文/谢逸枫

(资料图片仅供参考)

预售制度或期房销售模式已经存在30年了。

预售制最早出现于1953年，由“香港地王”霍英东提出建立。

1956年，香港颁布了《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制。

内地关于预售制的概念是于1983年在深圳首次提出的，1983年和1986年，深圳和上海分别试点了商品房预售制度。

1994年，在《城市房地产管理法》中明确规定了商品房预售制的实施方案，这份方案的提出标志着我国的第一份预售制度正式形成。

预售制为我国商品房销售的主要方式之一。中国内地期房销售模式已实行了30年时间。该制度为减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等发挥了积极的重要作用。

2022年停工断贷潮风波后，关于期房的交易风险探讨明显增多，关于现房销售的各类文件和建议也明显增多。

2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确要促进转型，有条件的可以进行现房销售，意味着2023年现房销售的改革号角已吹响。

现在谈取消预售制，说说而已。

海南成为了我国首个取消商品房预售制的省市。虽然此次海南省取消了预售制，但实施的过程想必并不容易。

早在海南宣布取消预售制之前，其他省份也曾推行过，但却都以失败告终。其中之一就是广东省。

2018年9月份，广东省房地产协会曾就下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，并已拟定了相关材料。

湖南永州，当地也发布了“购房风险提示”，其中有意识提醒购房者在购买期房时要小心谨慎，切勿因贪图折扣而陷入购房风险。

但在过程中却遭到了来自各方的压力，最终这则意见不了了之。

1月17日，住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

2023年2月7日，河南住建会议召开，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售

针对“是否现在取消预售制”，我的看法是目前”现房销售“阶段无法代替预售制的功能、作用，需要一个过渡期（10年-20年）。

短期内，坚决不能取消商品房预售制，因为不是好时机，条件不具备。长期看，现房制代替预售制是大势所趋，即取消预售制，是不可避免的。

预售制在早期的作用，集中体现在快速增加市场住房，弥补开发商缺钱的困境。现房销售相对预售制，质量、交付更加透明、按时，却不是百分百不会出现问题。

现在的预售制最大的功能、作用，比早期更加明显。

问题一是现在城市的住房真的够了吗

剔除大规模的小产权房、98年之前的快到倒下房、大量要拆迁的城中村房、租赁房、保障房，真正的商品房是非常稀少的。

城市目前依然是非常缺品质好、环境好、配套好的商品房。

问题二是目前只有小部分城市进入存量时代，供需依然是不平衡的，区域结构性的问题还是存在的。

现在大规模的城市更新、拆迁、违法小产权房等建筑清理爆发，加上人口结构、家庭结构的分裂，所谓的存量时代、套户比都是忽悠人的。

问题三是现在的房企更加缺钱。

银行不给贷款，销售回款，经营困难、大量的房企停止拿地、项目停工、逾期交房、债务违约、有的房企还破产等，不是因为预售制的问题吧。

是与金融、调控、疫情、开发模式有直接的关系。

问题四是现房销售，真的就不会出现产品质量、规划、配套等问题吗。

谁能够保证不会出现问题。现房销售，真的能实现房住不炒，完善长效机制吗，二者之间，实则是没有半毛钱关系。

问题五是预售制，都是需要政府批商品房预售证才能销售房子的，商品房预售资金一样是监管的。

不同的是国外按照工程施工进度付款、分期支付、资金监管严格、违约处罚措施全等。因此，当务之急是完善预售制的弊端，才是重点，不是因噎废食。

值得注意的是现在海南、广西、山东、安徽、河南、四川、广东的一些城市、一些出让地块正在”现房试点“，事实上是真正”现房试点“的房企，落地的现房楼盘非常少。

想一想，高地价、高税费、高利息的三高背景下，现房销售对于房企资金、经营公司的压力非常大。

最可怕的是现在房企债务违约的现象没有停止，销售没有复苏，停工、逾期交房还是存在。因为三道红线、房地产集中贷款制的压制，三支利箭的落地缓慢。

房企连土地都不敢拿了，一旦现在预售制取消，实行现房销售，肯定是爆连环雷。

首当其冲的是债务集中到期的房企，一是没有预售款，二是银行又不借款，必然会导致房企再度大规模的爆雷。

其次是冲击金融系统、上下游供应链的企业，由于贷款、货款延期或改期，经营困难，发生爆雷、金融风险。

购房者的压力一样大，现房销售的楼盘，由于前期投入大、项目建设周期及盖房与融资时间拉长，导致房企投资开发的楼盘成本大大增加，羊毛出在羊身上，成本大幅度上升。

加上供应的减少，出现供不应求，成本必然转移到房价上，购房者买房的成本自然比期房高。

不能听信某些研究股票的经济学家忽悠，所谓的”是该取消预售制了“的建议。现在绝对不能贸然、一意孤行的取消预售制，否则必给房地产行业埋下祸端。

