本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

图片来源：视觉中国

2021年热度迅速蹿升的成都法拍房，在2022年继续制造新的纪录。

1月6日，位于成都CBD锦江区春熙路联升巷18号附1号1楼、建面约16.6平方米的商铺，在阿里法拍平台以单价1.24万元/平方米，总价20.6万元的价格进行拍卖，经过687次竞价后，最终以1356万元的价格成交，成交单价达到81.7万元/平方米，溢价率6515%，这也是春熙路迄今为止成交单价最高的商铺。

时代财经了解到，该商铺由一起借款合同纠纷造成，在这起执行案件中，商铺的法定代表人魏某强已被列入失信人名单，其名下的多间商铺均被法院查封，并进行拍卖。

值得一提的是，在上述商铺拍卖前，相邻的两间店铺18号附2号、18号附3号也于当天上午完成拍卖，起拍价均在20.5万元，最终拍卖成交价分别为428.9万元和400.2万，溢价约200%。

图片来源：阿里拍卖网截图

近几年，成都法拍房市场逐年升温。2019年2月份，成都法拍房参与者仅有822人，到了2020年9月时已经增加到3357人，19个月的时间人数翻了两倍。另据阿里拍卖数据，截至2021年12月30日，成都共计有5456套法拍房挂拍，相比2020年的3917套增长了39%。网上甚至有言论称，"成都断供潮来袭，满城尽是法拍房。"

海豚选房研究院报告显示，成都法拍房热度较高且出现溢价的原因主要是成都房价性价比较高，同时一些房产评估价偏低导致溢价明显。此外，由于当时成都法拍房并不在限购范围内，致使不少不具备成都购房资格的外地客投身其中，进一步提高了法拍房热度。

楼市监管严厉，成都法拍房频出圈

2021年，成都楼市经历上半年热火朝天，下半年回归理性的起伏，全年成交新房近19万套，为2018年以来的新高，二手房成交也突破5万套。而作为购房者的额外选择之一，成都法拍房市场在2021年初也迅速窜升。

据时代财经不完全统计，2021年，在阿里拍卖平台，仅1月份就有566套商业和住宅用房完成拍卖（含流拍房），平均每天有近20套房拍卖。其中，一套起拍价373.2万元的商业用房，经过306次竞拍后，最终以535.8万元成交，溢价43.6%；另一套起拍价38.6万元的商业用房，最终拍至74.3万元，接近翻倍。

业内人士分析称，因为不少人会以购买法拍房规避限购政策，导致法拍房数量迅速增加，高价法拍房也频繁被拍出。3月22日，成都市出台一系列房产新政，其中就包括将法拍房纳入限购之列。政策出台后第二天，阿里拍卖、京东拍卖等平台上出现大量房源"被撤回"的情况。据统计，阿里法拍平台在3月23日当天紧急撤回房源276套，4月份仅挂出149套法拍房。

然而，仅一年不到，成都法拍房再次出圈。

"并不奇怪，这里是春熙路嘛。" 中介许东升告诉时代财经，虽然16平方米的商铺拍出了1356万元的"天价"，但他并不意外。

据许东升介绍，该商铺位于成都春熙路商圈核心位置，距离地铁不足200米，交通便捷、人流量大。目前的市场价大约400万元/套，单价约20万元/平方米，租金方面则是在3300-4000元/平方米/月。

"这里的生意很好，经常会排队。虽然这个铺子的成交价确实比较贵，但这边整体的价格一直很高，如果只是出租店铺，应该十几年就可以收回成本，如果是做生意的话，（回本）速度应该更快。"许东升谈到。

不过，一位不愿具名的业内人士表示，成都的法拍房并没有外界想象的那么夸张，甚至可以说在意料之中，但他也谈到，法拍的商铺溢价往往高于市场规律。"住宅和商铺的表现情况不太一样，商铺的定价权都在业主手上，并没有规律可循，但住宅还是会遵循市场规律，价格估算和成交价之间的差距也不会过于夸张。"

