为理顺房地产市场各方利益关系，稳步推进保交楼，缓解楼盘烂尾现象，司法解释再出新招。

(资料图片仅供参考)

近日，《关于商品房消费者权益保护问题的批复（法释【2023】1号）》正式公告实施，最高法以批复的形式，答复河南高院提交的《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。鉴于批复是司法解释的典型形式之一，这意味着最高法法释1号文的使用范围是全国通用，而非河南省一域。

理顺权利清偿顺序，促进房市平稳健康发展

近年来，房地产市场出现了很大变化，房市变成了低调的买方市场，个别开发商深陷债务危机，甚至触发资产负债表衰退风险，导致楼盘面临烂尾风险。这导致银行、建筑企业、上下游供应商、商品房消费者等利益主体都被裹挟其中。

去年以来，保交楼作为稳房市的重要举措受到了高度重视，各地各类保交楼机制应运而生，决策层也拆除了安置在开发商之上的“三条红线”，代之以支持房地产融资的“三只箭”（信贷、股权、债券），迅速刹住了楼盘烂尾的多米诺效应。

不过，在宏观层面发力外，如何兼顾各方利益，实现权利清偿顺序的公平、公开、公正、合理和可行，也成为当务之急。目前，最高法公告实施法释1号文，旨在照顾各方利益，理顺权利清偿顺序，促进房市的平稳健康发展。

事实上，关于房地产市场各方的利益关系，自1998年房改以来，就在不断探索完善。总体上，烂尾楼开发商的债权偿还顺序，维持了如下法偿顺序：商品房消费者房屋交付请求权或购房款返还请求权、承包人建设工程价款优先权、银行抵押债权和普通债权等。

2002年发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，消费者支付购房商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

2015年，最高人民法院发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

由于不同阶段面临不同问题，这次法释1号文，更加强调利益平衡，更注重保交楼。比如，明确了商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

当然，比之前的规定更有效扩大消费者保护范围的是，这次只规定以居住为目的，不再限制买受人名下无其他用于居住的房屋。

此外，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这就是说，如果楼盘确实烂尾了，开发商要优先退还购房者已支付的房款。

物权优先债权，尽力避免购房者“房钱两空”

在房市风险暴露的当下，不执意触碰房市的复杂利益关系，尽量促成保交楼，以避免出现债务传导链条死结，确实有助于降低房市的风险烈度，缓解市场风险。不过，归根结底，对商品房消费者的保护，防范购房者“房钱两空”和维权难，才是解开房市这一死结的关键。

首先，保护市场中的弱势群体，是市场经济的本质诉求。目前国内的新房属于典型的跨期交易特征，购房者一般主要通过首付+按揭等方式，已经提前向开发商支付了房款，且根据目前的预售销售款的使用流程，购房者其实不能直接监控到其预付销售款的使用过程，一旦预售销售款被挪用，商品房烂尾，很容易导致购房者“房钱两空”。

其次，如果购房者的房屋交付请求权或购房款返还请求权得不到法律的优先保障，将直接破坏房市交易中各方的责权利关系，尤其是在房市处于买方市场，将容易使房市的需求收缩更加持久化，直接影响的是市场交易信心，从而不利房市健康发展。提前还贷、房市信用萎缩等现象，就是一个预警信号。

更何况，当前房市中，购房者其实是其中唯一的弱势一方，保护购房者的合法权利不受侵犯，才能向市场传导出有效的价格信号，这是房市健康发展的基础。

再者，购房者的房屋交付请求权或购房款返还请求权，是基于物权的概念，而工程款优先受偿权、抵押权和其他债权等属于债权范畴。现代法理上，物权优先债权，正所谓信用衍生于物权和所有权，债权是物权的信用表现。

购房者一次性付款也好，首付+按揭支付也罢，一旦开发商获取销售预付款，那么购房者就拥有了事实上的房屋所有权，而目前房市的复杂债务链上出现了工程款优受偿权和其他债权等，本质上是承包方与发包方的债权债务关系，与购房者没有关系，这也意味着开发商不能用购房者的物权来进行质押抵押或其他信用输出。

为此，护卫购房者权利的优先受偿权，保护其合法权利，是房地产市场存在的根基，否则就缺乏信用输出主体，自然期房就没有生存空间。

“万物兴歇皆自然”。法释1号文通过平衡房市各方利益，维护购房者正当权益，以保护人们的合理住房需求等的同时，也注重保护市场风险和房地产行业的整体风险，进而具有积极的现实意义。

当然，要真正有效推动房市健康发展，还需要在房市引入集体诉讼、辩方举证等制度，护卫房市交易双方的对等博弈能力。唯有如此，才能提高房市信用质量，推动房市健康发展。（作者系财经专栏作家、资深金融从业人士）

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