必须承认的是预售制确实存在弊端，带给房地产市场、购房者不好的地方。

实际上国家、政府经注意到预售制存在不少问题，却没有马上取消预售制，实际上是承认预售制的存在，是合理的，是符合当下房地产市场发展的。

可以负责任的讲，国家现在没有一刀切的取消预售制，实行现售制，而是采取城市”现房试点“的办法，就是对现在是否取消预售制持谨慎、理性现实的态度。

城市出现预售制、销房销售的并存现象，目的就是让预售制过渡到现房销售，试点的真正意义，另外是土地出让的规则增加这样的现房销售条件，也是试探房企对政策的反应，市场的反响。

一旦市场环境变化，现房销售又转变为预售制。

从国家、政府意愿角度看，主要考虑到四点，一是市场上超过85%的商品房，全是期房，供需相对平稳。二是预售制的功能、作用，目前没有好的制度、政策临时代替的。

根据易居的研究数据显示，目前全国现房销售占市场的13.9%，期房占86.1%。

2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据出现小幅降温，和全国房地产市场降温的大环境有关。

根据易居的研究数据显示，2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。

根据易居的研究数据显示，2018年开始现房的销售占比持续走低，也说明住宅交易市场中认购期房的比例越来越大。这一态势一直延续到2021年的6月份。

即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。

根据易居的研究数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。

而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。

即“2022年某省份现房销售规模占比=2022年某省份现房销售面积/2022年某省份新建商品住宅销售面积”。

根据易居的研究数据显示，2022年全国31省份中，海南的销售规模占比最高，为39%。通俗理解是，海南10套住宅销售中，有6套是期房、有4套是现房。

同时，青海的现房销售规模占比最低，为4%。总体上，全国有15个省份现房销售占比低于全国平均水平。

经过这3年的改革试点，其现房销售占比明显提升。数据显示，2020-2022年3年期间，海南现房销售的占比分别为20%、24%和39%，该占比拉升速度很快。

其他省份方面，如黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和21%。

由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。

根据易居的研究数据显示，北京、上海等省份而言，其现房销售占比为23%和20%，这或和此类省份预售许可的标准较高有关，很多预售的项目，工程形象进度已经接近封顶或现房标准，进而使得现房销售占比会略高。

2022年部分省份的现房销售增速高于预期，如云南、福建和湖北，同比增速分别为41%、33%和32%。从实际反馈的情况看，以云南为例，2022年停工断贷事件后，确实很多购房者更偏好买现房，对认购期房非常谨慎。

根据易居的研究数据显示，2022年7月份曾经在网络上流出271份停贷告知书，按照其省份归属地，我们选取了数量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆。

最近3年现房销售的面积占比，湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显，比如说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而到了2022年上升为15%。

根据易居的研究数据显示，历年现房价格总体上比期房价格要低，比如说2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。

理论上说，现房的认购风险较小，其价格应该比期房要更高。

之所以出现这种反常现象，原因在于，目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。

三是预售制带给国家、地方政府、房企、购房者的好处，利好，短期内不会因为预售制出现的问题突然停止实施的。

四是短期取消预售制，实行现售制，总体看，不利于经济稳定、不利于金融行业稳定发展、不利于房地产市场长期稳定健康发展。

不利于市场土地、住房供需关系、不利于房价与地价及市场预期稳定、不利于房企项目滚动开发模式、不利于大部分的购房者。

现房销售代替预售制，是大势所趋，长期看。

取消预售制，实现现房销售的条件，首先是经济稳定，房地产市场平稳，没有大起大落，保障性住房市场建立。土地、住房供需平衡，地方不依赖土地财政。

其次是房地产项目滚动开发模式、金融制度、土地制度、财税制度的变革，地方配套政策的实施。最后是房企融资不依赖预售款，直接融资为主。

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