贝壳研究院:房地产市场进入新发展周期 明年二季度有望回暖

发布时间:2021-12-30 10:19:34     来源:红网

即将过去的2021年,中国房地产市场在特殊背景下经历了大起大落。回顾全年,无论是销售市场还是土地市场,均呈现明显的前高后低走势,市场表现及行业信心一度跌至冰点,房企信用危机爆发进入至暗时刻。不过,行至年尾,政府不断释放的积极信号以及房企开展的多种方式自救行动,让行业预期初见修复,市场呈现“翘尾”现象。

贝壳研究院近日发布的房地产市场2021年度回顾专题报告中指出,从“九八房改”至今,房地产行业还在不断成熟和发展过程中,而发展的过程往往是螺旋上升的。区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间,城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等商业模式也都还有很大的探索空间。

报告认为,此轮行业风险出清后,房企的经营逻辑将继续发生转变,在告别了高增长预期、放下包袱后,房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

房企违约债券余额达历年之最

根据贝壳研究院统计,截至2021年11月,已有房地产行业违约债券67只,同比增加131%;债券违约余额已达735亿元,同比增加187%,违约债券余额达历年之最。

贝壳研究院报告认为,2021年接连爆发的房企信用危机,是房企原有模式发展下的必然。

统计数据显示,房地产开发企业资产负债率从2010年的74.50%,到2020年的80.68%,十年间增速远超其他行业。在行业快速发展中,房企对高负债的依赖程度愈演愈烈,为危机的爆发埋下潜在隐患。

在过去20年房地产市场的蓬勃发展时期,房企高负债与高周转相互配合,抵消掉了一部分流动性风险,滞后了危机爆发的时机。自2016年末中央经济工作会议中提出“房住不炒”定位后,房地产行业开始进入调整期,进入2021年,调控政策更为严格,从资金需求端到资金供应端双重调控,从单一金融渠道到相关金融渠道多维监管,加速了房企信用危机的暴露。

与此同时,“高周转”也骤然降速。受信贷管控和房企信用危机爆发的影响,销售市场结束上半年的高位运行,下半年出现明显下滑。年内不能达成年度销售目标的房企数量也将突破往年,据贝壳研究院统计,截至11月,40家头部房企全年销售目标平均达成率为82%,低于往年,其中14家房企的销售目标达成率低于80%。

一二线城市抗风险能力更强

同样出现前高后低走势的还有土地市场。今年前11月,土地市场高开低走,成交金额规模收缩至近三年最低。从月份来看,7月可视为地市从热情转变为理性的分水岭。

受首批次集中供地带动的影响,今年上半年累计成交金额同比增长10.3%,但随着土拍新规实施,叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响,从下半年开始,各城市成交率和溢价率均有不同程度下滑。截至12月12日,已有12城完成全年三批次集中供地,各城市的成交表现均“先热后冷”。

不同线级城市的分化也越发明显。贝壳研究院统计,前11月,一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%,二线城市分别同比下降6.6%与23.3%,三四线城市同比降幅达24.8%和34.5%。可以看出,一线城市的风险抵御能力较受房企青睐,拿地意愿依然较高,一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10-20个百分点。

从区域表现来看,受上海、南京、苏州与杭州等集中供地城市带动影响,长三角城市群拔得头筹,前11月成交金额为2.06万亿元,成交规划建筑面积为2.76亿平米,占比分别是44.4%和25.6%。

从房企来看,政策调整对房企现金流与财务健康程度要求更高,房企拿地逐渐谨慎,不过稳健型房企却迎来拿地机会。除中海、保利、万科等一如既往的“拿地大户”,中国铁建、滨江拿地金额排名也有明显提升,说明在目前竞争压力较小的条件下,更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源,进一步促进企业稳步经营。

虽然今年土地市场整体呈现高开低走,但值得注意的是,临近年底,第三批次部分城市拍地规则的适度放宽,为房企留下合理的利润空间,从而带动土地市场回温,促使土地成交率从10月的全年低点到11月有所回升,呈现翘尾现象。

房企融资环境已有改善

在一系列管控举措之后,年底政府释放的积极信号,预示着监管政策已经见顶。

2020年为应对疫情,纾困中小微企业的措施纷纷出台,同时也出现了资金违规流入房地产市场的情况,这使得全国商品房销售面积和销售均价在2021年初达到同期历史最高水平且增速较高。

