两会楼市观察

编者按今年的政府工作报告中，关于楼市的三大关键词是“房住不炒”“住房保障”和“化解风险”。今年的政府工作报告首次提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。如何看待政府工作报告重提“房住不炒”和“加强住房保障体系建设”？防止房企无序扩张有何深意？如何从全国两会看房地产未来发展趋势？中国经济时报地产周刊推出“两会楼市观察”深度报道，为您解读。

防止房企无序扩张有何深意

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■中国经济时报记者 周雪松

2023年政府工作报告更加强调“稳增长”和“防风险”，尤其值得关注的是，今年政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。这是政府工作报告首次针对房企提出“防止无序扩张”，究竟有何深意？

防止房企无序扩张首次

写进政府工作报告

有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，首次写进政府工作报告。“这里的无序扩张指的是一些房地产企业杠杆率过高，经营风险过大，可能会影响经济和社会稳定。这与之前的‘防止资本无序扩张’不同。”北京大学国家发展研究院教授汪浩在接受中国经济时报记者采访时表示。

汪浩强调，未来，房地产市场关键词应该是平稳发展。从这次全国两会释放的信号来看，可能会加强房地产金融风险管理。

全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希在接受中国经济时报记者采访时也指出，此次政府工作报告提出“防止无序扩张”显然是针对房企“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式所提出的。传统的房企靠“高负债、高杠杆、高周转”扩张，不仅很难持续，而且容易形成风险和泡沫。

“房地产企业作为房地产市场经济的重要组成部分，发挥着重要的作用。为促进房地产市场健康发展，增强市场信心，应大力帮扶房企健康发展。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波在接受中国经济时报记者采访时表示。

政府工作报告提出，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，其目的是防范优质头部房企出现风险。对此，姚劲波给出了三条建议：一是扩宽房企的融资通道。二是优化预售资金监管制度。三是加速数智化落地。其中，在支持房企融资方面，他建议，应加大对房企发债融资的支持力度，疏通房企债权融资渠道，降低房企融资成本，逐步改善房企融资环境。

全国政协委员、中国社会科学院经济研究所所长黄群慧在接受中国经济时报记者采访时表示，现在应该考虑适时取消房地产商品房预售制度，这既有利于提振当前消费信心、扩大消费，又有利于完善房地产长远发展机制，推进降低房地产的金融属性，坚持“房住不炒”定位。

在黄群慧看来，如果不彻底完善房地产长远发展机制，即使在强刺激下市场出现回暖，从长远经济良性发展来看，也未必是好事。

易居企业集团CEO丁祖昱在接受中国经济时报记者采访时表示，从政府工作报告来看，对过去问题进行总结具有重要意义。“现在所有的政策都是支持优秀房企的，优秀房企会强者恒强。”

河北一家中小开发商在接受中国经济时报记者采访时表示，从政府工作报告来看，不仅对优质的头部房企有所利好，中小房企也会受益。但风险比较高的中小房企可能遭遇破产或被重组。

推动行业向新发展

模式平稳过渡

随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

根据中指监测，春节后，重点城市新房、二手房成交规模连续4周环比增长，部分城市二手房市场情绪改善明显，今年2月20日—26日，重点10城二手房成交量已达2021年以来周度最高水平，同比增长近90%。与此同时，热点城市土拍市场亦有升温，企业拿地出现边际改善。但也要看到，当前市场热度回升更多为热点城市的局部好转，全国市场尚未企稳，今年1—2月，重点100城商品住宅成交面积仍处在2016年以来同期较低水平，全国300城土地市场低迷态势延续，而且今年部分房企偿债压力仍然较大。

万博新经济研究院院长滕泰在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产市场必须保持稳定，如果房地产业出现系统性风险，对经济发展会产生较大影响。

“房地产之所以非常重要，是因为其既关系投资，也关系消费，影响上下游几十个行业。因此，自去年以来，国家出台了很多保持房地产市场稳定的政策，尤其强调要‘保交楼、保民生’，不能因为个别房地产公司的风险扩展成系统性金融风险。”滕泰说。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对中国经济时报记者表示，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展，主要涉及正确处理防范系统性风险和道德风险，做好风险应对的各项工作，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

刘尚希强调，房地产业发展模式亟待转型，在这种转型过程中，基本的住房保障和高端的住房需求应分开管理和调控。高端住房可以交给市场去调节，但是在宏观上不能形成风险。而普通百姓的刚性和改善性住房需求不能完全市场化，特别是保障房等，市场和政府“两只手”要结合起来。

专家建议降低住房建设和购买成本

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■中国经济时报记者 李晓红

住房问题是老百姓最为关心的话题，也是每年全国两会上备受关注的重点内容之一。今年的政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等的住房问题。

着力解决好新市民

等住房问题

“在城市就业的新市民、青年人的安居问题在今年全国两会上备受关注。”对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰告诉中国经济时报记者，新市民、青年人总体收入偏低，住房问题比较突出。

目前，我国有超过3亿的新市民、青年人，这部分人的住房需求亟待解决。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着新市民、青年人进入城市，没有体面的住所，其无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，而这也是扩大内需的关键。

