大众网·海报新闻记者 沈童 济南报道

日前，地产第一股——万科A（000001）发布了2021年年报，年报显示，公司净利润同比下降45.7%，近乎腰斩。但值得一提的是，公司拿出了高比例的年度分红方案，并推出20亿元到25亿元的回购预案。3月31日，万科召开业绩说明会，公司董事长郁亮就公司2021年度业绩大幅下滑作出反思，并就投资者关心的问题一一作答。

业绩腰斩，郁亮道歉

财报显示，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年以来继1995年、2008年后出现的第三次净利润下滑。

具体来看，2021年万科净利润下降源于三方面。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

对于2021年公司净利润下滑的原因，郁亮表示，在管理方面，公司存在离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，有的单一公司和单一区域不具备完整能力，会表现出参差不齐和离散度大的问题，拉低整体表现。

郁亮在发布会上表示：“第一，项目操盘能力的分化。万科做过不少好的项目，但没能将这些好项目的优点完全复制推广，转为整个集团的优势。第二，少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制，投资额度直接分到区域，提高了一线的积极性，但在市场深度调整的时候，也容易造成当地公司高估自身市场潜力，存在‘我是例外’的侥幸心理，拿下了自己消化不了的项目。”

行业寒冬，财务数据收缩并非坏事？

确实，当前，我国房地产行业的发展速度与利润水平都在降低。在行业寒冬里，几乎所有企业都有一定程度的阵痛。但相较于中小企业而言，具有资金优势、品牌优势和管理优势行业龙头公司抗风险能力较强。

以万科为例，虽然其2021年的净利润降幅超出市场预期，公司经营班子成员也进行了检讨，但客观来讲似乎也并不那么糟糕。

中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁在接受大众网·海报新闻记者采访时表示，当前的大环境是地产红利期已过，天花板已到，房地产行业已从曾经的暴利行业慢慢回归到一个正常的状态下，万科自然也逃不过大周期；其次，万科的利润下降并非个例，是行业的整体走势。万科作为行业龙头，在此前已经开始做减法，并且布局了一些新的业务，因此，严格意义上将，其收入下降说法并不准确，收入增长减缓属正常现象。

事实上，近几年，不少房地产央企开始转向剥离收缩，强调集中度，聚焦主业。如：2020年，国家电网公司将持有的鲁能集团100%股权将整体划转至中国绿发投资集团有限公司。鲁能集团早期的核心业务为地产、能源两大板块，是国资委直属的21家持有房地产“牌照”的央企之一，同时，其还控股1家上市房企——广宇发展。此次划转，是国家电网下定决心退出传统制造业和房地产业务，按期完成深化集体企业改革任务，并进一步聚焦主责主业，正确处理做强做优和做大的关系。

与此类似的，从2015年股权之争后，万科开始加速转型。2015年中期业绩会时，万科高调提出要向万亿元市值的目标迈进，郁亮对万亿元市值给出了自己的预期：“我们希望传统住宅销售业务占比在一半左右，另一半来自新业务。”长租公寓便是郁亮所提及“新业务”的一部分。而除了长租公寓外，物业服务、物流地产、教育以及海外业务也是万科重点发力的“新业务”。2016年8月，万科与合作方联合收购印力集团的股权。借此解决了自2013年重启商业地产以来存在的标准化、平台化等问题；2017年，万科组团以116亿美元收购物流巨头普洛斯，其中万科持股21.4%成为主要股东，这也是万科在物流业务上的又一次跃进。

但转型之路并非一片坦途，万科的新业务虽多，而能登上年度财报“亮出业绩”的却不多。2019年上半年财报显示，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%；租赁住宅业务覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间；集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米，已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)；万纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。

但对此，吴刚梁认为，万科的这种收缩是正常的，其利润的下降，并非意味着公司市场份额的急剧下降。数据显示，在销售排名方面，2021年，万科在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一。

同时，在吴刚梁看来，就新业务而言，其利润占比虽然现在还不大，但就从长远来看，前景发展可期。

大比例分红意义何在？

同大幅下降的利润增速相比，万科的大比例分红方案更为投资者所关注。公司表示，将在未来三个月内择机开展20至25亿元回购；分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发现金分红112.77亿元。值得一提的是，这让万科成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

那么，在净利润大幅下滑的情况下，万科为何在股利支付方面依然如此慷慨？对此，吴刚梁认为，这对于稳定公司股价具有积极影响。

一般来讲，在上市公司估值模型当中，红利是一项重要指标。红利稳定，意味着投资者能够获得固定的收益，公司股票也就更接近于债券，因此投资者的买入意愿也就更为强烈。同时，能够维持分红，说明上市公司的现金流较为稳定，如此一来，公司风险自然有所降低，其估值也自然较高。

此外，房地产本就是资金密集型产业，当前，由于行业投资机会的减少和自身运营经营类业务的资金需求不大，使得不少龙头房企手中的现金相当充裕。因此，高比例的现金分红自然受到企业青睐。吴刚梁表示，大额的现金分红能够维持公司的形象，也能够维系公司构架。

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