今年一季度,多城发布严查消费贷、经营性贷等违规流入房地产市场的情况。据贝壳研究院统计的220个省市,一季度有关严查资金来源的政策共出台13次,并在二、三季度进一步重申和加强。

今年上半年商品房成交量价持续高位运行,住建部频繁走访、约谈多个城市,并从限购、限价以及限售等方面对前期政策进行升级。比如:宁波扩大限购区域并随后补充针对拆迁购房者的限购条款;东莞将限价标准明确到以栋为单位进行价格申报,并限制申报价差范围10%-25%之间;绍兴的限售年限由原来的2年升级到3年。

三季度调控政策主要从预售证发放标准以及预售资金监管两方面入手:从预售证发放角度,发放标准逐年趋严。近年来据贝壳不完全统计,海南、北京、广州、湖南等多地均提出过“现房销售”的要求或试点;从预售资金监管角度,北京的征求意见稿提出先监管后网签、预售资金直接由购房者转至监管账户,从根本抑制资金挪用风险,对房企是一场极大的考验。

伴随着调控政策升级以及金融信贷的收紧,全国商品房单月销售量高位回调,市场购房预期下滑,房企拿地意愿减弱。为稳定市场预期,四季度,市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏。

从城市调控角度来看,据贝壳研究院观察,四季度西安、成都、珠海、哈尔滨、牡丹江、义乌、吉安、武汉、长春等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施,缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求,提振市场信心。

从信贷角度来看,四季度以来,“合理的资金需求应得到满足”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”等表态,均为前期融资政策的适度纠偏以及对房地产行业稳定发展的要求。从市场表现来看,房企融资环境已有所改善,11月单月境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。从国家统计局公布的数据来看,房企到位资金中的个人按揭贷款11月同比增速为年内首次回调,相较上月提升0.1个百分点,这或为购房预期平稳恢复的信号。

明年二季度新房市场有望回暖

积极的政策信号,在很大程度上稳定了市场预期。贝壳研究院预计,明年一季度房企融资额度将恢复,银行与金融机构贷款额度充足,有利于保障房企的开发资金以及购房者按揭贷款的充分发放。信心的恢复也将传导至新房市场的供应与成交,预计二季度开始新房市场逐渐回暖,房企周转效率回归正常化,资金流动性得到实质性缓解。

不过,房企风险尚未完全解除。据贝壳研究院统计,房企2022年预计到期债务约9603亿元,比2021年下降约25%,但仍处于接近万亿的偿债规模高位,个别房企短期内仍具有高违约风险。

贝壳研究院认为,过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再,高负债高周转模式也已经走到末路。多年实践的证明,全国化布局并不适合所有的房企,过度的多元化也会给企业带来高风险。根据市场趋势与行业发展,未来房企需要颠覆性的转变。

首先是商业模式的转变,比如参考发达经济体长周期下发展较好的模式,比如“住宅开发模式与区域深耕模式”“综合经营模式”“资产管理模式”与“租售双轮模式”等。

其次是业务结构的转变,比如绿地控股今年11月公布公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”,是基于其基建产业的发展,随即是资产配置的转变、负债结构的转变以及组织转变等。

另外,经历了此轮行业波动,房企整体对于风险管理、尤其是财务管理将更加重视。

1927年经济学家在讨论经济周期时曾认为,“乐观主义的错误造成了随后的悲观主义错误”,今年的房地产行业正是如此。贝壳研究院报告认为,随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过度。

标签: 贝壳 房地产 进入 新发展周期

精彩推送

用科技手段让考古材料“说话” 科技考古不能缺席

日前,国家文物局在考古中国重大项目重要进展工作会上通报,在位于河北的下马碑遗址,考古科研人员根据...

2022-03-25

全国著作权去年登记总量逾626万件 同比增长24%

国家版权局23日发布2021年全国著作权登记情况通报。据统计,2021年全国著作权登记总量达6264378件,同比...

2022-03-24

广东省文物考古研究院挂牌 加强岭南特色考古建设

17日,广东省文物考古研究院举行挂牌仪式。原广东省文物考古研究所正式更名为广东省文物考古研究院,为...

