本文来源：时代周报 作者：马欢

火爆了十几年的韩国楼市，骤然降温。

(资料图)

韩国房地产委员会数据显示，今年上半年，韩国全国交易的公寓数量为184134套，比去年同期下降了50.6%，创自2006年以来的最低水平，首尔公寓成交量更是暴跌超70%。

韩国的平均房价也出现下跌： 今年上半年平均房价下跌了0.16%，其中，首尔的价格下降了0.25%。

楼市降温背后，是韩国的连续加息潮。

7月，韩国央行史无前例加息50个基点，将基准利率上调至2.25%，而这已是2021年8月来，韩国第六次加息了。

房价飙涨一直是韩国政府面对的棘手难题之一。上任总统文在寅在5年内进行了25轮楼市调控政策，都未能让韩国房价有所下跌，韩国央行连续加息，却让房价跌下来了。

然而，韩国普通家庭面临更加沉重的债务负担。

图源：Pexels

房贷负担史无前例

现在韩国供一套房有多困难？

36岁的全简妍一家在首尔市中心拥有一套小公寓，她和丈夫因此背上了5亿韩元（约合人民币260万元）的房贷。

近一年来，由于韩国央行连续加息，贷款利率随着基准利率上升，普通购房者的还贷成本也有所增加。

这无疑加重了“全简妍们”的家庭负担。“现在每月要多还款72万韩元（约合人民币3744元），”全简妍唉声叹气道。

为了还房贷，刚生完孩子没多久的全简妍，决定提前结束产假，她顾不上身体恢复的情况，只求尽快上班，补贴家用。“我不想断供，也不想搬家，这套房子是我的全部身家了，无论如何我也不想放弃。”她说。

如今，在韩国，平均抵押贷款利率已达5%-6%，创下九年多来的最高水平，民众被迫承担堪称世界最高的债务负担。

国际金融研究所（IIF）最近公布的全球负债报告显示，今年第一季度，韩国家庭债务与GDP之比高达104.3%，在36个主要经济体中位列第一，是全球最高水平。

报告还显示，韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成，由强劲的住房需求和房价增长所推动。近四分之三的韩国家庭财富与房地产联系紧密。与房地产市场相关的债务达到2.6万亿韩元（约合人民币135亿元），超过70%的未偿贷款都是基于浮动利率，一旦加息，贷款买房家庭的负担必然增加。

市场预测，到今年年底，韩国基准利率很可能会从目前的2.25%升至2.75%，抵押贷款利率也将继续上升，普通家庭债务负担进一步加重。

据韩国房源网站Zigbang，以前抵押贷款年利率为4%，首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%，月供将增加到可支配收入的62%。韩国金融监管机构也表示，一旦平均抵押贷款利率升至7%，韩国将有190万人拖欠贷款。

“如果年底继续加息，到时候每月的总还款金额将达到近400万韩元（约20800元人民币），这已经相当于我丈夫工资的70%了。”全简妍说。

354万赤字家庭

与全简妍同样有着沉重房贷压力的韩国人，不在少数。

“只要一看到这套房子我就难受，名义上是我的房子，但我顶着一堆债务，也不能进行处理。”46岁的金浩倾尽家底在韩国坡州买了一套房。

金浩月收入约为400万韩元（约合人民币2.08万元），但每个月还完房贷后，他还顶着55万韩元（约合人民币2860元）的赤字。一家人缩衣节食，两个儿子也削减了补习班费用，但金浩的债务状况仍不见好转。

今年韩国楼市传来降温的消息，金浩的房子价格有所下降，但他毫无办法，房子也不能卖掉，只能任由贷款负担像雪球一样继续滚大。

韩国金融研究院在5月份发布的 《家庭财务状况出现赤字的家庭特征和改善方向》报告显示，韩国2052万户家庭中有17.2%(354万户)处于赤字状态。

韩国首尔（图源：Pexels）

所谓赤字，是指在收入减去家庭必要支出和非必要支出(税金、年金等)后没有剩余的状态。

这些赤字家庭的平均年收入为4600万韩元（约合人民币24万元），而债务负担是家庭赤字的最大原因。

韩国媒体特地分析了韩国家庭负债数据，结果显示，39岁以下人群的债务占比最大，为32%，其次是40~49岁（30.3%）、50~59岁（23.5%）、60岁以上人群（14.1%）。

选择放弃

还贷压力增大，越来越多韩国人买不起房，只能选择租房。

7月20日的数据显示，房地产交易市场空前下降的同时，今年首尔的租赁合同数量猛增。上半年房地产租赁合同签订464684件，同比增长31.1%。特别是月租房合同数量达到了历史新高，比一年前增加了55.2%。

除了租房，还有人选择搬迁到成本更低的地区。

韩国行政安全部数据显示，首尔常住人口下滑速度持续加快，今年再次跌破950万。截至今年5月底，首尔市登记在册人口为949.6887万人。对此，首尔研究院分析认为，大部分迁居的人是因为房屋居住问题。

韩国首尔街头（图源：Pexels）

2010年底，首尔市的常住人口还能保持在1031万人左右，此后却在逐渐减少。如今，一些韩国媒体甚至已经用上了“韩国再无千万人口城市”的标题。

韩国政府已经意识到问题的严重性， 除了首尔常住人口减少外，接下来若是抵押贷款利率进一步上升，可能会增加违约风险。

同时，房贷成本、能源和食品等物价的上涨，也在进一步侵蚀韩国家庭的消费能力和信心。韩国7月消费者信心指数（CCSI）环比下降10.4%，至86.0，两年来首次跌破90。要知道，CCSI指数是基于目前的生活状况、生活状况展望、家庭收入展望、消费支出展望、现在经济判断、经济展望等6个指数来综合计算的，若数值低于100，就意味着消费心理与长期平均值相比处于悲观状态。

一旦处理不好，甚至会进一步滑向金融危机。

7月17日，韩国政府表示，允许低价房屋（房屋价值在4亿韩元以下）的所有者从9月开始，用固定利率代替浮动利率借款，以减轻利息支付负担，从而缓解对金融体系的影响。

韩国财政部长秋庆镐也表示，将迅速改善家庭债务结构。他预计，当计划中的再融资方案启动时，浮动利率下的家庭债务比例应该会下降多至5个百分点，或从78%降至73%以下。

但对于韩国民众来说，这样的措施，远远解决不了深层次的问题。

韩国公共财政研究所研究认为，生活成本过高，早就开始破坏了民众的婚姻率和生育率。如果房价上涨100%，8年间人均生育率会下降0.1∼0.3个百分点。

韩国政府7月28日发布的统计数据就显示，韩国人口在2021年已经出现负增长，为72年来的首次。

面对负增长，韩国年轻人在社交媒体上不以为然：“生活这么艰难了，在这样的情况下，没有人想要诞下新生命。”

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