住房和城乡建设部在今年年初的工作会议上曾提出，要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。

在吴英杰看来，新市民、青年人等难以获得稳定的住房保障，是扩大保障性租赁住房供给的重要对象，需要政府和社会从政策与制度层面加以解决。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大也向中国经济时报记者表示，新市民、青年人等收入较低，且工作和收入不稳定，“买不起房”和“租不起房”的问题比较突出，将新市民、青年人等纳入住房保障体系，通过“政府+市场”的方式解决住房问题，比如，通过公共产权房、“两限房”、经济适用房、政府补贴、减免税收等措施解决。

为了解决好新市民、青年人等的住房问题，吴英杰建议，一是加大政府投入力度，通过财政补贴、土地出让等方式，提供新市民、青年人等买得起的住房。二是推动住房租赁市场的发展，建设更多的小户型住房，特别是适合新市民、青年人等人群的租赁房源。三是完善住房公积金等制度，通过政府和企业共同缴纳住房公积金，为青年人和新市民等人群提供住房资金支持。四是改革购买住房制度，实现居住权的平等和保障，为新市民、青年人等提供公平的住房机会。

提振住房消费需求

自2022年以来，支持刚性和改善性住房需求在各大官方会议、政策文件中频繁提及。2022年中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”中明确“支持住房改善”。

住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹此前表示，今年“对于购买第一套住房的要大力支持”“对购买第二套住房的，要合理支持”。

“今年政府工作报告提出，支持刚性和改善性住房需求，这释放了政府稳增长和改善民生的信号。这表明政府将更加注重保障人民基本住房需求和改善居住条件，尤其是对住房刚性需求的关注，将有助于缓解当前住房紧张的状况。”吴英杰告诉中国经济时报记者。

“刚性和改善性住房需求是住房需求的重要内容。政府将支持住房需求作为扩大内需、提振消费和促进内循环的重点和突破口，具有很强的引领作用。”况伟大表示，支持刚性和改善性住房需求对坚持“房住不炒”定位、形成住房长效机制、保持房地产业良性循环健康发展具有基础性作用。

上海易居研究院研究总监严跃进认为，政府工作报告单独提及了“支持刚性和改善性住房需求”，充分说明今年工作的重中之重是提振住房消费需求。“唯有提振住房消费需求，房地产面临的问题才有可能真正得到解决。”

在吴英杰看来，支持刚性和改善性住房需求将促进房地产市场整体企稳和健康发展。同时，房地产企业也需要根据市场需求进行调整，改变以往的经营模式，注重产品质量和用户体验，适应政策导向和市场变化，推动房地产业的可持续发展。

中指研究院认为，在需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。而需求端精准施策或将体现在针对不同人群、不同区域、不同物业类型上。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚性和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。

“支持刚性和改善性住房需求，不仅要通过制定符合实际的政策和措施，更要提高住房供给和质量。”吴英杰建议，首先，政府通过制定政策增加住房供给。政府以提供土地或财政补贴等方式鼓励开发商建设更多低于市场价的保障性住房，降低住房建设和购买成本，满足低收入和刚性住房需求。其次，要通过税收调节、低息贷款和其他财政措施支持刚性和改善性住房需求。再次，提高住房科技含量，支持建筑科技创新和新技术的开发和推广，提高住房质量，满足改善性住房需求。

“房住不炒”是政策底线

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■中国经济时报记者 李晓红

一年一度的全国两会正式开幕，在总结过去五年房地产的工作中，政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

“2023年，‘房住不炒’的定位不变，仍将遏制房价上涨，加强楼市调控。”对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰告诉中国经济时报记者，尽管影响房地产市场的红利因素正在减少，为“松绑”限购提供了一定条件，但我国各地经济发展差距较大，政策执行上仍须因城施策，“房住不炒”仍是政策底线。

经过多年实践，“房住不炒”已经成为房地产调控的根本定位，成为社会共识。

2022年底召开的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年以来，在各地政府工作报告中，北京、上海、江苏、山东等近20个省份，均明确提出继续坚持“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着，“房住不炒”不仅会是今年地方因城施策的底线，也是未来楼市长期坚持的总基调。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“房住不炒”写入党的十九大、二十大报告，是必须长期坚持的长效机制。

对于当前一些地方出现的“松绑”限购等现象，吴英杰认为，在市场信心不足，房地产市场低迷的情况下，各地通过“松绑”限购、限贷、限售以及降首付比例、降房贷利率、购房补贴等手段，适度放松楼市政策，支持我国居民的刚性和改善性住房需求，促进购房需求进一步释放，带动成交回升，有利于房地产市场的信心恢复。

中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大也向中国经济时报记者表示，限购是实现“房住不炒”定位的重要措施，特别是对一线城市和热点城市尤其如此。是否“松绑”限购必须因城施策，比如，在某些住房支付困难和住房泡沫明显的地区，不宜出台“松绑”限购政策，要继续实行限购政策；在库存较大和房价下跌较大的地区，可考虑放松限购政策，一但出现住房支付困难和住房泡沫等，须重新实施限购政策。

中指研究院指出，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”的总基调下，供需两端政策均有所侧重，优质房企、合理的住房需求才是政策的支持对象，热点城市需求端政策也在渐进式推进。

此外，今年政府工作报告提出，稳健的货币政策要精准有力，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。

李宇嘉认为：“资金不会‘放水’，贷款集中度、‘三线四档’还要坚持，控制住资金端，楼市就‘炒’不起来。”

业内人士表示，从中长期来看，中国房地产业向新发展模式转型是大势所趋。房企业务重心将从前端开发向后端运营服务转移，完成从开发商到运营服务商的转变。

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