2022-03-18

考古学家发现迄今最早的木乃伊 比智利发现的早1000年

据美国趣味科学网站14日报道,考古学家们在最新一期《欧洲考古学杂志》撰文指出,他们对一些大约60年前...

2022-03-16

“宅家阅读”热情高涨 深圳图书馆数字资源PC端访问量9万人次

记者从深圳图书馆获悉,2月27日至3月14日期间,深圳图书馆数字资源PC端访问量近9万人次,较上年同期增长...

2022-03-16

高盛首席中国股票策略师:A股已见底 年内将实现约20%回报

【高盛首席中国股票策略师:A股已见底年内将实现约20%回报】高盛首席中国股票策略师刘劲津日前在接受采访时表示,A股3月15日已见底,大概率不

GP超霸坚持绿色生产技术,成绿色环保主义先锋企业

相信许多人都有过一个困扰:现代生活中,家里众多设备都需要用到电池,那么没有电的废旧电池,怎么处理比较合适呢?有的朋友因为不知道怎么处理,

3月31日海科化工丙烯报价下调

3月31日,山东海科化工集团有限公司丙烯最新报价下调,跌100元 吨至8100元 吨。

李斌回应蔚来造手机:正处于调研阶段

【李斌回应蔚来造手机:正处于调研阶段】蔚来汽车创始人、董事长兼CEO李斌在参加一档访谈栏目时回应了蔚来造手机的传闻,“我们会积极的看...

3月31日金诚石化丙烯报价上调

3月31日,山东金诚石化集团有限公司丙烯最新报价上调,涨20元 吨至8200元 吨。

春雷行动2022|威远高石监管所|普法宣传入民心 齐当安全守护人

为着力加强化妆品质量监管,进一步净化市场环境,威远县市场监管局高石监管所借力“春雷行动2022”开展化妆品监督专项检查。从严从快查处违...

最高100元!部分航司将调整国内航线燃油附加费标准

中新经纬3月31日电(董湘依)3月31日,中新经纬获悉,同程旅行接到海南航空(HU)、大新华航空(C

午间公告:建研设计拟收购安徽省建院工程质量检测有限公司5%股权

【午间公告:建研设计拟收购安徽省建院工程质量检测有限公司5%股权】建研设计:公司拟以自有资金232 87万元收购唐雪芹持有的安徽省建院工程质

巨亏近百亿!上海电气因这一事件大额计提减值损失,还踩雷恒大

巨亏近百亿!上海电气因这一事件大额计提减值损失,还踩雷恒大,上海电气,上市公司,恒大

03月31日清远废铜价格行情参考

品名材质价格区间单位涨跌产地 牌号发布日期备注二号铜93-94%62100-62500元 吨0广东清远2022-03-31不含税马达铜91-93%61000-61300元 吨0广东清

克拉克拉抽奖类礼物暗含消费陷阱 声音直播行业规范亟待加强

中国网财经3月31日讯(记者叶浅邢楠)近日,有关部门发布了2022年“清朗”系列专项行动的10个方

威远县市场监管局压实责任强化药品监管 助力疫情防控

目前,国内外新型冠状病毒肺炎疫情防控形势严峻,威远县市场监管局严格做好疫情防控物资管控,充分发挥零售药店的“哨点”监测作用,新冠病...

茅台电商平台今日上线:可约4款不含飞天,18时后公示结果

茅台新自营电商平台“i茅台”首日开放预约。3月31日上午9时,贵州茅台开发的新电商平台“i茅台”Ap

又有3只A股公告:可能将被终止上市!还有多家公司退市风险高企

又有3只A股公告:可能将被终止上市!还有多家公司退市风险高企,退市,上市,上市公司,上交所,a股,停牌

利物浦威斯敏斯特公园56公馆,卓越不凡,心之所向

利物浦发展投资前景1、到2025年目标完成多个城市重点改造项目2、2020—2023年间利物浦的GVA预期增长1 8%3、利物浦市区有224万人口,是英国

千亿顶流谢治宇发声:很多企业变得很值得下手,当前市场不存在特别大的风险(附最新持仓)

千亿顶流谢治宇发声:很多企业变得很值得下手,当前市场不存在特别大的风险(附最新持仓),谢治宇,现金流,张坤,兴全

3月31日喀什地区钢材市场建筑钢材价格行情

品名规格(mm)材质产地价格涨跌备注说明高线Φ6HPB300八钢5550+30-过磅高线Φ6HPB300昆仑钢铁5470+40-过磅高线Φ6HPB300大安5450+40-过磅高线Φ

突发!这一国家新冠死亡率首超美国,新变种传播速度增75%!3家航空巨头亏超400亿,至暗时刻何时过去?

