▣作者：老范

(资料图片仅供参考)

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时过境迁，物是人非！万物周期，天道轮回！

昔日国民经济的命脉，长期扮演着顶梁柱，发动机，核心产业的房地产，也终于迎来了时代转折，被官方定位为“困难行业”。

2月6日，武汉发布16条稳经济措施，房地产行业被归为“困难行业”，并声称“不降价根本卖不动”。

来源：武汉市人民政府

前脚刚说是支柱产业，后脚就被归为了困难行业，咱是真没想到房地产也会有这一天啊。

对于我们大多数人而言，应该都是第一次听说中国的房产是“困难行业”。

以前大家一提到暴发户，瞬间想到的要么家里矿，要么拆迁户，要么搞房地产的。

真是，眼看他起高楼，眼看他宴宾客……

想当年，为了买房提前一天去排队，大半夜都不回家，只为抢个好楼层，能买一套好房子;如今，再去售楼处看看，满眼望去全是员工，购房顾客却寥寥无几。

现在为了帮扶这个“困难户”，各地政策力度都逐渐拉满。

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从当下现实看，武汉官方将地产划为“困难行业”，似乎也不难理解。

短短2年时间，地产在武汉就从小甜甜，变成了牛夫人，现在更是变成了刘姥姥，走路都要人扶的“困难行业”。

数据显示，

2022年武汉新建商品住房共计成交11.63万套、1316.5万平方米，同比分别下滑42%和43%，是近8年来成交量最少的一年；

全年土地成交金额约822亿元，同比减少约47%，其中约60%还是被地方城投托底，涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全国前4-7名；

2022年武汉市新房价格连续下跌了11个月，二手房价格已跌回4年前，2022年末的价格比2021年末的价格下跌了约5.6%，是一线、新一线城市中下跌幅度最大的城市；

去年媒体都在关注郑州烂尾的事，但武汉烂尾楼的问题和风险一点也不比郑州小，武汉问题楼盘数量位居全国第一。

但这里我想插句话，当你们都在关心为什么卖不出房时，老百姓最关心的其实是啥时候能交房。

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武汉遇到的地产困境，在当下中国，并不是个例，甚至可以说是普遍现象，只有程度的差别，没有本质的区别。

房地产咋就从经济支柱，顶端行业，走到了“困难行业”？未来的地产将如何定义，何去何从？

今天，我们就简单聊一聊。

房地产在我们城市化的过程中起到了中流砥柱的促进作用，拉动GDP三成，贡献财政四成，创造信用五成，这些年对中国经济的快速发展功不可没。

但另一方面，它又“臭不可闻”，具备各种原罪：挤压实体经济生存空间，形成庞大的债务和系统性风险，制造狂热的泡沫、投机、寻租贪腐，以及越来越大的贫富差距，社会戾气......

掏空三代人口袋的高房价，已经成为另一种恶性通胀，不但抑制了消费，抑制了年轻人的创造力，甚至上升到了社会稳定和国家安全层面，以至于中央层面必须构建“房住不炒”的话语体系，以安抚躁动的大众。

中国房产经济，就像张爱玲说的一袭华美的袍子长满了虱子。

任何一个发展经济体，如果财富增长的太快，而且财富的主要驱动力不是资产端而是负债端，那么那短时间繁荣的背后，都是一颗颗爬满袍子的虱子。

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98年房地产市场化以来，中国每每到经济不行的时候，总会拿出房地产这张王牌，让中国经济化险为夷。

但这一次，在经济下行周期房地产不仅没有扛起稳增长的大任，反而成为经济增长的拖累，甚至成为了经济社会的主要矛盾。

事实上，房地产早该退出经济发展的C位，发展房地产并不能让一个国家永久兴旺发达，有句话叫做：“十次危机，九次地产”。

14、15年棚改推动地产继续续命狂飙，甚至最近还有声音：要再来一次棚改。

中国房地产可能是我们经济学家和政策制定者们，倾注感情最为浓烈又最为复杂的行业，又被称为“夜壶经济”。

那夜壶脏了怎么办？一般是洗刷干净再用。

但如果洗不净呢？可能就要打碎扔掉。

但夜壶被打碎了，新的夜壶还没找到，以后“尿急”的时候咋办？

这就是转型的阵痛。

房地产正是这种天使与魔鬼于一身的混合属性，让政策层一度进退两难、前后失据。

房地产不断的金融化，不停的加杠杆，从拿地到开发，基本上都是依靠债务，一路蒙眼狂奔。

但中国经济要想所谓的高质量发展，房地产必须转型，只要地产的风险得到出清，中国的系统性风险就会出清。

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当下，很多代价已经付出，那就不要浪费一次地产“危机”，抓紧推动房地产转型，降低中国经济对房地产的过度依赖。

过去那种“高土地流转+高债务密度”发展模式显然不能再持续，必须改变。

中国经济当然需要地产，但不需要一个企图绑架中国经济的大型债务集团。

不过，说起来容易做起来难，全球都没有很好的办法，这极度考验上面的智慧。

我们一直强调的“房住不炒”，是一种理想状态。

让天然具有抵押品属性和金融属性的房子不能投资，是不现实的。

只要房地产有金融属性，某种程度的投资甚至“炒房”投机就在所难免。

另外，房地产转型的根本是地方财税体制的转型，地方政府以前依靠这个“夜壶”过日子。

一旦土地财政落幕，他们必须开源节流，“过苦日子”不是嘴上说说。

中国的房地产本质上是个造水池，甚至是广义货币发行的”锚“，对中国来说，资本市场没有在后发展时代相应崛起，以替代房地产承载起居民储蓄向投资转化的任务。

虽然地产对中国经济的影响仍然巨大，但它已经很难回到过去，一个产业的大时代已经落幕。

中国房地产二十年，表现的大繁荣以及繁荣背后的各种问题，不过是中国经济社会的一个缩影。

房地产的问题，绝不只是来自房地产，而是中国经济增长模式、货币发行模式、信用创造模式、财政运行模式、国家和社会治理模式等种种问题纠结在一起的一个集中表现。

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