4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。这些政策涉及到放宽对“普通住宅”认定、“认房又认贷”改为“认房不认贷”、可以使用接力贷等。消息发布后，引发市场热议。

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对此，受访房产专家分析，上述宽松政策目前可能只针对东、西城区户籍家庭，加上只在三个项目进行试点，对北京房地产市场影响不大。但是，不排除未来有扩大试点的可能。

或只针对东西城区户籍

北京市住建委4日发布的《多措并举 提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》中称，今年在第二批次供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行试点。试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

北京市住建委称，考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，经市政府批准，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

合硕机构首席分析师郭毅对中新经纬表示，政策只针对全龄友好型社区，上述三个试点地块在今年4月份发布的土地出让文件中就已明确，只是当时还不清楚会给予特殊的购买政策。“据我了解，4日的政策发布后，试点地块的开发商高兴坏了，相信会对项目销售有一定帮助。不过，开发商要在适老性建设上进行一定投入，给予一些特殊政策也是应该的。”

外界注意到，能够享受上述政策的对象是“中心城区老年家庭(60周岁及以上)，并把户口迁至试点项目所在地的”购房人，那何为“中心城区”？郭毅认为，“中心城区”指的是东城区和西城区，也就是说，政策针对的是户籍在这两个区的老年家庭。中原地产首席分析师张大伟也对中新经纬分析，“中心城区”应该指的是东、西城区。

郭毅称，上述政策除了是为了推动打造适合全龄居住的社区和住宅产品以外，也意在疏解北京中心城区人口，让老年人在条件更为舒适的区域居住。

购房政策出现三大调整

自2016年北京出台房地产调控政策以来，调控政策一步步趋严，鲜有松动的迹象，尤其是在住房首付比例、“认房又认贷”等核心政策上。

但8月4日的政策，却提出三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

郭毅称，首先，北京执行的是“认房又认贷”，而上述政策改为“无住房且无在途贷款”，这意味着从“认房又认贷”变成了“认房不认贷”，只要老年家庭名下无房、住房贷款已还清，都可以按照首套房资格支付首付款。

以一套400万元的房源为例，以首套房首付比35%计算，首付款为140万元；若以二套房首付比60%计算，首付款为240万元。这意味，“认房又认贷”改为“认房不认贷”后，会让一部分购房人的首付压力大大降低。

其次，北京对“普通住宅”与“非普通住宅”有一定的认定标准，如果购买房源被认定为“非普通住宅”，购房人的首付比例会提高至最低40%(首套)或最低80%(二套)。但上述政策提出，“购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行”，这相当于140平方米以下住房均可认定为“普通住宅”，购房人的首付比例有所下降。

郭毅表示，最后，“其子女可作为共同借款人申请贷款”，这就是说购买该项目可以使用“接力贷”，对购房人更为友好。

对市场影响不大

由于北京房地产市场很久没有宽松政策出台，此次针对三个试点项目的定向宽松，引起不小关注。该政策会对市场带来什么影响？今后是否有扩大试点的可能？

张大伟称，三个试点项目一共有3000套左右的房源，占北京2022年新房供应量的约5%，由于体量较小，对市场基本不会造成影响。同时，政策可能只针对东、西城区的无房老年家庭，而且要将户籍迁出，到底多少家庭愿意如此置换，暂不得而知。

“政策对购房人首付比例做了下调，但要注意的是，北京60岁以上人口有过房贷记录的比例较少，而对于那些名下无房的人，又基本符合普通住宅首套房首付比最低35%，非普通住宅首套房首付比最低40%的政策。所以，这些政策不会影响北京房地产市场的稳定。”张大伟说。

至于今后是否有可能扩大试点，郭毅预计，北京是一个老龄化较为严重的城市，应该会加大营造全龄友好型社区的力度，增加这类地块的供应比例，这样做，一方面可以让老年人有一个更好的居住环境，另一方面也是疏解城区人口。“未来有扩大试点的可能，不仅是中心城区，北京城六区的老年家庭都可以享受这类购房政策。”

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