“指导价!指导价!指导价!降价500万元只求一卖，红树湾指导价房……”

“低于指导价150万元，深小桂园旁，指导价1040万元，这房子900万元……”

“低于指导价122万元!南二外海德本部113平大三房!惊爆价只要13x8万元，惊爆价!满五唯一!”

在几乎一整年的低位成交和多方深度博弈后，深圳二手房市场价格趋势，越来越向着监管预期方向发展。

而一年前的盛况是，首位试水的业主突然成为红人，数位全款客户排队等抽签买房。

降价500万!业主急用钱

2021年2月8日，深圳楼市颁布重磅调控政策，宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

此后，深圳首位按指导价卖房的业主火了，其一套位于龙岗摩尔城的144平方米大四房报价3.38万元/平方米，总售价486万元，跟官方指导价一致。即使全屋家私精装，也没有额外收费。由于出现了多位全款买房者，最后业主决定以抽签形式出售。

时隔一年，今年春节假期后深圳楼市一个明显变化是，中西部原本上涨预期较高的大量楼盘，也开始参考或低于政府制定的二手房成交参考价格挂牌出售。

深圳楼市向来豪横，涨价是百万级地涨，降起价来也毫不手软。春节后中介朋友圈中降价幅度较大的一套房源为红树湾片区房源，“降价500万元只为一卖!”

对于这套大降价只为一卖的房源，中介小谢表示，这个房子业主降价500万元!2350万元降到1850万元!是世纪村楼王户型，指导价1842万元，业主底价1842万元，条件好的话可能价格还能谈。”

“之前成交均价每平方米11万多，这套8万多，正常贷款，不用提高首付”，小谢继续兜售。

对于该套房源降价按指导价出售的原因，小谢表示“业主急用钱”。

不过有熟悉深圳楼市的业内人士告诉记者，该房源业主急卖价，与2020年成交价格基本持平，且地段毗邻深圳湾超级总部，比较有诱惑力，但能否快速成交，还要看后续市场各方面因素。

春节假期后，深圳二手房市场另一个明显变化是，各方频吹政策暖风。宝安区中介小李表示，近期深圳受疫情影响，不少客户看房受限，但考虑到各地政策风向和目前二手房房价调整，此前不少带看过的客户已经有下手准备。

谈及近期二手房市场交易情况，小谢统计称，最近成交还挺多的，以上述降价房源临近的华侨城片区为例，这周成交5套大户型和1套小户型，带看很多，很多人都在看房换房。”

杨玲原本打算去年完成改善置业，二手房成交参考价政策出台后，她看中的片区二手房成交量一路走低，她也在焦虑中暂缓了家庭的换房计划。杨玲告诉记者，过年前，早先看过房源的业主，不时通过中介递话，主动5万元、10万元地降价，或者承诺负担中介费用和税费等等。

“春节假期后，我们小区中介带看量明显上来了”，杨玲说其观察到的另一个变化是，她所在的二套房购房者群也活跃了起来，而这个群春节之前只有中介在里面发发广告链接，鲜有人讨论楼市相关话题。

杨玲不确定是楼市量价触底后的反弹，还是短暂的小阳春，但她告诉记者，近期如果中介再给她发来比较中意的降价房源，她就重新开始看房，做好随时入手的准备。

近10年新低

不过市场的微量动向还没有结果，也未反馈到成交数据上。

据深圳中原地产研究中心统计，1月全市二手住宅过户套数为1557套，环比下滑25.0%;二手住宅成交14.7万平方米，环比下滑24.5%;1月二手住宅过户套数为2012年3月以来的新低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从政策实施后观察来看，按参考价挂牌，将买卖双方和中介全部引导向参考价，达到了去杠杆和预期效果。此前深圳二手房按参考价成交占比约30%，但房源大多位于东部地区，预计未来这个比例还会提升。

但从深圳市住建局公布的最新数据看，二手房成交量又创了新低。截至2月27日的网签数据，深圳二手房成交套数为983套，其中住宅套数仅823套，再创近10年成交新低。

这一成交数据与2月份的传统春节假期有一定关系，而另一个原因则是，从2022年1月开始，深圳市未签署委卖合同的二手房房源，不能在各大中介平台上架对外展示。据深圳中原地产研究中心统计，截至1月底，全市二手房在售房源数量环比暴跌至3483套。

乐有家营销副总裁郭凤敏分析认为，深圳多次率先推出创新政策，如2021年初的参考价新政，以及2021年末的单边代理模式，均推动了行业变革，且已正式进入深水区。在单边代理新规则下，要想获得业主信任，值得被委托，比拼品质服务必不可少，比如我们就将过去的100项真服务标准升级为现在的249项。

对于近期二手房成交参考价格将进行全面调整的传言，乐有家营销总裁贺玲表示，去年出台的时候，我们参与了主管部门的一些调研会，当时确实提到过可能每年会适度有一次调整。但据其观察，现在市场情况，价格调整的可能性不大，即便后期调整也是局部微调。

对于调整方向，贺玲表示，可能近一年成交较热区域价格会下调，因为有些地方2021年以前交易火热，但现在已经不热了，不排除将来指导价有再往上调的可能。

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