上周四（2月16日）的苏州首场土拍31家房企摇号抢园区湖西三星地块的场景大家一定都还记得，明天上午10点，苏州首场土拍狮山和吴江专场将准时开槌！

【资料图】

5宗地块分别位于新区狮山、横塘和吴江盛泽，总起拍价格为51.2亿元，总出让面积18.5万㎡，最高起拍楼面价为狮山永和村西地块26500元/㎡，最低起拍楼面价为吴江盛泽地块6789元/㎡。

且明天10点开拍的第一宗地就是狮山永和村西地块，预计将延续园区湖西地块的高热度，掀起一波激烈的抢地大战，大概率要触顶摇号。

地块出让时间如下：

据悉，新区四宗地块吸引了30多家意向房企，多家民企出动抢地，截止至发稿前，新区四宗地块皆有1轮报价。

永和村西地块：近20家意向房企，其中包括部分已在狮山核心拿到地的房企，以及一些刚刚参加过园区土拍的民营房企，竞争激烈程度可见一斑，大概率又要触顶摇号。

向阳路地块：近10家意向房企，多为国央企。

狮山横塘双地块：热度不如狮山2宗地块高，但是也有少部分房企报名。

和上一批次一样，本次出让的地块大部分条件优越，销售端预期上升，房企的投资信心也逐步恢复。

作为苏州头部梯队的高端改善板块，新区狮山核心常年供不应求，目前狮山板块还有三个项目待入市，建发缦云、仁恒项目、金新城金狮印象苑，最先入市的是建发缦云项目，主力户型为建面约162/189/239㎡，目前正在火热预约中。

2023年首批次集中挂地再次拿出2宗核心好地，补仓板块新房市场，今年的新区狮山市场看点十足。

以下为本批次土拍地块详情：

狮山永和村西地块

苏地2023-WG-6号位于高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南，占地面积10544.3㎡，容积率1.8，起拍楼面价为26500元/㎡，靠近大悦风华苑和金新城金狮印象苑。

周边配套方面，项目近红唐购物中心、淮海街、龙湖天街等大型商业体，距离轨交3号线狮山路站点也不远，生活配套丰富。地块周边集合了新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等优质的教育资源。

这块地的东边就是 大悦风华苑 ，备案均价4.65万元/㎡，目前已经清盘，南边是 金新城金狮印象苑， 规划打造6栋14-17F的小高层住宅 ，仅184户，容积率1.8，有建面约188㎡和218㎡两个大平层户型，预计将在4月左右开盘，价格可参考大悦风华苑的备案价（均价4.65万/㎡），甚至可能更高。

地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。

地块要求：装标不低于3000/平，不高于6000/平，总户数不超过105户，户型面积不小于160平。

该地块位于狮山正核心，位置非常优质，是目前意向房企最多的地块，也是大概率触顶摇号的地块，目前已经加价一轮，这块地或许是狮山首个摇号地块。

今年的狮山核心板块新房供应量丰富，且清一色的大平层豪宅，高端改善置业者的选择面大为增加，同时板块竞争更为激烈。

从规划条件来看，该地块未来将打造高端大平层豪宅，且入市价格或将在4.65万元/㎡以上，高于大悦风华苑。

向阳路地块

苏地2023-WG-9号位于高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东，占地面积48693.8㎡，容积率2.4，起拍楼面价为23500元/㎡。

地块距离上瑞阁不远，距离地铁5号线石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商业配套上，乘坐地铁1号线从汾湖路站出发，两站可达金鹰国际购物中心，1号线转3号线，三站可达狮山龙湖天街。

除了地块旁侧的幼儿园用地，周边还有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等，未来业主孩子的教育完全不用愁。

医疗配套上，距离明基医院也非常近。

自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，上瑞阁备案均价为3.2万元/㎡，而当时狮山的新房价格普遍在3.8-3.9万元/㎡，如今狮山核心备案均价已经达到4.65万元/㎡，该片区的房价或将重新定义。

地块要求：装标不低于2000/平，不高于4000/平，总户数不超过860户，面积不小于120平。

这块地原是一宗研发办公楼地块，就在去年12月初，该地块被调整为居住用地，该地块的热度仅次于狮山永和村西地块，目前也有一轮加价。

狮山横塘吴越路东西双地块

苏地2023-WG-7号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东，占地面积13825.9㎡，容积率1.8，起拍楼面价为17000元/㎡。

苏地2023-WG-8号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路西，占地面积15802.4㎡，容积率2，起拍楼面价为17000元/㎡。

从位置上看，两宗地块与苏福快速路、轨交3号线横塘站相距不远，未来出行便捷。周边有高新区成大实验小学校、新区第一初级中学校（滨河路校区）等教育资源分布。

西北侧不远处是星河盛世新著（成交楼面地价16742元/㎡），户型建面约113-184㎡，目前在售均价3.6万元/㎡。

横塘这两年正处于老镇旧改进程中，未来城市界面将有所提升。

地块要求：7号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于120平

8号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于110平。

两块地都对户型有要求，户型面积不小于120㎡，东侧地块不超过175户，西侧地块不超过240户。也就是说，加起来最多也就415户。

目前，横塘吴越路东地已经加价1轮。

目前，横塘吴越路西地块也已经加价1轮。

吴江盛泽地块

WJ-J-2023-001地块位于吴江高新区（盛泽镇）盛泽大道东侧东方中路北侧，占地面积95699.4㎡，容积率1.4，起拍楼面价为6789元/㎡。

地块要求：装标不低于1000一平。

该地块目前也有一轮出价。

从2月16日苏州首场土拍第一批次结果来看，多宗地块在挂牌截止日前就迎来报价，且园区湖西三星地块更是经历了65轮报价后进入线下摇号环节，二批次待拍的5宗地块在开拍前一天也有出价，可见目前开发商对于苏州市场信心较高，只要地块质量上佳，就有房企愿意“买单”。

这和2月21日落幕的杭州土拍有点相似。

继2月7日后，杭州在2月21日完成了2023年的首轮集中供地，共计成功出让13宗地块，共有8宗地块封顶摇号，参拍拿地的房企较多，最热门的萧山市北地块更有60家参与摇号。

杭州地市持续高热，离不开优质地块的助推，本次土拍有七成地块位于热点区域，这与苏州上周土拍相似，优质地块起到了决定性作用。

从结果上看，并未出乎意料，优质地块加持下杭州本次土拍延续了月初的高热，所以我们预计明天的苏州土拍将再掀热潮。

可见，对于房企来说，投资仍然集中在优质地块的“刀刃”上，即使是重点城市，也要条件足够优质的地块才有投资价值。

在政策宽松以及优质地块的加持下，苏州2023年首轮土拍热度会较2022年有所回升，但上半年房企的投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场回暖做强有力的支撑。

我们认为，判断投资回暖有三个信号，一是城投托底的减少与退出，二是参与拿地的企业数量增多，溢价率持续走高，三则是规模民企的投资复苏。

换而言之，当前市场热度的恢复，主要依赖优质地块供给增加，且从过去两年首轮拍地的情况来看，第一轮均是各个房企投资的重点，因此苏州土拍市场热度能否延续，仍需观察。

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