14.09.2022

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导读：康巴什区2022年房价过万，且目前呈上涨走势。

作者 |第一财经 孙梦凡

在黄河“几”字弯处，有一座总面积8.7万平方公里、常住人口215万的城市——鄂尔多斯。这里被称为“地下煤海”，煤炭探明储量占全国六分之一，天然气探明储量占全国三分之一，全世界四分之一的羊绒制品也产于此。

凭借丰富的自然资源，过去十年间，鄂尔多斯的GDP相继跨过3000亿元、4000亿元两个台阶，从2012年2305.8亿元增长到2021年4715.7亿元，年均增长5.5%；该地人均GDP也一直居于全国前列，甚至一度超过香港。

遍地豪车、拆迁暴富、人均几套房......早在十年前，因煤炭收获大量财富的鄂尔多斯，便收获了这些标签。当地的房地产市场，也曾出现一房难求的盛况。不过，受煤炭行情、民间借贷危机等因素影响，鄂尔多斯楼市在2011年轰然跌落。

有业内人士调研数据显示，当时鄂尔多斯在建房地产项目超过70%烂尾、存量住房与常住人口的比例达到10∶1、新城空置率超过70%、存量消化需要3～5年。所谓北方“鬼城”也因此而来，用以形容其遍地空楼的康巴什区。

不过，经历了一轮轰轰烈烈的整治运动，当下鄂尔多斯的楼市已然复活。曾被冠以鬼城之称的康巴什区，2022年房价均价过万，且目前呈上涨走势。这座充满魔幻色彩的城市，是如何从烂尾楼阴影中走出的？对当下又有何启示？

房价起落

如何在沙漠拍大片、沙漠近距离看秀场......当下社交平台上的鄂尔多斯，是很多博主热衷打卡的旅游胜地。但在十年前，这座城市曾经历过一场疯狂的楼市起落，现在人来人往的康巴什区，更是被称为北方“鬼城”。

鄂尔多斯位于河套腹地，西北东三面为黄河环绕，南临古长城。这里不仅有草原沙漠的壮丽风光，更因其丰富的煤炭储量被称为“地下煤海”。

新世纪初期，我国煤炭行业迎来一波历史发展机遇期，煤价从从2003年的250元涨到2008年的每吨470多元。在煤炭资源丰富的鄂尔多斯，许多人嗅到商机入局，积累起第一笔财富，当地居民也因从业或拆迁迅速暴富。

有2011年的官方数据调研显示，鄂尔多斯资产过亿的富豪不下7000人，资产过千万的人至少有10万人。据当地居民回忆称，当时鄂尔多斯遍地豪车并不是戏称，一些牧民因采矿征地一夜暴富，成为手握百万甚至千万资产的人。

房地产行业，也在这轮繁荣之下大肆生长。2004年，内蒙古批准设立康巴什新区；2006年市党政机关迁址新区，也是在这年起，鄂尔多斯的房价开始爆发，从刚过千元涨至均价五六千元；2010年楼市热度达到高峰，均价突破万元。

有业内人士调研称，因高额拆迁补偿产生了巨大红利，当地常住居民富得流油，由于产业结构单一、投资渠道很有限，从煤炭暴富的民营企业和从煤炭、拆迁中暴富的居民，纷纷投资房地产，甚至扫大街的当地户籍居民也有一两套房。

《中国民间资本投资调研报告》也曾分析称，鄂尔多斯的财富分配链条是"体内循环"，即煤矿产生财富，支撑政府改造城市，通过拆迁分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给房地产和新煤矿。

不过，这一盛况很快出现变化。2012年左右，受大宗商品价格暴跌、民间借贷风险爆发等因素影响，鄂尔多斯房价跌落，从过万水平回到3000元左右均价。新区大量地产项目停工烂尾，居民手中的资产也瞬间缩水。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾多次到当地调研，在他看来，在鄂尔多斯，经营煤炭、房地产开发、民间借贷之间并没有很清晰的界限。煤炭价格上涨、城市建设所产生的收益，在企业、政府和老百姓之间形成分享链条。而出问题的房地产公司，多数是单纯以高成本民间借贷来开发房地产的民营企业。

对当地居民来说，财富降临是一夜之间，购置房子后大多选择空置，房价大跌后也并未出现大规模抛售现象。这座城市的房地产市场，宛如“短期内暴富的一群人储藏财富的场所”，从暴涨到暴跌，具有较强的封闭性和个案性。

十年回血

经历了曲折的楼市经历，但鄂尔多斯并未遭遇“硬着陆”，而是通过政府主动调控，逐渐消化掉存量楼盘，走出了烂尾楼及“鬼城”阴影。

李宇嘉称，过去10年间，鄂尔多斯停止供地，拉长时间消化烂尾楼。近年来，煤炭价格企稳回升，政府财政充裕，开始打造教育强区、“公园城市”、风电装备，大规模建设人才住房、公租房，市场需求也逐渐复苏。

