【30】.01.2022

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导读：上市房企为何“亏出天际”？

作者 |第一财经 马一凡

1月28日晚间，31家房地产A股上市公司披露2021年业绩预告，经第一财经统计，其中20家房企预告亏损，仅有三分之一房企预告盈利。华夏幸福一年预亏接近400亿，中天金融预计扣非净利润同比下降幅度超过3400%。

对于预亏原因，总体来看，有债务违约罚息、楼盘销售乏力、2021年度项目结算减少以及计提减值准备等因素。

已有3家房企预亏超百亿

在牛年交易日收官之际，A股房地产板块上市公司密集发布业绩预告，预亏成了主流。已发布预亏公告房企包括：美好置业、 奥园美谷、新华联、ST中迪、莱茵体育、中润资源、广宇发展、泛海控股、ST绿景、云南城投、阳光城、铁岭新城、嘉凯城、皇庭国际、南国置业、国创高新、世联行、蓝光发展、华夏幸福。

预计盈利的房企则包括：ST海投、顺发恒业、华侨城A、大悦城、中国武夷、三湘印象、荣盛发展、天保基建、泰禾集团、大名城、中南建设。

其中华夏幸福预亏数额最大，达到331亿元至391亿元。2021年年中出现公开债务违约的四川“一哥”蓝光发展，全年预计亏损120.37亿元。

除了华夏幸福和蓝光，预亏金额达到100亿以上的地产商还有泛海控股，预计归属股东净亏损90亿元-110亿元。

2000亿量级规模房企阳光城集团预亏45亿元-58亿元，2020年同期，阳光城盈利52.8亿元，因此2021年预计同比下滑185%-210%。预亏超过30亿的地产商还有新华联，其扣除非经常性损益后的净利润预计亏损25.2亿元—31.8亿元。

除了大悦城等少数房企业绩好于上年同期，绝大多数房企净利润出现“滑铁卢”，其中中天金融扣除非经常性损益后的净利润预计亏损24亿元–38.6亿元，将比上年同期下降2158% -3411%。

那些预告盈利的房企，多数净利润也是大幅下滑的。顺发恒业预计盈利4922万元-8209万元，同比下降 57%-74%；华侨城A预计盈利31.9亿元–41.3亿元，比上年同期下降67% - 75%；三湘印象预告盈利1.3亿元，同比下降57%。

较早公开债务暴雷的泰禾集团，反而实现了扭亏为盈。根据其业绩预告，2021年归属股东净利润预计达1.01亿元-1.31亿元，去年同期为净亏损49.99亿元。

上交所火速发出问询函

对于预亏原因，每家公司情况各有不同，总体来看，有债务违约罚息、房地产项目销售乏力、2021年度结算减少以及计提减值准备等因素。

华夏幸福最大的亏损是受到1078亿违约债务拖累而产生的“计提借款利息及罚息近200亿元”。

该公司公告称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司流动性自2020年第四季度以来出现阶段性紧张，公司出现金融债务未能如期偿还的情况，融资业务几乎停滞，对公司经营产生严重影响，导致公司业绩大幅下降。2021年公司绝大部分借款本息未能如期偿还（截至2021年12月21日合计1,078.05亿元），借款相关违约金及罚息大幅增加导致财务费用大幅增加，进一步加重了亏损幅度。2021年度依据原借款协议的相关约定，计提借款利息及罚息近200亿元（最终以审计报告为准），叠加利息资本化率下降，导致计入财务费用的利息金额增加，占整体亏损比例较高。

此外，受公司流动性风险影响，部分委托区域政府阶段性担心华夏幸福产业新城区域后期可持续履约能力，暂停了产业新城项目的相关结算工作，因此如未取得政府确认收入的文件。而且，应收账款坏账准备及合同资产减值损失对应的计提金额也有所增加。

阳光城对于大额预亏则解释称主要是因销售受挫、楼盘降价以及未来销售不容乐观而计提存货跌价准备。

公告中，阳光城称公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备2021年，房地产行业政策调控升级，市场需求出现迅速下滑，行业销售整体下挫严重，公司为进一步促进销售回款，采取降价措施；此外，行业信用风险事件频发，境内外评级机构接连下调公司评级，公司再融资受阻，回款流动性大幅受限，流动性承压明显，客户信心受到重挫，客流量大幅下降，对公司销售构成很大影响，且未来销售情况亦不容乐观。该公司管理层根据当前情况，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备，若未来市场情况好转，存货跌价准备可根据会计准则转回。

此外，房地产业务结算规模下降，也是因素之一。该公司2021年度竣备项目数量减少，导致了营业利润减少。

在公告大额预亏后，华夏幸福、蓝光发展火速收到上交所问询函。上交所要求华夏幸福结合各类业务具体开展情况、收入确认方法和未来经营计划，说明相关业务收入下滑的原因，前期收入确认的审慎性和合理性，是否存在进一步下滑的风险，并进行必要的风险提示；要求蓝光发展结合房地产业务的区域布局，各项目的施工、销售和交付情况，以及同行业可比公司情况，补充披露房地产业务收入下滑的具体原因及合理性。

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