近日，新区狮山板块又一地块迎来调整规划。

(资料图)

根据官方发布的《苏州高新区中心城区C-01街坊控制性详细规划调整》显示，狮山何山路北或将新增一个TOD项目。

根据规划，调整的C-01街坊范围东至塔园路，西至长江路，北至枫津河，南至何山路。

调整内容为：将原居住用地、商住用地调整为商业办公轨道交通混合用地/科研轨道交通混合用地、二类居住用地，并相应优化控制指标。

调整前

调整后

从调整后地图来看，居住用地面积有了较大的增加，同时地块性质包含交通、科研、商业、住宅，将打造TOD项目。

地块周边配套也相当不错，紧邻轨交3号线何山站；西侧就是何山公园；南侧约500m就是绿宝广场，再往南即是龙湖天街、淮海街等狮山核心商圈；周边还有枫桥中心学校、枫桥中心幼儿园等教育资源。

二手房方面，地块附近的二手房大部分价格在2.1-3.7万元/㎡左右，荷澜庭均价最高达7.5万元/㎡。新房方面，今年狮山板块新房均价已经达到了4.8万元/㎡。

在地段与轨交TOD规划加持下，项目入市后或将引发一波市场热度。

可以发现，最近几年苏州的TOD项目逐渐吸引了市场的目光。

作为国内首个建设和开通轨道交通的地级市，苏州轨道交通不断发展的同时，不断加深对TOD模式的探索与开发。

在城市发展规模的扩张过程中，苏州仅用了数年时间就将TOD与区域规划、城市更新等相结合。

目前苏州现有的TOD项目则大致可以分为两类。

第一类是以地标性公共空间为代表的TOD项目，即城市型TOD。

以大型地铁站、高铁站为中心，连接周边的商场，办公，住宅，同时形成城市地标，这也是苏州比较常见的一类TOD项目。

比如苏州早在2017落成投用TOD综合体项目苏州中心，这座地标项目一直以来运营出色，也让TOD这个词在苏州人的概念里，从陌生变得熟悉。

再比如相城高铁新城，这也是目前苏州唯一形成了“站城一体、产城一体”人居新模式的TOD。

（图源：今日相城）

第二类是自带商业综合体的地铁上盖住宅项目，即社区型TOD，以生活型业态为主，商业等功能区与生活区联结紧密。

比如苏州的多个龙湖商业天街项目。

狮山天街、东吴天街、胥江天街（在建）、相城天街（在建），这四座天街揉合了地铁、商业、办公、住宅等城市功能,对于提升区域价值和居民生活品质都起到了重要的作用。

随着“轨道上的长三角”不断推进，加上宏观政策的支持下，苏州也按下了TOD发展的快进键，目前苏州多个在建的TOD项目迎来了新进展。

工业园区

桑田岛TOD项目是国内首个已运营由两个停车场重建且上盖TOD项目，位于新庆东路以南、桑田街以东，占地面积23.7万方。

根据最新的规划公示，桑田岛TOD将结合苏州东站规划，未来将打造为涵盖住宅+商业+酒店式公寓+幼儿园+轨交车辆基地，达到站、城、产、人的高度融合，将来形成具有园区特色的TOD4.0示范性标杆。

桑田岛TOD项目目前停车场及上盖平台已经完成全部主体结构工程施工。

园区另一个正在火热施工中的重点TOD项目就是位于吴淞湾未来城的镬底潭TOD项目。

项目用地面积约27.6公顷，根据规划，将构架“三轴”、“四核”、“双区”，打造TOD社区，实现高效TOD换乘动线无缝衔接。

而在规划布置方面，将实现“多元产品 魅力新城 ”；交通方面，做到“人车分流 便捷交通”；景观设计方面，营造“立体绿化 海绵城市”。

项目建成后也将缓解车坊板块缺乏大型商业的痛点，目前项目第一块结构梁板已经开始浇筑。

姑苏区

胥江龙湖天街与石路的华贸中心两大TOD综合体即将开业。

胥江龙湖天街为轨交2、5号线双轨上盖，将填补姑苏古城西部大型商业空白点，7月即将营业。

华贸中心则位于石路商圈核心地区，地铁2号线上盖，项目总建筑面积78万㎡，是北京华贸中心的升级版，将成为姑苏古城最大的商贸综合体，即将开业。

此外，6号线的悬桥巷站也将打造悬桥巷TOD项目。

悬桥巷站位于观前街与平江路景区的交界处。悬桥巷本身就是一条历史古巷，这里是多位名人的故居，叶圣陶、顾颉刚等人都曾在悬桥巷居住。

未来这里也将以悬桥巷站为中心，集合商业、活力、艺术为一体的旅居目的地。

届时悬桥巷站TOD也将与平江路景区将、观前商圈形成一个整体。目前项目处于施工阶段，预计明年即将能与我们见面。

去年3月，高新区科技城发布了《苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计》国际方案征集公告，科技城核心区TOD的整体面貌也向我们揭示。

