1月16日

(资料图片仅供参考)

东莞市自然资源局

发布“三旧”改造新政

政策包含多项大家关心的内容，如：

制定全市统一的补偿安置核算指引

建立区片容积率和区片地价

强化降本让利，简化审批流程

强化政府规划统筹

全力推进连片“工改工”等

除此之外

政策还提到了哪些要点？

快来看看解读吧~

《关于聚焦先进制造打造高品质空间

全面加快“三旧”改造的实施意见》

三大政策要点关键词

1

打造公平公正、公开透明的阳光工程

一是深化公平公开的改造体系。

《实施意见》提出要全面改革单一主体挂牌模式，创新设立“公开招引实施主体”模式。改革的重点有三个着力点。

第一，前期工作要强化政府统筹，让政府承担更大的担当，属地镇府也可结合需要，联合土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、拆迁补偿、法律事务等方面的专业技术机构协同推进前期工作。

第二，市场主体可在市公共交易资源平台通过公开竞价方式确认为我市“三旧”改造项目实施主体（拟土地受让方），并限期内完成改造单元的土地整理，进行改造开发建设，土地整理和要约收购时间将相比单一主体挂牌模式进一步延长，原则上1-2年内完成收购归宗，限期内权益收购不达100%的，可按要求申请延期或单元切割等，实施方案获批后3个月内完成供地，切实加快有效项目落地。此番改革，让实施主体将主要精力集中到谈判协商、投资开发建设等领域，让规划调整、权属初查等前期工作回归政府本位，下来将会在细则中进一步明确具体职责。

第三，在公开交易方案中要明确规划方案、区片容积率、区片地价，让市场主体有明确稳定的利益预期，让改造收益清晰透明。

二是制定全市统一的补偿安置核算指引。

作为全市各镇街（园区）制定拆迁补偿标准的指导性依据，统一明确改造成本，稳定社会改造预期，助力项目加快推进。

三是建立区片容积率和区片地价。

区片容积率就是要从规划容积率向成本容积率改变，让项目容积率的确定与规划方案脱钩，比如，在区片容积率下，开发主体贡献备用地，具体备用地用途由政府确定，切实让政府的事情政府做，市场的事情市场做，厘清边界，让社会资本轻装上阵。

区片地价就是要让市场对地价的预期更稳定更透明，按照区片地价的固定比例计收地价，改变过去单个项目多次评估，改变过去博弈性较大的扣减补偿成本地价计收模式。上述新规则，都是旨在公开透明、统一稳定、充分让利，下来区片容积率和区片地价计收，都通过信息化系统向社会公开，市场主体可通过系统查阅、直接计算容积率和地价，减少博弈空间，实现改造效益明码实价，全面降低制度性交易成本。

2

建立精简高效、减负让利的政策机制

一是强化降本让利。

此轮改革，更加关注构建一个宽松的、降本让利的投资环境，比如政府统筹前期工作，核心就是要政府牵头解决前期各项不稳定性因素与历史性问题，稳定预期收益，降低前期工作因不确定性带来的巨大成本。比如区片容积率中改造开发容量以“成本+利润”为原则，力求在保证经济平衡的基础上，充分预留合理利润空间，提振市场信心。

二是简化审批流程。

效率就是价值，高效率就能降大成本，因此此轮改革突出对流程的全面优化，能简则简、能并则并，将原本19个环节串联流程，整合为前期工作、确认主体、实施方案、开发监管四个阶段，大幅压缩审批流程与材料。

同时，强化前期工作决策机制，先通过市城市更新委员会审议规划方案后，再启动项目改造，核心是实现“一次决策、一并审批”，通过政府提级审查，明确整体战略意图，稳定改造格局，给予项目更明确的改造方向，避免因项目定位不清晰，多次来回推倒重来，让市场更有确定性。

3

构建政府统筹、提质增效的改造格局

一是强化政府规划统筹。

建立“三旧”改造专项规划－片区统筹－单元规划的“大中小圈”分层分级规划体系，加强规划引领和市级统筹谋划。下来，专项规划由市统筹编制，确定全市五年改造目标与改造格局，形成具有实施性的项目管理清单，切实让专项规划成为实施性规划。

大圈指的是各镇的核心改造重点区，强调“三旧”改造向重点区域集聚，改变过去零散改造的结构。基于“大圈”识别“中圈”即重点改造片区，以1-3平方公里的空间尺度，编制片区统筹规划，作为项目实施的协调平台与管控抓手，统筹片区内规划布局、交通路网、公建配套、开发容量、单元划分和实施时序等内容。下来“小圈”即改造单元（项目）的改造，必须基于大圈、中圈为依托。

二是全力推进连片“工改工”。

针对“工改工”零碎化、连片空间不足、品质不高等问题，将政府主导、连片净地作为新一轮“工改工”行动的发力点，各镇街（园区）要谋划若干500亩以上的政府统筹连片“工改工”片区，政府、国企平台、优质市场主体要协同发力，积极参与连片“工改工”整备开发。同时适度收紧零碎化“工改工”优惠政策，对连片产业改造给予更大支持，进一步鼓励“工改工”的土地收储，切实为我市产业再立新柱提供空间支持。

下来，“工改工”将回归强公共利益属性，进一步强化政府统筹，由属地政府全面下场推进，降低“工改工”综合成本，降低优质产业落地的成本。同时，“工改工”也坚持政府统筹，市场参与的模式，欢迎和大力支持优质产业资本参与，成为实施主体或产业运营主体。“工改工”是一个系统工程，政府的下场，是为了更大力度的吸引各类优质产业资本的加入，让东莞继续保持更有竞争力更有活力的产业体系。下来，我市还将出台“工改工”更大力度的支持举措，坚定不移推进“工改工”工作。

三是大力提升城市品质。

在推动“工改工”的同时，下来也要强化以“宜工则工、宜居则居、宜商则商”原则，大力推进城市核心区改造，围绕市区黄金双轴等城市核心区，谋划一批重点项目，切实以“三旧”改造全面提升城市品质。

四是进一步创新机制改革。

新政针对改造项目实际推进中的各类难题，在利益平衡、联动改造、土地统筹、补偿推进、产业监管等方面，进一步全面完善政策机制。特别是针对“三旧”改造的突出难题，比如公有资产、无主财产认定等，将进一步明确操作规范，扫清制约“三旧”改造项目的各类难题，给予市场明确清晰的规则和路径，让“三旧”改造项目更高效落地。

该政策自印发之日起施行

有效期至2028年1月9日

政策全文及更多与政策相关的解读

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来源：东莞发布

本期编辑：小品君

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