时代财经查询发现，2019年10月，阿里拍卖平台曾拍卖过一间位于锦江区荔枝巷、约43.14平方米的商铺，成交价2632万元，成交单价约61万元/平方米。一位熟悉法拍领域的业内人士表示，这些商铺的面积虽小，但胜在地段，"春熙路拍过很多6位数一平方米的商铺，它们的相同点就是都具备高收益的能力。"

例如，2021年3月初法拍房限购政策出台前，成都高新区人居盛和林语小区一套122.87平方米的法拍房起拍价为249万元，经过136轮出价后，以518万元的价格成交，溢价高达108%。"但是在法拍房新政和二手房指导价发布后，法拍住宅的溢价率收敛了很多。" 比如天府新区麓山国际香怡林一套约229平方米的别墅，以465万元的价格成交，相较于该小区的二手房源实际成交价便宜了140万元左右。

时代财经梳理时发现，当前成都法拍房市场中，优质地段的商铺溢价率往往不受限制，但法拍住宅的溢价率相比之下则得到了较好的控制。此外，由于成都出台的法拍房限购政策，仅从需求端对购买资格进行了限制，并没有对供应端的限制，导致市场上存在一些炒房客通过法拍房渠道变相套现的情况。

此外，时代财经注意到，当前市场上挂出的法拍房中，不少房源是刚交付的新房甚至还有尚未交付的房源，如果按照商品房"限售三年"的政策，这些房产都不具备进行二手交易的条件，但以法拍的方式转手就不受限制。这造成的结果就是，当下成都的法拍市场仍然存在一些"灰色交易"。

成都年轻人爱上囤房，有人弃房断供

尽管近年来成都法拍房数量不断上涨，但关于"目前成都法拍房数量稳坐全国第一，其中85%的房源为断供所致"的传言，成都本地一研究机构内部人士对时代财经称，"（网友）绝对是夸大了。"他指出，成都目前的房价不算太高，虽然存在断供的情况，但选择弃房断供的人占比并不高。

"购房者连续3个月或累计6个月出现断供的情况，银行才会发起诉讼解除按揭合同，大多数的购房者会根据自身情况，判断自己无法正常偿还房贷时，完全可以降价出售，没必要再承担额外的诉讼费、罚息等费用。"一位具有法律专业知识的业内人士坦言，弃房断供会影响购房者的征信，对日后的生活和工作会带来影响，大部分人对此都比较谨慎。

上述机构内部人士告诉时代财经，目前成都的购房者趋于年轻化，其中部分年轻人产生了"囤房"的意识，他们手中可能不止一套房产，而这些人往往更加在意自己是否会出现"断供"的问题。

王雅婷（化名）就是这部分人群中的一员，去年她刚完成了"手握两套房"的目标。即将30岁的她已在成都打拼多年，目前任职于一家私企，在身边一众亲友的带动下，王雅婷很早就开始了自己的买房计划。

"2018年的时候，我买了第一套房子，位于成都市中心的一套90多平方米住宅。"王雅婷告诉时代财经，由于身边的亲戚朋友都在买房投资，再加上目前看似稳定的工作或许会出现未知变动，"再买套房傍身"的想法逐渐爬上了心头。

在经过近三年的观望后，王雅婷终于在去年按揭买下了自己的第二套房，位于成都高新区。对于这一套房产，王雅婷表示，"我现在还是单身，房子能给我足够的安全感，而且我觉得成都的发展还有很大的机会，房价即使不涨也不会下跌。"

王雅婷谈到，第二套房的购买资金一部分来自家人的资助，一部分来自银行按揭，虽然每个月都要还款，但目前在财务上并没有太大的压力。

时代财经通过梳理发现，成都目前挂拍的法拍房中，存在部分属于创业失败、失业等情况导致房屋断供而被强制法拍的房源，但总体而言，在成都房价并没有明显下滑的行情下，大部分购房者还是会坚持还贷，避免自己出现断供的情况。

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