本文来源：时代财经 作者：刘新歌

编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了“春风”，1月五年期LPR降低，发改委表示要“促进房地产合理消费”，2月地方政策调整频频，3月“全国两会”定调，“房住不炒”大前提下，要“满足合理住房需求”。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季“金三银四”的失色。

在深圳工作的长沙人李星（化名）准备回家工作，买房开始提上日程。他的基本预期是总价200万元以内、面积130平方米左右、双阳台。

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尽管还加上了"南北通透""尖山湖公园附近""新房优先，二手房须是毛坯""不接受低楼层"等诸多条件，长沙的低房价还是给了李星充足的选择空间。"长沙房子便宜，一万五、六已经是比较好的小区了。" "深漂"七八年，家乡的房价让他觉得很"熨帖"（长沙话"合适"的意思）。

尽管是被年轻人追捧的“网红城市”，人口数量超千万，但在严格的调控之下，长沙房地产市场有着与众不同的“淡定”。

去年以来，受整体环境影响，长沙房地产市场持续冷淡。湖南中原研究院的数据指出，3月，长沙一手房成交69万平方米，尽管环比上涨86%，但同比下滑43%；今年1-3月，成交量为152万平方米，同比下滑45%。

楼市成交下滑，多地开始对调控政策进行边际调整，长沙也有所行动。4月21日，长沙发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（下称《若干意见》），化解商业公寓、商务写字楼等类别房屋的不合理库存。

不过，在中指研究院长沙分院高级分析师杨过看来，2022年长沙楼市政策面大幅度放松的概率较低。 “2022年中央定调‘保持调控政策的连续性、稳定性、精准性’，长沙政策面的导向也是以稳价格、稳预期为主。截至3月末，长沙一手商品住宅显性库存仅9.8个月左右，所以虽受疫情影响，但政策面大幅度放松的概率较低。”

长沙人爱大房，100平方米以上户型成交占比超九成

房价相对较低无疑是长沙人爱大房、买得起大房的底气。在长沙，像李星这样青睐大户型的购房者不在少数。

中指研究院统计数据显示，长沙今年3月成交的住宅中，100平方米以上户型占比达92.6%。其中，144-200平方米户型占比31.7%，200平方米以上户型成交占比为5.8%。

湖南世联行发布的3月市场报告称，长沙改善性需求爆发，大平层产品涌现。自2021年11月以来，180平方米以上产品成交占比稳中有升，3月份占比达12%。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对时代财经称，与同级城市相比，长沙100平方米以上户型成交比例处于较高水平，大户型的市场接受度较高，这与城市自身的热度和需求不无关系。“随着长沙城市发展战略的稳步推进，产业结构优化带动人口流入量走高，潜在购房需求也随之增多；另外，购房者对住房品质、功能等方面的需求也愈加多样化。”

长沙市2021年国民经济和社会发展统计公告显示，2021年年末，长沙常住人口达1023.93万，较2020年第七次人口普查的1004.79万增加了19.14万，人口增长量仅次于武汉、成都和杭州。

而与其他二线省会城市相比，长沙的房价和涨幅一直处于较低水平，也因此被住建部点名表扬，成为深圳和东莞登门学习的“调控模范生”。中指研究院数据显示，今年3月，长沙一手商住房成交均价为13036元/平方米，环比下降3.3%。

关荣雪表示，由于长沙在政策方面相对谨慎，或使得“一步到位”的大面积段房子在长沙市场愈加受青睐。从当前市场需求的反馈来看，这或将成为开发商产品定位的重要参考，预计产品走势将日益倾向大户型。

值得一提的是，长沙还为房价涨幅重新确定了标准。今年3月，长沙提出房价指数分类统计试点，刚需型住房按每年指数不超过5%，改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8%-10%控制增长，突破了此前5%房价涨幅的约束，从需求端打开了房企的利润空间。

公寓跳水降价仍难去化，不到两年亏了10万

有人欢喜，有人愁。长沙楼市的稳定，套牢了商务公寓的买家。

石逸（化名）2020年8月在长沙望城区买了一套41平方米的复式公寓，单价约9100元/平方米。目前，该项目均价约6800元/平方米，“不到两年亏了近10万。”

同样受困扰的还有在2018年买入了两套公寓的陈耀， “住户杂，隔音不好，公摊大。除了出租能抵消月供且有小部分盈余外再无其他。公寓唯一的收益只有出租，出售完全没戏。”陈耀总结道。

湖南中原研究院的数据显示，2020年1月份，长沙5区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月；到了今年3月底，长沙商务公寓库存面积达468.64万平方米，去化周期攀至历史新高，高达42.1个月。

今年以来，长沙公寓继续步入下行通道。4月初，可直面湘江和浏阳河景观、位于长沙三馆一厅和长沙北辰国际会议中心附近的北辰三角洲C1公寓，价格降至11500元/平方米。此前，该项目价格在15000-17500元/平方米之间。

事实上，长沙严控楼市的时候，公寓市场曾出现短暂的火热。2017年-2019年，因为“不限购”，溢出性投资需求涌入公寓市场，长沙公寓量价均爆发式增长，公寓产品投资成为市场热词。其中，2017年公寓成交达到104.11万平方米，公寓市场供不应求，价格也突破万元关口。到了2018年，公寓成交量超120万平方米，达到近年市场顶峰，有项目单价超过2万元/平方米。

公寓市场狂热时，价格甚至超过了住宅。数据显示，2017-2020年，长沙公寓/住宅的价比分别为1.09、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度，价比才降至1.0以下，商务公寓回归理性。

长沙公寓降价是从2020年开始的。当年的“金九银十”，多个公寓集中打折促销，仅2020年9月单月，长沙内五区公寓总供应46万平方米、总成交16.9万平方米。进入2021年，市场和企业资金需求的双重压力下，长沙公寓开始更为频繁的打折促销，“跳水降价”频出，单价动辄降低四五千元。

湖南中原研究院认为，长沙公寓供销量价齐跌，降价亦难拉动成交，进入去库存阶段。

公寓的问题引起管理部门的注意。4月21日，长沙市出台《若干意见》，拟从降低交易成本、使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供应，促进非住宅租售等措施，化解商务公寓、商务写字楼的不合理库存。

具体来看，对购买一手非住宅商品房的业主，按契税计税依据的1%给予补贴；持有1年（含）以上对外转让的，按契税计税依据的4%补贴购买方。此外，居住在公寓的居民住户，可申请民用水、电的价格标准。

但滞销近两年的公寓能否迎来春天，或许依然要画个大大的问号。

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