一家新开楼盘促销号称给购房者名酒，给中介奖励高佣金。

已经拒绝过很多次某中介看房邀约的白女士本12月15日又接到了同一个中介的来电，“您这周六日提前留出时间，去看一下样板房吧?12月底冲业绩，折扣力度还是很大的。”

白女士告诉南都记者，自从自己在某中介平台上咨询了几个项目之后，电话就没有停下来过。惠州、中山，甚至她没有购房资格的东莞，都有中介打来电话礼貌询问白女士有没有兴趣购房，而他们的口中的关键词都是“年底促销”、“优惠”、“折扣力度很大”。

折扣力度到底有多大?白女士以自己之前咨询过的罗湖莲塘某项目为例，“项目开盘的价格将近9万，现在7.7万左右，这是中介本周打电话时告诉我的。而就在上周咨询的时候，这个项目还是只有9.4折特惠房源。”

据南都记者不完全统计，近半月来，包括罗湖、福田、坪山、龙华、宝安、光明等区域的新入市项目都出现了不同程度的折扣。其促销方式也是五花八门，有的送“奔驰”“特斯拉”，有的送“华子”“五粮液”、还有的直接推出“买一送一”的活动。首付可以分期，贷款也能快速批，似乎只有购房者想不到的，没有开发商送不起的。

“买一送一”的动力：新盘去化周期长VS临近年底回款压力大

姜还是老的辣。当龙华龙澜大道的某项目因推出“买房送特斯拉”活动而引起购房者关注的时候，12月15日，据《时代周报》报道，深圳老大哥罗湖红岭的某项目推出“买一送一”活动。

南都记者致电招商中环红玺的销售中介时，对方表示现在项目确实有购买一套240平米左右的指定大户型送一套50平米左右小户型的活动，其中大户型是毛坯,小户型是精装交付,“目前项目均价在7.5万元/㎡，您购买大户型产品的话折合下来单价只要6.4万元/㎡左右，非常划算的。”

真的划算吗?南都记者进一步询问了熟悉罗湖片区的房产咨询师，对方向记者表示，“招商中环红玺硬件不错,，双地铁口项目，片区位于红岭金融产业带上，发展潜力是有的，只是属性是办公，首付五成、交易税费高，所以开盘去化周期很长,比较难卖。”

该房产咨询师进一步向记者表示，现在深圳市场上大多数的新盘去化周期都在2-3个月，开发商年底回款比较急所以折扣力度比较大。

眼花缭乱的促销：“没有需求也要给购房者创造需求”

如果说那些策划买送折扣活动的开发商如果吸引的只是潜在购房者，那么另一批开发商则是在“没有需求也要给购房者创造需求”的道路上越走越远。

没有首付没关系，开发商可以借给你。网传光明龙光玖瑞府销售在群里发“首付三成可以借60万”、“首付5-7成可以借100万”、“免息一年9.4折(正常首付的客户9.2折)”的消息。另一边，龙岗颐璟名庭更是打出“限时首期20万起”的口号!记者进一步了解到，20万指的是首付分期,剩下的需要三个月内还清。

而在网上搜索颐璟名庭项目信息的时候,记者发现2021年7月，该项目的推广语是“龙岗刚需上车盘首付85万起”，2021年10月推广语变成了“首付60万入手深圳”，到了12月份,首期款再次降到了20万。

这样打折促销的例子比比皆是。

龙华的中海明德里打9.2折，均价7.1万/㎡，折后价约6.5万/㎡。

罗湖即将开盘的独树阳光里，开盘前已经打出了9折，最低5.8万/㎡起的广告……

除了直接吸引需求之外，开发商还在创造市场条件。一边是购房者，另一边是销售中介，两手都要抓。

12月13日，位于坪山的龙光玖誉雅筑推出认购送“华子”再送“五粮液”的活动，只是这个活动应该是面对广大中介的，其大大的红色推广海报上写着，“年前足定开一单，豪佣烟酒过肥年”、“全市住宅最高佣6%，套佣19万起”。

另一边，福田开盘半个月仅签约两套的富通上舍已经启动全城转介，据传其佣金是2个点。虽然没有6%的数字看起来霸气,但是富通上舍均价1322万，哪怕2个点的佣金也有26万，卖掉一套足够回家过个好年了。

业内分析：市场下行是开发商让利的最主要原因

深圳楼市当前看已经“卷”得厉害，开发商是自愿竞争还是被自愿参与到竞争中来?

这可能与国内房地产市场的变化有关，易居研究院智库中心研究总监严跃进此前在对11月份国家统计局70城一手房价格指数的点评中提到，“当前房地产市场开始入冬，房地产市场的矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。”他同时认为，若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。所以近期要注意御寒的操作。后续政策效应逐渐显现的情况下，市场下行的速度可能会放缓。

房地产业内人士告诉记者，市场下行是开发商让利的最主要原因，“这是一个循环，市场下行购房者开始观望，开发商不得不让利吸引购房者买房来回款，而降价再次导致了购房者的观望情绪，深圳楼市‘追涨杀跌’的情况严重。其实全国的情况都不相上下。”

易居研究院在《100城住宅库存报告》中提到：当前全国100城库存压力明显增大，尤其是出现了市场成交量连续6个月环比下跌，库存创5年来新高的现象。

数据显示,截至11月，深圳二手房价格已经出现连续7个月环比下降。其他城市楼市同样遇冷，比如大连11月商品房成交不到30万平米，同比大幅下降51%，再比如衡阳2021年上半年新房成交量为1.16万套，而同期住宅库存为3.43万套，去化周期长达17.77个月。

后市观察

房贷利率有所松动 多地出台鼓励政策

把握机会还是继续观望?

楼市下行的同时，南都记者注意到，近一个月来，全国从南到北都刮起了一阵“救市风”。

12月9日，桂林发布了《桂林市加大重点行业扶持力度冲刺四季度经济工作若干奖励措施(征求意见稿)》。其中两项和房地产有关，一是奖励作出经营贡献的房企;二是补贴在五城区买新房的购房者。12月14日，浙江省金华市武义县发布《我县首创民营工业企业新居民“购房券”奖励政策》，将于明年1月1日起实施。

除了广西桂林和浙江金华，包括重庆、江苏南通、河南新乡、湖南衡阳、内蒙古呼和浩特、河北保定等超过10个城市出台了鼓励买房的政策。

而且本轮鼓励买房的补贴政策更为直接，比如桂林补贴在五城区买新房的购房者可以拿到成交合同额的1%额度的消费券，以及2021年12月1日到2022年5月31日期间在衡阳城区购买商品房或地下车位，将享受15%到50%不等的契税补贴。

深圳虽然没有出台鼓励买房政策，但是利率正在逐渐松动。据了解，深圳部分银行下调首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%，比起之前的5.1%和5.6%降低了不少。

面对项目让利、政府鼓励的局面，购房者应该把握捡漏机会还是应理性选择?

购房者白女士告诉记者，市场情况不明晰的情况下，作为二套的自己还是选择暂时观望着，不着急出手,“尤其是南山的某些网红盘去化都不太顺利，没信心买完之后价格不会跌”。

而上述业内人士也向记者表示，“现在市场上开发商大促销的楼盘，一定有对标比它更好的楼盘们，可以多观察一下。”以他的专业视角来看，短期内没有强烈的购房需求，买入仍需谨慎，还得综合考虑市场流动性、未来城市发展潜力等问题。(见习记者　孙阳)

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