2022年的香港楼市创多个新低。

根据香港土地注册处公布，去年香港楼宇成交量下跌近四成。楼宇买卖合约共59619份，相较2021年和2020年分别下跌38%、18.7%；楼宇买卖合约总值5544.6亿元（港元，下同），较2021下滑39.6%，较2020年下滑11.8%。

2022年是香港楼市惨淡的一年。截至2022年末，中原城市领先指数（CCL）报156.77，与20221年同期184.55相比累积下跌超过15%。这是自2008年金融海啸以后表现最差的一年。

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根据中原地产数据，138个CCL成份屋苑中有134个处于下跌。其中，跌幅最严重的荃湾海滨花园年内价格跌幅累计超过三成。

不过，随着内地、香港即将在1月8日通关，行业看到复苏的曙光。香港置业研究部董事王品弟指出，今年二手住宅物业注册量有望回升超过两成，达到4.5万宗水平。

金融海啸后表现最差的一年

自2008年至2022年，15年期间，香港楼价仅出现三次下跌，分别在2008年、2020年及2022年。

去年是2008年金融海啸后表现最差的一次，跌幅达到15.05%，也远逊于2020年疫情刚爆发的时候。2008年和2020年跌幅分别为15.23%、1.07%。

回顾2022年，受到疫情、封关、加息等多种不利因素夹击，香港物业市场交投量大幅放缓。香港土地注册处数据显示，2022年整体物业共59619宗，创自1991年以来32年的新低。其中，港岛、九龙及新界三区同比分别下跌41.6%、49%和35.3%。

2022年，香港二手住宅注册量为36974宗，相比2021年的60332宗减少38.7%，创自1996年来的纪录新低。

各类物业之中，只有一手公营房屋的成交量逆市上升，全年共944宗，同比上升10.9%。如果剔除一手公营房屋，2022年香港住宅成交量大幅下跌39.3%。

去年香港楼宇成交量下跌近四成 图片来源：香港土地注册处

与此同时，非住宅物业注册量同样下挫。2022年工厦、写字楼、铺位注册宗数共4494宗，按年减少35.2%；纯车位及其他等合计6964宗，按年亦跌34%。

据中原工商铺数据，截至2022年11月，四大核心区铺位空置率仍处于偏高水平。最严重地区为中环，空置率高达12.87%；其次为尖沙咀10.77%，旺角及铜锣湾分别为8.67%及5.71%。

一组数据更直观反映楼市的下行：据地产代理监管局，截至去年12月底，香港地产持牌代理人数为41107人，按月减少132人，创17个月的新低；此前，地产代理人数已连续4个月下滑，全年累计缩减955人，同比下滑2.3%。

对应当月香港整体物业成交量为3556宗，平均下来每12名代理中只有1人能获得订单，竞争激烈程度可想而知。

作为反映居民购买力和工商业活跃程度的重要指标，地产下行的背后是仍未“回血”的香港。去年1-11月，香港零售业总销货价值的临时估计按年下跌1.1%，扣除其间价格变动后下跌3.6%。即使在已经实行“0+3”的11月，零售业销货额仍按年下跌4.2%。

2022年9-11月，当地消费及旅游相关行业合计失业率达5%，仍高于整体3.7%的失业率。

增设“通关专门店”

即将到来的两地通关为香港地产行业打了一针强心剂。1月5日，港府宣布将于1月8日起恢复与内地免检疫通关，当天下午6时开放四个陆路口岸网上预约系统。

通关无疑是香港经济与楼市的重中之重。自2003年香港开启自由行后，经济上对内地的依赖程度进一步提高。而在过去三年，通关受阻，整体GDP受到沉重打击。

通关是当地楼市的巨大助力，原因很简单——内地人口众多，哪怕对香港楼市有需求或具备购买力的人仅占非常小的比重，对香港而言亦是庞大的购买力。

“随着内地与港正常通关在即，相信会吸引大批内地客于新春期间访港，同时带旺经济与楼市气氛，预期楼市购买力明年初将会‘报复式’反弹。” 美联住宅部行政总裁（港澳）布少明预计，楼价在今年将升10%至15%；第一季度住宅物业交投将大幅提升，一手物业大幅增长约3.8倍至4000宗水平，二手则增长约五成，重上1.2万宗的水平。