突发!这一国家新冠死亡率首超美国,新变种传播速度增75%!3家航空巨头亏超400亿,至暗时刻何时过去?,疫苗,接种,毒株,变异

再传捷报!天威诚信中标华龙证券私募电子合同区块链项目

日前,甘肃中采国际招标有限公司发布公告,受华龙证券股份有限公司委托,招标专家组经过严密的商讨和论证,最终确定华龙证券私募电子合同区

广元市剑阁县市场监管局多举措开展特种设备安全隐患整治

为进一步加强特种设备安全监管,坚决防范和遏制特种设备安全事故的发生,连日来,剑阁县市场监管局多举措对辖区内叉车使用单位开展了特种设备

通江县诺水河市场监管所 强化食药协管员培训 提高食药监管水平

食品、药品安全协管员是保障辖区食品、药品安全,降低食品、药品安全风险的重要一环。为了进一步提高食品药品安全协管员业务知识和业务能力,

科大讯飞双屏翻译机翻译语种多速度快,令外国友人惊诧不已

本网3月28日讯 2022第二十四届冬季奥运会于不久前在北京圆满落幕,让全世界见证了中国的崛起。面对来自五湖四海的国际友人,语言交流成为

通江县市场监管局持续发力提升药品不良反应监测质量

为加强药品市场监管,及时有效控制药品风险,通江县不良反应监测中心以宣贯新修订的《药品管理法》《药品不良反应报告和监测管理办法》《医疗

通江县高明新区市场监管所 加强儿童化妆品监管 保障儿童用化安全

为切实维护化妆品市场秩序,保障消费者合法权益,护航儿童用化安全,近日,通江县高明新区市场监管所结合“春雷行动2022”,组织开展了化妆...

%Arabica咖啡的网红光环已电量不足

图片来源:%Arabica根据自媒体“明亮公司”报道称,太盟投资集团(即PAG)已完成对精品咖啡品牌

晶澳科技3月31日盘中跌幅达5%

以下是晶澳科技在北京时间3月31日10:52分盘口异动快照:3月31日,晶澳科技盘中跌幅达5%,截至10点52分,报79 7元,成交5 18亿元,换手率0 84%

全省首批数字交易证书颁发 开鑫科技助力“数字无锡”建设

3月28日,无锡市首批数据产品交易发布会成功召开。市委常委、常务副市长蒋敏宣布江苏无锡大数据交易有限公司正式运营并颁发首批交易纪念证

洁雅股份3月31日盘中涨幅达5%

以下是洁雅股份在北京时间3月31日10:52分盘口异动快照:3月31日,洁雅股份盘中涨幅达5%,截至10点52分,报49 98元,成交6123 99万元,换手率6

金科股份3月31日快速上涨

以下是金科股份在北京时间3月31日10:52分盘口异动快照:3月31日,金科股份盘中快速上涨,5分钟内涨幅超过2%,截至10点52分,报5 09元,成交6 3

黄山胶囊3月31日盘中涨停

以下是黄山胶囊在北京时间3月31日10:51分盘口异动快照:3月31日10点51分,黄山胶囊盘中涨停,报13 46元,目前封单196464手,折合2 64亿元。截

一边下架一边上新 隔离险迭代升级有玄机?

