一纸招生范围公告下来，令不少购房者对黄埔部分项目的期待值“拉满五星”。扰攘多时的黄埔学区问题，终于尘埃落定，各个项目对应什么学校，是混读还是纯小区生源，均有详细说明。记者走访发现，部分具优质教育资源的项目有购房者连夜认筹，有楼盘趁机抬高吹风价，并表示需要全款入场。

楼盘销售人员

“购房者半夜还在认筹，现在南向户型需要全款”

在清明节假期的后一天，黄埔富颐华庭的销售中心现场，却意外热闹。虽然未至于门庭若市，但在工作日来说，源源不断的来访，反映了购房者对学位的憧憬。

“半夜12时多我们还在为客户选房，昨晚10时多招生公告出来，一些业主就马上行动了。”该楼盘销售代表向记者表示，特别是93平方米的户型，确实是这两天一下子认筹比较多。

4月5日晚上，一条招生公告让黄埔业主沸腾起来。在黄埔区教育局发布《黄埔区教育局关于2022年义务教育阶段新开办学校、新接收转制学校招生服务地段范围的公告》后，黄埔各楼盘的对应学校清晰明了，各业主有喜有忧，而不少有学位需求的购者房，则把“公告”直接当成购房指南。

广大附中黄埔实验学校西校区、湖南师范大学附属黄埔实验学校、广东外语外贸大学附属科学城实验学校……不少购房者多维度对比，看学校、看生源、看是否一贯制、看学位户配比……

这一次公布的黄埔名校里，5个9年一贯制，6个纯小学。9年一贯制的有富颐华庭，品秀星樾，合生中央城，富力新城和绿地杉禾田，业主子女读书可以直升。

而富颐华庭由于确定了是广大附中黄埔实验学校西校区，且只针对小区生源，并直升本部中学，成为了黄埔所谓的“赢家”。

此前，黄埔悬而未决的学位问题，打击了不少购房者入市情绪。即使是属于老黄埔红盘的富力南驰富颐华庭和万科城市之光，首推去化表现都未如理想。克而瑞广佛数据显示，富颐华庭加推前两天转认购去化115套，去化率为47%，不足五成。万科城市之光在3月18日首推的去化表现也少于40%。

而在学区正式划分后，项目明显信心大增。“138平方米的户型我们只剩下6楼跟8楼了，而且需要全款支付;93平方米就剩下5楼和38楼，要不等下一期加推吧”，富颐华庭销售向记者展示手机里的销售群，“现在都没有太多单位，今天群里同事们一直在报认筹客户。”

业内专家

“学位对于黄埔影响有限，不存在价格大幅变动的机会”

记者现场所见，富颐华庭销售中心不乏年轻一族的刚需客户。“确实今天来的客人，不少是看90多平方米户型的，很多都重点问了学位。”销售人员试探地向记者说道，“上一轮我们是约4.9万元/平方米，但下月开盘的这两栋预计5.5万元/平方米，您可以接受吗?”

学位的加持能否直接支撑项目的价格变动?对此，房地产市场研究专家邓浩志认为，学位对房价的影响并没有大家想象中重要。“房价和地产市场行情，都涉及很多方面，包括供求关系、土地价格、拆迁情况、交通、规划政策、发展人口、产业等等，而学位只是其中一个要素。其次，这次的招生公告，只是对一些细节的明确，大多数都是此前预料之内的，并不是颠覆性的变化。很多项目在宣传前期已经教育资源对外输出，提前支撑了房价，所以对黄埔的楼市的格局不会产生很大的影响。”

“从目前来看，无论是普通项目，还是拥有优质教育资源的项目，都不存在价格大幅变动的机会”，邓浩志指出，黄埔未来市场将比较稳健，并处于‘价格回落价值回归’的阶段。”

特价单位成效有限，黄埔上月网签量比同期减半

此前，黄埔不少项目的对口学校一直悬而未决，而且今年黄埔有12所小学发出预警，部分学校无法按时开学……令不少购房者未敢下手。

虽然3月往日是小阳春，但根据网易监测阳光家缘数据显示，2022年3月黄埔区的一手住宅网签量仅为980套，而去年同期网签量则为2081套，今年成交量减少超过一半。

属于老黄埔“双子星”的富颐华庭和万科城市之光虽然上月均有加推动作，两盘累加推超500套单位，但根据广州中原研究发展部数据显示，3月两项目分别网签187、130宗，成交表现一般。

