北京和深圳楼市的一举一动，从来都不缺热度。

2021年，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）共实现成交额4265亿元，创下年度北京新建商品住宅市场成交额新记录；全年共成交新建商品住宅6.32万套，为自2014年以来的成交量新高。

而2021年的深圳楼市同全国市场一样，高开低走。

去年上半年，无论是在销售还是拿地方面，房企都表现比较活跃。不过进入下半年，之前被追捧的网红盘也不香了，核心区域新盘开盘也不乏遇冷滞销现象。去年深圳共有126个住宅项目开盘，其中开盘即售罄的仅39次。

从拿地情况看，京投发展和深圳地铁在2021年分别成为两地黑马，这令人不得不联想到一个变化，TOD时代要来了？

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北京年度权益销售冠亚军：中海、首开

2021年北京住宅市场先扬后抑，3、4月份开局市场走出小阳春行情；5月受首批集中土拍火爆影响，出现了五环外7万元+、六环外6万元+的项目，烘托出限竞房的价值，迎来了一波快速成交；6月份北京新建商品住宅成交7777套，达到年内高点。

下半年，北京住宅市场在多重调控政策影响下，由涨转降，呈现下行态势。行业资金面压力持续加大，叠加融资收紧，“各大房企都面临重重难题”。

不过整体来看，2021年北京楼市表现超出预期。

2021年北京房企权益销售额TOP20 来源：克而瑞

从房企的表现来看，2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元，共有5家房企销售额突破200亿元，还有6家房企销售额破百亿元。中海与首开依然位居第一梯队，分别以357.81与295.85亿元的权益销售额分列前两位。

在全口径销售金额排行榜中，首开以726.35亿元排在榜首，共计有15家房企全口径销售额突破200亿元，另外还有10家房企销售额突破百亿元。

2021年北京房企全口径销售额TOP20 来源：克而瑞

具体到企业，2021年中海地产在北京市场表现突出，在权益和流量榜单均居第一，在全口径榜单中位列第三。其开发的中海寰宇天下·天赋、中海首开拾光里、中海京叁号院、中海甲叁號院等项目贡献了主要货值。

再看以合作开发见长的首开，在全口径销售金额排行榜蝉联冠军。其业绩主要来自几个红盘：如中海淀幸福里（128亿元+）和奥森ONE（106亿元+）；此外，华樾国际、中海首开拾光里、熙悦宸著、公园十七区等项目也取得了不错的销售业绩。

克而瑞分析认为，从目前北京房地产市场的竞争格局看，中海、首开这样的头部企业，从项目规模与资源沉淀上已经形成明显的优势。在规模型央企、国企继续扩张的同时，民企和区域型城投公司也在摸索自己的业务开展方式。具备实力的开发商仍在加仓，在行业下行的周期里，这种趋势也代表了资本市场对北京楼市的信心。

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深圳年度权益销售冠亚军：华润、万科

2021年深圳TOP20房企累计权益销售额为2128.62亿元、销售面积316.79万平方米，入榜门槛分别为61.57亿元、8.68万平方米。权益销售额的双榜冠亚军不变，分别为华润置地和万科地产。深铁置业、华侨城、京基集团排名均小幅上升一位，分别为第三、第六和第八。

2021年深圳房企权益销售额TOP20 来源：克而瑞

其中，华润置地贡献额分别为332.43亿元、48.07万平方米；万科的贡献额分别为222.41亿元、30.21万平方米。不仅如此，据克而瑞数据，华润置地2021年度在深圳房企的流量、操盘、权益销售金额榜及面积榜上均排在第一位。

从单一住宅项目来看，华润置地仅靠华润城这一项目就实现销售金额198亿元，位于住宅项目排行榜榜首；龙光集团的前海天境花园销售金额为116亿元，排在第二位。华润城和前海天境花园也是深圳2021年销售过百亿元的两个项目。

“2021年是深圳新房供应的大年，全年新房的供应量约有6.2万套，比2020年增加12.8%；销售量约5.5万套，比2020年增加15.5%，供需两旺。”美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者分析认为，受二手房市场影响，深圳新房市场的去化率出现了从年初高位回落的态势，认购人数减少，“日光盘”鲜有出现，网红区域也遭受冷遇，新房市场出现严重的分化情况。

“2022年头部房企整体的业绩预期将更为谨慎，但预计全年仍会有部分房企面临负增长困境。”克而瑞认为，在当前行业盘整期，让房子回归居住属性，打磨与升级更多的产品细节，这应是企业的关注重点。

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京投发展、深圳地铁各成拿地黑马

2021年，北京三批次集中供地共成交住宅用地57宗，总出让金额为1899.94亿元，较2020年增长9.35%。但同时北京全年流拍经营性用地22宗，流拍率达到22.2%。

其中，2021年5月北京首批集中供地成交总金额达1109.71亿元，堪称北京土拍史上之最。不过10月和12月的第二三批集中供地热度明显降温，成交额分别为513.45亿元和276.83亿元。

据中指研究院统计，2021年，京投发展以175亿元高居北京房企拿地榜首位，首开股份、卓越集团、保利发展、华润置地和金地集团分列2-6位，拿地金额均超过百亿元。

深圳方面，2021年共出让涉宅土地39宗，出让面积高达155万平方米，放量供应对于亟需补充土储、特别是对于首进深圳的外地房企是难得的机会。

相较以往，近两年绝对是深圳公开市场涉宅地块的供应大年，出让面积几乎是2019年之前的3倍，大量供应也不断刷新房企拿地金额榜单。据好地研究院统计，2021年在深圳拿地权益金额超过百亿的企业有两家，分别为深圳地铁和中海地产。

其中，深圳地铁以241.8亿元、158.6万平方米荣获拿地金额、面积排行榜双料冠军。而排在第二位的中海地产，还以404亿元夺得2021年大湾区拿地金额冠军。

来源：好地研究院

进入到权益拿地金额排名前十的房企还有龙光、保利置业、深业集团、人才安居集团、天健集团和鸿荣源、佳兆业、深特发。从拿地宗数来看，央国企拿下超七成涉宅地。

进入2021年下半年，全国不少城市的土地市场遇冷，而深圳的土地市场则平稳收官。究其原因，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，深圳的土地供应中含有较大比例的商业用地规划，难以做到快周转，在目前行业普遍流动性趋紧的大环境下，房企特别是上市房企报名积极性不高。而国央企的积极参与也避免了一些土地流拍，在稳定市场预期方面，彰显了国央企的责任和压舱石作用。

撰文| 王佳飞 甄素静

编辑| 魏文艺 陈梦妤

封面图片来源：视觉中国

标签： 中海地产 开发商 深圳 万科 华润置地