新冠肺炎疫情有所反复,隔离险销售持续火爆。但另一个侧面是:近期相关产品逆势下架或进行渠道调整,这引起

从产品创新到品类开创,IAM开创品质家电新未来

中国家电消费市场长期存在趋高和趋低的两极化背离,降级市场已经极端内卷,但真实存在的、升级的市场需求却鲜少被重视,但真正优秀的家电产品

3家上市公司停牌,这种情况或被终止上市!北上+机构齐加仓股来了

3家上市公司停牌,这种情况或被终止上市!北上+机构齐加仓股来了,上市公司,停牌,个股,中南建设,湖北宜化

A股低开沪指跌0.32% 地产股持续活跃

中新经纬3月31日电31日早间,A股集体低开,沪指跌0 32%,报3256 14点;深成指跌0 4

陕西“陕”修改了!陕西考古博物馆门口招牌有错字

3月15日,华商网《见证西安》曾报道,位于西安市长安区郭杜街办的陕西考古博物馆,门口的招牌有错字。陕西考古博物馆门口几个大字中陕西的

成本高压下,格力、奥克斯、大金、海信、科龙等企业纷纷涨价

赶在旺季前,继海尔、美的宣布涨价之后,近日,格力、奥克斯、大金、海信、科龙等企业也紧随其后相继调价,涨幅在8%-10%不等,原因均为原材

高端茶饮品牌的降价动作,或会成为整个茶饮行业的新风向

你知道吗,你爱的茶饮品牌开启了降价模式!近日,高端茶饮品牌喜茶、奈雪的茶、乐乐茶等纷纷宣布降价,并顺势推出季节新品,引发众多茶饮爱

熬夜究竟对我们的身体有哪些伤害?经常熬夜吃什么好?

不少人因为各种原因而不得不熬夜,今天小编给大家分享经常熬夜的补救方法,下面一起来看看吧。熬夜究竟对我们的身体有哪些伤害?1、伤害我们

瘦腹部的方法有吗?4种有效的瘦腹方法,让你轻松减掉腹部

很多的上班族都是坐着上班,这样的情况很容易就会出现腹部赘肉的情况,这也是现在很多人非常烦恼的一个问题,瘦腹部的方法有吗?看着自己腹

统计局:3月PMI49.5%,比上月降0.7个百分点

一、中国制造业采购经理指数运行情况3月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为49 5%,比上月下降0

吃这些蔬菜能减肥,每天吃一点,让你轻松瘦下来

每一个人都在寻找适合自己减肥的方法,但其实减肥不仅仅是需要运动,同时在饮食上也需要食物的配合。今天在这里给大家分享可以帮助大家减肥

手掌脱皮是什么原因?掌纹脱皮的最佳治疗方法

手掌脱皮是什么原因?手掌脱皮除了是正常的脱皮现象外,还与干燥导致脱落,缺乏维生素,手癣等原因有关。手掌脱皮是什么原因?每个人都有分阶

男士护肤需要的东西跟女人使用的是一样的吗?

护肤不仅仅是女性的事情,对于男性来说同样重要,拥有干净的脸盘。也许能给自己带来不一样的体验,毕竟现在的女对于找男朋友这方面来说,都

“十四五”蒙牛强开局 高增长更具强韧性

3月31日,蒙牛乳业(2319 HK)首次在呼和浩特中国乳业产业园召开年度业绩发布会。业绩公告显示,2021年,蒙牛收入达881 415亿元,同比增长15 9%

经常打嗝,可能是这些原因引起的 别不当回事

打嗝是很多人都会出现的一个情况,那么你知道为什么会出现打嗝吗?下面一起来看看吧。打嗝是非常常见的一种情况,有些人吃饱饭之后会习惯性

气虚、阴阳虚、痰湿体质、血瘀体质……这些人易患上癌症!

近几年来,癌症的发病率一年比一年高,尤其是肺癌、胃癌和乳腺癌以及肠癌、肝癌等。研究发现,癌症发生跟体质息息相关,尤其是气虚、阴阳虚

133套房源卖掉105套!南京首家“云选房”楼盘上线

南京首家云选房楼盘3月30日在南京公证处完成了选房流程,250位买房人在近4个小时的时间里买走了105套房源。记者了解到,每位购房者在线选房

冠城大通蓝湖庭被曝“偷面积” 售楼员坦言:北房间就是“恶心”

继南京六合楼盘冠城大通蓝湖庭被曝销售混乱,住宅捂盘、车位未领证就提前收钱等违规行为后,又有市民通过扬子晚报96096新闻热线反映,该楼

“令人迷惑,却始终可爱”:一位美国广告人对中国人消费和工作心理的洞察

“令人迷惑,却始终可爱”:一位美国广告人对中国人消费和工作心理的洞察,美国,克劳

华联综超发布2021年年报:新开10家门店,停业15家

3月30日,北京华联综合超市股份有限公司发布2021年年度报告。报告期内,公司实现营业收入83 53亿元,较去年同期下降12 52%,归属于母公司股

精彩推荐