这其中，控制市场增量是重要一环。2012年开始，鄂尔多斯市中心城区停止新增房地产用地供应；政府通过各种手段来缓解供应过剩、防范泡沫破灭。

其次，想尽一切办法消化存量，如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业等。

2016年，鄂尔多斯下发《房地产市场平稳健康发展的实施意见》，文件提及通过棚改消化存量。官方数据显示，2016年及2017年，鄂尔多斯通过棚改消化的存量商品房面积分别达589.8万平方米和511万平方米，远高于前两年。

为助力去库存，鄂尔多斯还推行了“房票”，发放对象是以征收房屋为主的拆迁户，拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。不仅如此，这些房票还可以拆分、可以转让，以最大程度上助力楼市去库存。

通过控制供应、开启棚改、大力去库存等多种方式，鄂尔多斯的楼市逐渐回归正轨。2019年，鄂尔多斯的房价已回到暴跌前的水平；2020年，当地久违迎来新盘入市；2021年二手房市场逐渐兴起，均价逼近万元。

在房地产市场降温的2022年，鄂尔多斯楼市也保持了相对稳定。1～7月，全市商品房销售面积106.8万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长11.9%；商品房销售额66.3亿元，同比下降0.7%，其中住宅销售额增长3.3%。

房地产开发投资方面，前七月当地房地产开发投资87.9亿元，同比增长30.1%，其中住宅投资67.8亿元，同比增长35.4%。分地区看，增幅居前三的旗区为康巴什区、准格尔旗、乌审旗，分别增长131%、115.1%、63%。

李宇嘉表示，目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%~25%为下辖7旗的人口、15%~20%的为市外人口（包括省外），大约60%为本地新市民及换房人群。很多外省市从业人士称，这里环境好，适合老人养老、小孩上学，因此选择置业。

“炒房”一词已淡出这片土地。目前，外地炒房团退出、房子供应也非常多，全款和公积金贷款买房的占当地市场近八成。有当地居民称，最近康巴什区房价有上涨苗头，准备购入房产自住，看房时很多人都是全款支付，土豪太多了。

有何启示？

尽管鄂尔多斯的楼市有其特殊性，但站在房地产市场风云变幻的当下，这座城市治理烂尾楼、去库存的方式依然不乏启示。

目前，全国商品房库存整体进入上行周期。据国家统计局数据，截至7月末，全国商品房待售面积达到5.47亿平方米，同比增长7.5%，相比2021年末的5.10亿平方米，足足增长了3700万平方米。其中，住宅待售面积增长14.1%。

其中，三四线城市去化压力最大，一线和二线平均去化周期也逐渐升至警戒线。福建连江的商品房库存去化周期达到131个月；黑龙江哈尔滨去化周期达到81个月，内蒙古呼和浩特及广西北海的去化周期达到62个月。

李宇嘉认为，鄂尔多斯本身地方财政实力很强，对土地依赖很小，但是它能做的不代表其他城市不能做，其中有些思路可以借鉴，或者说某些区域可以借鉴。

对于库存量特别大的地区，首先在供给端收缩土地及新房供应，当然也要区别对待、分区施策。如果人口密集、新盘供应少、需求较大，这些区域可能会增加；但如果库存高起、烂尾楼多，那么全市层面在供应端一定要收紧口袋。

其次，在财政允许的情况下，将存量房的盘活与保障房、租赁住房对接起来，在供需错配的情况下，可通过这种机制匹配需求。如果有常规的棚改安置，拆完后拿来做政府储备用地或公共服务设施用地，被拆迁户拿着房票买新房。

此外，就鄂尔多斯本身来讲，这座城市能吸引人口，背后还是在于其城市面貌、公共服务、就业机会、人均工资等，这才是助力楼市去库存的根本保障。

李宇嘉称，这几年鄂尔多斯中心区人口开始集聚，一方面大力引进清北等高校毕业生，打造教育强区；另一方面，陪子女读书的父母或上一辈，只要在鄂无房，就可以申请公租房，租金只有市场价的40%；中心城区市容市貌也大为改善，加上有公租房保障，周边晋陕宁甚至东北等地人口流向鄂尔多斯。

在产业发展方面，鄂尔多斯也在力促经济转型，发展煤炭深加工，并布局新能源等新兴赛道。2022年上半年，鄂尔多斯地区生产总值为2550.10亿元，按不变价格计算，同比增长6.0%，在全区12盟市中总量第一。专注产业发展、提升地方经济实力，也是楼市保持稳定的基底。

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