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房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。

即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。

第七篇，关于长沙，过去一年，这座网红城市掀起一股“大平层热”。

处于省会城市房价”洼地“的长沙，房地价走势多数时间较为平缓，在小幅波动中稳步上行，目前商品住宅主流价格在1万元-1.6万元每平米左右。

然而，”稳“字当头的长沙房地产却在去年底，今年初改善需求剧增，掀起“大平层热”，简单说就是”越大越贵越好卖“。

日前，e公司记者走访梳理发现，长沙多个大平层为主的楼盘均出现千人摇号的盛况，其中有主打高档的楼盘甚至标出近2.5万元/平米的价格。由此，长沙普宅市场实现套总价千万级的突破。

（图片：旭辉铂悦湘江沙盘）

那么，长沙房产消费改善需求”饥渴“是短期供需失衡还是长期趋势走向，又会否带动长沙整体房价逆势飙涨？

湖南不动产商会常务副会长付木林表示，无论是外部政策要素的调控，还是内部城市特性与发展方向，长沙房地产出现大幅波动的可能性都不大，“我对未来谨慎看好”。

多数业内人士认为，“大平层热”更多是体现长沙房产消费结构的优化。

大平层“一房难求”

日前，记者来到明星楼盘旭辉铂悦湘江，项目处于滨江新城核心位置，为正地铁口楼盘，位于地铁4号线茶子山站8号、9号出入口、地铁6号线在六沟垅站与4号线换乘，距离项目较近。

教育方面，项目周边有博才西江小学、郝家坪小学、长郡滨江中学、师大附属滨江学校等名校；商业方面，项目毗邻约12万方的凯德壹中心，周边还有渔人码头、保利MALL和山姆会员店、奥克斯广场、湘江玖号等商业体。

克而瑞数据显示，旭辉铂悦湘江2021年12月首开，推出220-370平米大平层产品，累计成交约8.7万方，成交均价24699元/平米，比周边楼盘二手房均价高了9000元/平米左右。

记者看到，装潢豪华的售楼大厅内，前来看房的人并不多，”因为房子已经基本卖完，基本剩下少数楼层不好的单位，“销售代表一脸轻松地向记者解释：”开盘时大概400多套房，500多人跑来摇号，你要买只能等下一期了“。

（图片：旭辉铂悦湘江销售中心）

同样是在去年开盘的城发恒伟·洋湖映2009项目，建筑面积约191㎡、322㎡两种大平层户型刚一上市即迅速被抢光。1月中旬，开发商加推40多套，又再度被一抢而空。

在洋湖映2009，记者表达看房意图后，一位张姓置业顾问向记者表示：“目前购房没有任何优惠措施，买不买得到还得看运气。”看记者未表达强烈的购买意愿，他没有过多纠缠，此后也再未主动和记者联系，看来房子并不“愁嫁”。

值得一提的是，去年底今年初，长沙多个中高大平层项目集中推盘，而在改善需求爆发的情况下，“日光盘”频现。

长沙乐居网数据显示，去年底，滨江府1913大平层认筹，主推户型建面约197-238㎡，共可售房源440套，累计认筹1648组，房客比接近4：1；纯新盘长沙悦府推出318套房源，价格1.88万/平米起，整体均价20500元/平米，总价400万一套，一共1151组认筹参与摇号，首开后长沙悦府又加推两次，依旧“一房难求”。

在这令人瞠目结舌的“大平层”行情中，长沙消费者的热情也被充分调动，为了获得购房资格，对开发商的要求“言听计从”。

李进（化名）相中了某知名房企在长沙市中心推出的高端大平层，该楼盘原定于今年2月份开盘。置业顾问起初给李进的报价是2.2万元-2.5万元每平米，但在市场热度高涨的情况下，开发商计划将价格再提高每平米3000元。此外，为梳理锁定客群，开发商还设定了200万验资看房，参与认筹先交20万元“诚意金”等要求。

购房心切的李进一一照办，但她仍忧心忡忡，“做完这些并不是买房稳了，而是仅获得参与购买的资格，看这火爆程度，估计到时候还得摇号。”

现结构调整契机

多个渠道的监测数据显示，长沙房市正在迎来改善需求激增的结构性行情。

1月15日，国家统计局发布《2021年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，在全国房价疲软的情况下，长沙12月新房价格环比11月上涨0.3%，同比2020年12月上涨7.5%。

相比2020年均价，长沙2021年12月新房价格上涨9.4%，在全国排名靠前。根据数据，长沙去年新房涨幅较大的正是144平米以上改善区间。从市场看，带装修房源、洋房、别墅改善户型增加与旺销，拉升了长沙整体房价。

克而瑞研究报告显示，长沙2021年大平层入市剧增，景观资源及品质改善需求形成对大平层追捧。新入市大平层多集中于湘江两岸强资源型板块，项目单价高于板块均价1000-2000元/平米左右。全年数据来看，高端项目认购率呈上升之势，160平方米以上改善需求持续扩大。

从开发商角度来看，长沙不限价地块占比上涨，且多位优质地段项目，利润空间适度增加，各方面均能适配房企高端产品系。目前，万科、旭辉、华润及绿城在长沙的顶级产品系均沿江分布，产品以刚改+改善为组合，匹配不同层次客户置业需求。另外，2022年仍将有万科臻系、绿城凤起等高端产品入市。

值得一提的是，去年长沙新房整体供给实际并没有提升，开盘项目下滑一成左右，平均去化率65%。

长沙住宅市场为何在此时调整消费结构，由刚需为主开始向高端需求转变？

付木林表示，长沙向来就是省会城市房价洼地，投资泡沫较少，“房价整体向下空间不大，向上却有不少的契机。”

机会之一是长沙继续向国家中心城市目标迈进。2021年3月湖南省出台了“十四五”规划纲要，重提推动长沙创建国家中心城市。随后湖南多个文件均提出要加快向此目标推进。

克而瑞认为，政策导向下，城市群和都市圈是未来发展大方向，长江中游城市群提档，长株潭都市圈地位提升，长沙作为都市圈核心城市将迎来发展利好。

同时，长沙作为省会城市向地市州房产需求的辐射；长沙本身所具备的“网红城市”、消费城市等特性都将推动本地房市结构持续调整。

数据显示，长沙多元产业持续吸纳人口流入，2020年长沙人口突破千万，人口增速位列全国第三，15-59岁人口占比位列全省第一，是湖南最年轻的城市，为楼市发展奠定了良好购买基础。

更重要的是，长沙历年房价收入比呈下行趋势，以居民收入计算2020年房价收入比仅为6.7年，居民整体购房压力小，“在目前限购政策没有松动的情况下，更多消费者更愿意选择大户型一步到位。”上述人士表示。

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