中国基金报晨曦

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又有上市公司“踩雷”房地产信托！

12月21日晚间，塔牌集团发布《关于投资理财产品进展情况暨风险提示公告》，宣布此前购买的1000万元信托产品未能如期兑付。

根据中融信托发布的管理报告，该信托受益人应获得的信托利益不能如期足额分配，且预计信托计划将在到期后展期二年。塔牌集团表示，将加强与中融信托的沟通、联系，督促其加快处置进程，并保留采用其他维权手段的权利。

为何相关产品未能按时兑付并出现展期？据了解，该信托计划背后项目公司归属于世茂集团，资金最终用于位于天津市武清区的国风雅颂项目开发建设。“受疫情及房地产市场持续下行的影响，导致世茂集团整体运营情况下滑、项目销售及回款不达预期，且叠加加政府为‘保交房、稳民生’而加强对预售资金的监管，导致可用于还款的资金不足。”

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信托利益不能如期足额分配

塔牌集团此次信托理财，约在两年前开始。2021年2月，塔牌集团全资子公司广东塔牌混凝土投资有限公司以自有资金1000万元认购中融信托发行的“中融-融盈安泰301号集合资金信托计划”信托单位1000万份。

从产品要素来看，作为一款房地产信托产品，“中融-融盈安泰301号”的收益并不算高，但仍明显高出普通的理财产品：业绩比较基准7.7%/年，期限24个月。兑付日为到期日后十个工作日内，各方约定自信托计划成立日起每个自然年度的12月20日、信托计划终止日核算支付收益。

近两年的时间匆匆过去，12月20日，塔牌集团收到中融信托发来的信托计划临时管理报告显示，受益人2022年12月20日应获得的信托利益不能如期足额分配，且预计本信托计划将在2023年2月3日到期后展期二年。

具体而言，中融信托在临时管理报告中表示：截至公告日，债务人/对赌义务方未能如约全部履行于2022年12月20日应付款项的支付义务，担保方也尚未履行担保义务，受益人的信托利益不能如期获得足额分配。且根据沟通，债务人/对赌义务方预计亦无法如约履行于投资到期日应付款项的支付义务，担保方预计亦无法履行届时相应的担保义务，预计届时受益人的信托利益亦不能如期获得分配。

对于后续的具体还款安排，中融信托列出两年展期，预计至2025年2月3日前结清剩余全部应付款项。

此前，塔牌集团已收到67.52万元的投资收益和33.50万元的本金，剩余本金和投资收益预计将按展期期间的信托利益分配方案进行回收。

项目方背靠世茂集团

“中融-融盈安泰301号”的资金投向了哪里？

根据产品材料，该信托计划存续规模为12.437亿元，信托资金用于受让上海妙佑企业管理有限公司持有的天津世茂新领航置业有限公司50%股权和上海妙佑持有的项目公司剩余50%股权的股权收益权，最终用于项目公司位于天津市武清区的国风雅颂项目开发建设。

中融信托提供的说明材料等显示，标的项目分为一二期开发，其中一期包含高层4栋、小高层洋房5栋，低层联排33栋；二期包含高层29栋、小高层9栋、低层（叠拼）14栋。目前标的项目五证均已取得，已实现一期交付，二期已完成主体结构封顶，项目公司正在积极推进二期的装饰装修等工程及后续工作，预计二期将于2023年6月底交付。

对于还款资金不足的理由，中融信托表示，受疫情及房地产市场持续下行的影响，导致世茂集团整体运营情况下滑、项目销售及回款不达预期，且叠加政府为“保交房、稳民生”而加强对预售资金的监管，导致可用于还款的资金不足。

今年10月，中融信托“被撬锁”、共管资金被划转一事曾引发市场多方关注。彼时中融信托表示，相关资金在政府监管账户，将在政府的统筹协调下最大程度保障委托人权益。融创方面则称，相关项目被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。

金融机构保债权、企业保运转、地方保交楼，各方利益未能达到平衡之际，信托受益人们的资金回笼也成了问题。塔牌集团表示，其将加强与中融信托的沟通、联系，督促其加快处置进程，尽快兑付余下的投资本息，公司保留采用其他维权手段的权利。

此前，塔牌集团曾多次认购中融信托旗下的信托产品，产品类型主要为房地产信托，涉及“中融-融沛231号”、“中融-丰腾83号”等多个项目。今年4月以来，塔牌集团陆续发布多份风险提示公告，相关产品出现均发生展期等问题。

塔牌集团表示，公司从2021年下半年起暂停了地产类信托产品投资，产品存量投资规模在逐步下降。截至2021年12月31日，塔牌集团投资的地产类信托产品存量产品数量为24笔，存量产品余额为25500万元；截至公告日，存量产品数量为12笔，存量产品余额为11286.12万元。

信托理财“雷声滚滚”

年关难过，临近2022年的尾声，上市公司信托理财“踩雷”的情况愈加频繁。

12月20日，恒银科技发布公告称，其于2021年7月13日购买国民信托有限公司的“国民信托·慧金87号集合资金信托计划”，到期日为2022年12月20日，截至公告日，恒银科技共计收到该产品投资收益1298.59万元，本金1.69亿元及剩余投资收益到期未兑付。

12月21日，恒银科技开盘跌停，全天再未开板。当日收盘股价为5.57元，市值仅有29亿元。

实际上，“踩雷”信托产品对于恒银科技来说并非头一遭。在此之前，今年9月，恒银科技认购长安信托的“长安宁-盈祥1号集合资金信托计划”到期，本金1500万同样“有去无回”，未能如期兑付。

同在12月20日，吉华集团亦公告称，其投资的“陆家嘴信托-华鼎18号集合资金信托计划”存在延期兑付风险，涉及本金为5000万元。吉华集团表示，基于该投资非保本理财产品的性质，存在本息不能全部兑付的风险。

今年以来，杭州解百、微光股份、英洛华、民生控股等多家上市公司均出现投资信托产品延期兑付/展期的情况。从产品类型来看，以房地产信托“爆雷”的情况居多。

受房地产宏观调控累积效应的影响，特别是2020年8月房企“三道红线”政策和2021年初“房地产贷款集中度管理制度”政策出台实施以来，房企融资难度明显增加，2021年下半年起房企流动性普遍吃紧。叠加今年疫情反复以及近期停贷断供风波等影响，房地产销售出现大幅下滑，房企现金流紧张的情况进一步加剧，地产类信托产品出现展期的情形愈加普遍。

12月12日，中国信托业协会发布2022年三季度末信托公司主要业务数据显示，2022年三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元，同比下降34.20%，环比下降9.49%；较2021年末规模降低27.30%，占比下降至8.53%，同比下降3.89个百分点，环比下降1个百分点。

中国信托业协会特约研究员王玉国表示，随着房地产相关调控政策不断放松和政策效应的叠加，各地“保交楼”工作不断推动，居民购房信心和房企现金流均有望边际改善，房地产市场将逐步重启良性循环进程，能够有效缓释当前房地产信托业务风险，为出险项目处置提供窗口期，也对未来房地产相关业务的有序发展创造良好空间。

编辑：黄梅

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