项目规划范围东至潇湘路、南至科普路-科秀路、西至龙山路、北至青城山路，面积约2.66平方公里。

区域内将有多条轨道汇集，包括规划苏锡常城际铁路，规划轨道交通9号线、11号线、15号线，及已建有轨电车1号线交汇而成，未来也将打破科技城与市区之间的交通壁垒。

科技城TOD项目将打造TOD站城一体化的“升级版”，树立“站产城融合”的国际典范，目前项目方案正在深化中。

此外，新区两个TOD项目住宅部分在售中，分别为雅乐云庭与澜庭叙项目。

雅乐云庭位于新区浒关城铁板块地铁3号线惠昌路站。

整个TOD项目包括有总部办公，商务集群、国际酒店、商业街区、品牌公寓和科技住宅等6大业态，分为东、西两大区。

目前住宅部分在售105㎡、125㎡、135㎡㎡科技住宅，备案均价30200元/㎡。

仁恒澜庭叙项目位于太阳山板块，规划9号线站点上，整体打造为超100万方城市聚合体，集办公、酒店、商业、公寓、国际住宅于一体。

住宅部分在售建面110-143㎡户型，备案均价26800元㎡。

吴中区

吴中区的天鹅荡TOD项目有些特别，项目定位为湾区城市TOD范本。

项目位于苏州市吴中区太湖新城西部，旺山路以西、竹山路以东、东太湖路以南、五湖路以北。总研究范围约74.28公顷（A+B+C地块），体量非常大。

项目将融合复合业态、无缝出行、滨湖生态、低碳绿色、智慧生活、健康活力、地域特色、经济效益八大设计理念，以0米，9米，15米，三层板承担不同的城市基盘和开发功能，创造多元生活的三叠地面。

吴中区另一个重点开发的TOD项目即胥口TOD。项目位于吴中区胥口镇孙武路、茅蓬路、燕河路、繁丰路所围合的区域，基地东南角设5号线茅蓬路站。

项目开发规模约40万平方米，涵盖住宅、商业、办公等功能。

去年的第二次集中土拍，苏州轨道交通一举拿下胥口18号地跟19号地，根据规划条件要求，两宗地块均为胥口TOD项目，未来将会用天桥进行联通。这也宣告着胥口TOD项目即将与我们见面。

相城区

相城区最重磅的当属苏州北站站城融合TOD综合开发项目。

升级后的高铁北站将五轨并站、六铁到达，充分发挥交通优势，围绕交通站点布局商业、居民区、配套设施等，打造立体交通城市。

同时高铁北站将积极发展科技研发、数字金融、文化创意三大产业。占地约10平方公里的长三角研发社区、京东智谷，将会聚集众多高科技研发人才。

相城区苏州轨交7号线莫阳TOD项目与2号线太平车辆段上盖开发项目也都在路上。

此外，高铁新城的TOD项目大悦繁华图住宅部分也即将开盘，户型建面在105-169㎡。

项目轨交2号线大湾站上盖，内部自建高铁新城文体中心，内含游泳馆、网球场、羽毛球馆、社区图书馆、室内篮球场、乒乓球馆、基层社区中心、生鲜超市等业态。

吴江区

吴江区重点打造的是苏州南站TOD站城一体项目。

项目位于吴江汾湖，将以“苏州南站”为核心，这里是沪苏湖和通苏嘉甬两条高铁“十”字交汇枢纽，同时规划苏州轨交10号线、上海轨交17号线也将在该区域无缝对接，这里也将打造一座新的“高铁新城”，实现产、城、人、居的高度融合。

目前苏州南站已开工，预计2025年苏州南站TOD站城一体项目基本完工。

从以上十多个在建与规划中的TOD项目布局看，项目位置分布都比较平均。

由于轨道交通起步较晚，苏州TOD项目开发方面还有很大的发展潜力。

目前苏州的轨道交通已经进入快速发展的阶段。在4月19日召开的《苏州市域城市轨道交通线网规划（2035）》技术审查会上，经过讨论，原则同意《苏州市域城市轨道交通线网规划（2035）》规划通过审查。

《苏州市轨道交通线网规划（2035）》拟提出构建“十字快线+中心放射”的整体架构，远景形成22条线路、总里程1086公里。

也就是随着苏州城市的扩容，未来的苏州轨交交通线网将更加密集，苏州TOD也将迎来更合适的发展窗口。

同时苏州也将进一步利用TOD理念重构城市格局，加速进入“轨道上的苏州”新时代。

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