而这样的成交量在黄埔来说，已是排在头排。根据《2022年3月广州一手住宅网签宗数TOP10》，富颐华庭排在第二，仅次于网签191套的番禺越秀·和樾府。

上月的黄埔虽然只是去年减半的成绩，但还是少不了促销的带动。由于570万㎡的万科黄埔新城将带来不少新供应，很多竞争对手正琢磨着如何更快去化，以价换量。黄埔不少大热项目上月推出特价单位，从“5字头”变至 “4字头”。去年上半年吹风价6万元/平方米的万科城市之光，下半年约5.6万元/平方米几乎要“抢”，而特价单位则4.8万元/平方米起;富颐华庭此前则是约4.9万元/平方米的特价，而且不分楼层座向;中鼎君和名城二期珺合府的部分单位，也从5.5万元/平方米调整至4.8万元/平方米。科学城板块的星樾TOD，则推出了4.2万元/平方米的特价单位。

在邓浩志看来，黄埔的价格调整，主要是由于“市场、价格都会逐步恢复理性，过分的光环将逐步褪去”。旧改的规划调整，城市面貌大变已无可能，期望中的各种CBD许多都不存在了。而拆迁大规模减少，也令拆迁户这群刚需减少，整体需求减少。“万科黄埔新城巨无霸肯定对周边有影响，今年黄埔预期还有十几个旧改项目陆续推出，新增供应持续推出，也会令市场供求关系改变。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，虽然暖风频频，但楼市政策底到市场底的转换非常艰难。“目前需求很弱，疫情加大了中产收入预期悲观，首付和月供能力都在下降;其次二手房市场比一手弱，导致换房需求难以释放。”李宇嘉认为，供给端的风险释放还在继续，也从源头冲击预期。

二手市场

中介促成网签仅69宗

“买家更倾向于一手房”

“招生公告出来才两天，二手市场这边暂时没什么变化，但整个黄埔3月中介促成的成交才69宗，黄埔经纪人都有好几千人……”中原地产何志伟向记者表示，从黄埔区来看，二手行情并未回暖，而学位的划分也未对二手市场引起一丝波澜。“有些客户是有钱给首付，但还是不敢买，担心断供。”不少二手看房者一直犹豫不决。

“我们有留意到，现在每个月小区都有些房子做抵押，很多业主也是缺钱，而现在能成功出售的二手房源，也是比市价低的。”何志伟进一步说道，周边一手如科学城的中央城，促销活动期间3.3万元/平方米起，时代天韵上月中旬也是约3.5万元/平方米，周边二手也是3.5万-4万元/平方米，买家肯定比较愿意买一手。

合富研究院高级分析师梁燕明同样表示，黄埔公布了新学校招生范围，其招生范围主要是在售一手新盘，因此，该利好主要还是在一手房市场体现。“据合富大数据显示，考虑到买二手房还要兼顾放盘楼层、重新装修等因素，意向在黄埔买房的人士现时还是更倾向于选择黄埔的一手新盘。目前黄埔二手房市场存在少量降价盘，与楼价高峰期相比降幅约10%，但数量不多，给买家的选择空间也不大，因此，买家往往也更倾向于选择在售一手房。”

有业内人士指出，目前银行加速贷款审核，利率也有所下调，部分银行甚至首付来源也不会严格查看，但依然抵不过客户的悲观心态。

不过，广州中原研究发展部指出，目前二手业主供应明显较年前积极，中原录得的新增放盘量较1月增加20%左右，周度新增放盘量重回千套水平以上。加上最近几年部分开发商出现爆雷事件，客户对新房市场信心降低，不少客户将购房目光转移至二手楼市。买家对后市的预期逐渐从“悲观”往“积极”方向转变，目前二手需求已经基本恢复至指导价出台前的水平。预计4月成交可能在3月的基础上继续上调，月度成交预计会在9000套左右，而二手价格将继续保持平稳状态。(记者 何璐诗)

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