布少明认为，通关将刺激“北水南涌”，楼市“大阳春”即将出现，交投的升幅甚至会远超之前几次，主要原因在于香港去年四季度住宅交投“冰封”，购买力不断积压，不少准买家已摩拳擦掌等待入市。

中原（工商铺）董事总经理潘志明亦表示，预计核心商铺租金全年上升约二至三成，民生区商铺升幅约5至10%。

沉寂已久的香港即将迎来久违的内地旅客，这也将成为地产业重点服务的对象。布少明表示，公司针对通关，将于将军澳、启德、荃湾等受内地客旅客欢迎的区域重点出击，增设“通关专门店”；并增聘200人，包括50名“通关专员”，和内部人手共同组成约400人的“通关专员”团队。

布少明提及，“通关专员”熟悉普通话及特定方言，且有服务内地客人的经验；集团亦于去年12月为他们提供培训，包括了解不同方言的楼宇术语、内地客人喜好及文化、公司形式买卖物业须注意事项等，未来也不排除将来于重点区分增设分行。

事实上，近期以来香港二手楼市正在解冻。根据美联分行数据，在元旦假期前一周（(2022年12月26日至2023年1月1日），香港35个大型屋苑共有109宗成交，按周上升约31.3%，连续两个星期上升，并创下37周以来的新高。

而反映业主对后市信心的“美联信心指数”最新报55.5点，按周升11.2%，为50个星期的新高。

值得一提的是，随着港府开展各项“抢人才”计划，也有助刺激香港物业需求及交投气氛。高端人才输入计划旨在补充流失的人才，预期移居香港或前来工作的内地人士比起过去几年将有大幅增长，进一步提升对香港物业的需求。

复苏要靠“自己的力量”

一片叫好的气氛中，亦有声音指出，或许高兴得太早。

中原集团创办人施永青在接受《香港01》专访时表示，近期楼市似有触底、跌势暂停之势，但是否转势向上仍未能确定。

一方面，港府依旧实行“辣招”，且没有减少的迹象。施永青认为，这增加了市场成交成本，也会导致交投减少。而对于内地客人来说，买家印花税也会大大劝退他们购置香港物业的意愿，“有了印花税之后，内地客人少了很多，此前其占比为8%-10%，现在只有1%-2%，甚至是零点几的占比。”

加上国内有外汇管制，内地的富商无法轻易在香港投资物业，所谓的“北水南涌”或许只是空想。

另一方面，香港饱受美元加息之苦。去年3月起，美联储展开加息周期，年内连续7次加息，累计加息4.25%。香港银行亦于同年9月开始加息，年内已三度上调最优惠利率，实际封顶息率达到3.625%。

最优惠利率是香港按揭贷款的基准利率。这也意味着香港的购房者未来将会面临更多的利息支出。

鉴于利息对楼市的破坏，施永青认为现在不是投资的好时机。他提到，目前业主出租房子的利息为2%，投资物业更低，“利息上升，流入房地产的资金自然会减少。缺乏资金楼价就会降低，楼价降低就更少投资者，形成恶性循环。”

而对于工商铺而言，更是无法达到立竿见影的效果。盛汇商铺基金创办人李根兴指出，经过三年疫情，租客、业主均元气大伤，市场信心依然不足，不可能出现成交量暴增的情况。

“楼市现在还是有隐患的。最大的隐患在于，香港作为全球型城市，由于去全球化受到很大影响。”施永青坦言。作为国际金融中心和物流中心，香港主要通过世界互联互通发挥作用。而在国际形势和大国关系持续恶化的背景下，香港无法发挥过去的优势，也导致居民承担楼市的能力受损。

楼市就像一条绵长蔓延的线，将香港各行各业串联起来。而冰冻三尺，非一日之寒，想要迎来复苏，香港楼市仍要经过漫长的等待。正如施永青所说，“我希望见到的香港楼市复兴，需要靠本地经济上升、居民收入稳定来带动，这才是楼市兴旺的主要方式。外来的资金并不是说不能依靠，但这需要政策的配合，且不是自己的力量，始终有风险。”

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