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4月2号财政部原部长楼继伟提了一次房地产税，说要尽快展开房地产税试点，4月26号又来了一个《我国全面实现不动产统一登记》的官方重磅新闻，节奏有点紧凑气氛有点紧张，貌似有那么些山雨欲来风满楼的感觉。

(资料图)

事可能没那么简单。

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首先不动产登记这事早在2015年就开始干了，当年还举行了一个研讨会，专门解释这个事情对未来征收房地产税的意义。

算盘早已经打响。

可以这么说，当下房地产税征收的技术条件没问题，住宅登记也早已完成，不夸张的讲，只以技术条件为前提的话，5年前甚至更早一些就完全有条件支持开始尝试试点征收。

为什么一直没动手，很简单，缺乏合适的时机。

疫情后的21年倒是着重提到了试点房地产税，当时大家一阵紧张，觉得这把举了多年的刀要砍下来了，结果22年3月财政部明确表示：“今年内不具备扩大房地产税试点城市的条件”。

刚提起来的心，又放下了。

想想也是，21年开始房企暴雷，随后新房销量快速下滑，土地流拍，22年情况毫无好转愈发严重，烂尾增加，新房销量再次大幅下降，土拍只剩国企央企“被迫营业”，这个节骨眼上，除非想让房地产死，不然只能说不具备房地产税的试点条件。

那这次的不动产统一登记是不是预示着房地产税的到来？

不是。

虽然不动产统一登记包含了房地产税征收的前提条件，但这次的新闻重点还真就不在房地产税上，而在确权。

用资源部部长的话说就是“这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。”

简单讲就是摸清了家底，从宅基地，到集体建设用地，从承包地到农地林地等等，一切不动产和自然资源都被摸了个清楚，而我们常说的商品房（房地产税征收对象）只是其中的一个类目而已。

只要被摸清的，未来就都有了征收和转让的依据（可货币化前提），其他类目不清楚，但就了解的来看，我个人的推测是，这个操作正在推动宅基地的流转。

最起码是在给流转做好配套和奠基的工作。

该来的少不了。

2

所以怎么说呢，先不用慌，房地产税还得再等等，而且就算开始即使试点，城市也不会太多，因为地方债务实在难搞。

这么说吧，未来卖地收入和房地产税并行状态现在看是大概率事件，也就是说，摆明了未来要走一鱼两吃的路线。

卖地的钱继续拿，房地产税的钱也得要。

考验厨艺的时候到了。

地方上卖地靠的是什么？是新房市场的火热。

只有不断上涨的新房价格才是催促人群进场接盘的关键动力，而也只有人群进场的速度和数量维持在一个强劲的水平线上，房企才能有钱有信心再继续拿地。

而只有房企积极拿地，土地才能在竞拍模式下被推出高地价，而推高的地价又会反过来继续助推新房上涨。

一个银行、地方、房企三家都喜欢的楼市上涨正循环就此达成。

而别说全面开证，一旦正式试点房地产税，地方上新房市场必然会在第一时间收到冲击。

毕竟地方上大家都是没带过“紧箍咒”的猴子，现在即使紧箍咒没带在自己头上，看着旁边猴子被试点政策的紧箍咒折磨的龇牙咧嘴，剩下的猴子们感同身受的恐惧几乎是一定的。

先是没被带紧箍咒的城市，新房去化可能会减速，然后二手房挂牌跑路会增加，接着房企大概率会为了和二手房抢跑而开始在“政策允许”的范围内降价。

最终新房市场开始降温，土地市场跟着吃瘪。

这个时候就很尴尬，房地产税还只是在部分城市试点的状态，结果其余大部分城市的卖地营生就极有可能被提前干的稀碎。

真到那时，每年不断到期的地方债怎么办？

所以如果说地方财税收入是个接力赛跑，那么卖地就是准备交棒的人，房地产税则是接棒人，结果交棒人手刚一伸，棒子还没送出去，自己先跌到在地不省人事了。

为什么说考验厨艺，原因就在这，既要试点征税，还要保持土地热销，没有绝对精湛的一鱼两吃的厨艺，这事真就干不好。

3

债务还是债务，最大的阻止房地产税露脸的阻力还是债务，大到什么程度，打现在的地方债能多的是在玩“一字诀”。

一个字，拖。

地方借新还旧这个是老操作手法，比如过去的2022年全年地方债券到期偿还本金27758亿，再融资债券偿还本金就高达23910亿元，也就是说地方上大约有86%的偿债本金是来新借来的。

但显然老手法解决不了当下的新问题，当卖地收入的下滑常态化后，地方上可能就会面对一个更难对付的问题。

借新还旧让债务继续滚动的钱开始不够了。

借新还旧不是空手套白狼，想维持拆东补西的操作，地方上手头好歹还得有一笔钱，不然就没办法让债务滚动，这个借过银行经营贷的朋友应该了解。

某个时间点需要把贷款还掉的同时清掉利息，然后银行再借给你，重新计算一轮贷款周期。

地方上的债务滚动基本也是一样，不管是还掉本金再借，还是只清除利息，都需要大把的资金顶上去，这钱全得从卖地的口子里出。

现在卖地的行当不景气怎么办？那就只能像前文说的一样，拖了。

这个拖当然不是拖着不还钱，而是指的把债务周期拖长，比如去年2022年1-12月，地方上的平均债券发行期限是13.2年，其中专项债15.5年（卖地主要偿还的口子）。

单看数据不能直观的感受到什么叫做拖，所以必须有个对比。

根据预算司的数据，2018年1-12月地方上的平均债券发行期限只有6.1年，其中专项债6年。

4年时间，债券发行期限就翻了一倍多。

当然这还没完。

还是预算司的数据，2023年1-3月份地方上平均债券发行期限已经上升到了15.1年，专项债17.7年。

不出大问题的话，到了年底，全年发债期限的继续延长大概率是没跑了。

没办法，一个利息压力的增加，一个是借新还旧的比例增加，不把周期拖长就得很难办。

首先是去年地方上债券利息突破了一万亿的大关达到11211亿元，相比2021年大幅增加了21%。

其次是专项债的借新还旧比例已经从2021年的77.51%上升到80.35%。

这负债压力的增长速度，不拖真就不行。

拖也是一种解决问题的办法，但“使用成本”同时也存在，未来几年后密集的偿债高峰期，才是真正头疼和考验楼市的时候。

4

全面征收房地产税大概率还得一段时间，但现在隔三差五的放点“风”其实也挺好。

锻炼下市场的耐受性，让市场提前适应下，别到时候只是搞个试点开证，楼市就崩的五颜六色的。

真到了房地产税下场试点的那一天，基本就相当于给全国楼市做了全方位的体检。

地方上的楼市，究竟是虚胖的大肚腩，还是精壮的八块腹肌，房地产税一试便知。

到底有没有泡沫？如果有泡沫会有多大？泡沫消失后有多惨？这些曾经被看多和看空楼市的两边人日常“辩经”的东西，都在等一个官方答案的揭晓。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢

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