”。瑜伽教练刘怡因为租房遇到的各种问题，加上多次搬家，身心疲惫。买下这套公寓，前后只花了一个月左右。北京望京的小周和杭州的吴琦，都是在第一次看房时就决定买下。

购房门槛低，也容易一时冲动，稍有不慎，就会留下遗憾。由于商住公寓转手难，只能长期持有自住，或者慢慢收租回本。“请神容易送神难”，成为一些业主的烦恼。

刘怡看到同小区的公寓中，已经有三四个正挂在二手网上，但没有人转手成功。更多人把房子租给了小公司。其他业主都在观望，彼此安慰，“几十年后，说不定会拆迁，等三倍赔偿。”

为了买房，吴琦刚毕业就背上了房贷。她买的公寓规定首付款必须要交满5成，并且规定剩下的房贷只能贷10年，这导致了月供高达4000多，占去了她一个月的工资。前18个月里，吴琦每天在公司食堂吃饭，骑自行车通勤，尽量节省开支。她所在的出版行业不景气，失业的危机感也让她感到焦虑。

收房时，吴琦发现房间里少了原本谈好的一房一卫，她发现合同里也暗含开发商可以改变装修布局，但不通知买房人的霸王条款。她将开发商告上法院，才顺利退了房。

对吴琦来说，买房上当也跟当时信息闭塞有关。2017年，网上关于年轻人买房的讨论并不多，更没有关于公寓有弊端的讯息。吴琦只是从几个房产公众号上了解基本信息，甚至连“买房选边户”都不清楚，“买房的坑，都要靠自己踩。”

然而，吴琦也明白，公寓热的背后，并不只是年轻人的幻想和房地产公司的套路。对很多人而言，即使公寓槽点颇多，但已经是权衡之下的最优选。

在吴琦的公寓楼上，就有一户父母，拿出大多数积蓄，也只能买上总价更低的公寓，为儿子置办婚房。许多买过公寓的人也在网上吐槽：“能买得起住宅，谁会买公寓？”

在这块小商业用地上，年轻人们用细小的瞬间拼凑出“家”的形象。来自北京的小周在2019年买下公寓之后，从没有感到后悔：“回到家不再是一个冷冰冰的一个隔间，确实是自己的一个家，可以随便装饰，去改造，按你自己舒服的来，不用去迁就其他人。”

刘怡也有相似的感觉。有一次聚会，朋友问她：“可以去你家玩一下吗？”她突然对“家”这个字有了更具体的感知。刚入住时，她独自给家里设计购置软装，每当累了的时候，就坐在落地窗前，看着外面的夜空。“有个小家真好。”她告诉自己。

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