转眼间，2021年已经过去。这一年对于房地产行业来说是充满魔幻而又不平凡的一年，这一年也成为中国楼市的转折之年，出现许多新的变化。

随着房企的“三道红线”，贷款“两集中”，重点城市集中供地，预售资金监管以及二手房参考价等去杠杆措施的推进，房地产行业迎来“全方位、全主体”的调控。2021年的楼市，可以用四个字来形容，那就是“高开低走”，上半年热火朝天，下半年冷如寒冬。

那么2022年房地产行业将面临什么新变化呢?从宏观政策方面来看，去年年底相关部门都同时释放出了信号。

2021年12月27日，全国财政工作视频会议强调了2022年房地产税试点准备工作;同日，中国人民银行工作会议也提出要更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业循环和健康发展。

综合相关部门对于2022年房地产行业的定调来看，2022年房地产行业的主旋律将仍旧是以“房住不炒”为核心，以房地产行业良性循环和健康发展为目标。因此，无论是地价、房价，还是预期，2022年的房地产行业都以稳为主基调。

不变：“房住不炒”红线不动摇

自2016年12月的中央经济工作会议首次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，“房住不炒”这一提法已有五年时间。

“2021年12月6日的中央政治局会议没有提‘房住不炒’，不是因为它不重要了，恰恰是因为它非常重要，已经不需要再讲了。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，中央对房地产的政策一直是明确而延续的，在不同的时期采取宽或严的调控是正常的，但基本原则不能变，以防出现硬着陆。

“‘房住不炒’长效机制不会改变，各方不能抱有‘刺激房地产、炒作房地产’的心态。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样表示，2022年各地后续即便可以放松政策，也要严格守住这条红线。

上新：探索房地产新发展模式

“加强预期引导，探索新的发展模式”是2021年中央经济工作会议中比较新的表述。

“首提预期引导的概念，说明当前在预期管理和引导方面有新的动作，包括在稳房价、各类土地供应等方面会持续跟进，以进一步稳定市场的预期。”严跃进表示，房地产市场秩序的整顿工作也会推进，各类炒作房价和引起预期不稳的行为也会严管。

许小乐分析称，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已难以为继，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级。从发展模式上防范和化解房地产金融风险,这也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

贝壳平台数据显示，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比2018年推迟了2-3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。业内普遍认为，长租房、共有产权房、保障性租赁住房等方面的探索和推进都值得期待。

许小乐预计，2022年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

严跃进亦认为，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式，尤其是存量市场的发展会提速;依赖房价和地价上涨获利的模式将也改变，将进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想。

明确：更好满足购房者的合理住房需求

2021年年底的中央政治局会议和中央经济工作会议同时提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

“当下的房地产市场还是要回归本源，房地产企业就是要盖好房子，就是满足人民群众住房需求。”楼建波表示。

何为合理住房需求?中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求，都是政策支持的，当然投机炒房仍是不支持的。

严跃进也表示，刚需和改善型购房需求也可以简单理解为首套和二套购房需求。刚需得到满足本身没有问题，关键是改善型购房需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。

目标：因城施策促进房地产业“稳定前行”

因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，也被认为是2022年房地产行业主基调。在邹琳华看来，“因城施策”会促进房地产业良性循环和健康发展，地方房地产政策的自主权更大，政策目标更多元。

那么何为“循环”?中国社科院数量经济与技术经济所宏观政策研究室主任冯煦明解释称，房地产是国内经济大循环中的一个重要子循环，而且房地产这个子循环会对经济大循环中的其他环节产生重大影响。房地产市场的良性循环和健康发展，对宏观经济稳定具有系统重要性。

“住房消费也是内需的一个重要方面，支持满足购房者合理需求，既有利于提升居民住房水平，也有利于促进经济增长。”邹琳华称。

对此，严跃进解释，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，这说明“市场—企业—居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，导致房地产运行效率不高、房地产风险明显增大，只有这三者之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。

冯煦明认为，当前房地产良性循环和健康发展面临短期风险和长效机制两大问题：短期看，个别房企风险暴露，有关部门正在按照市场化、法治化原则妥善处置化解;长期看，当前我国房地产市场面临的主要问题是供需结构不平衡。

“预计2022年房地产市场将逐步修复，持续发挥经济运行中的‘稳定器’作用。”许小乐认为，未来房地产在“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，另一方面改善购房信贷环境。

“要守牢房地产发展底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济发展。”楼建波表示，在此基础上，不论发生怎样的政策变动，都是正常的。

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